佛山公积金新政，拟上调贷款额度，附政策解读

2026年3月25日，佛山市住房公积金管理中心正式发布《关于调整〈佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法〉的通知（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见期为2026年3月26日至4月3日。本次征求意见稿是2024年以来佛山住房公积金领域调整幅度最大的政策文件，涉及基础额度提标、定向优惠扩围、叠加规则升级等多维度优化。

该意见稿核心重点：

1、首套最高贷款额度提至120万元、二套提至100万元；

2、 绿色建筑/装配式建筑额度上浮比例提至20%并扩围至首二套住房，新增“以旧换新”专项上浮20%，符合多项条件的最高可叠加至216万元。

政策落地后将有效降低购房成本，激活刚性与改善性住房需求，缓解库存去化压力，推动住宅品质升级。核心优化建议包括明确政策叠加认定规则、建立额度动态调控机制、强化跨部门政策协同等，政策调整是佛山落实全国稳楼市要求、匹配本地去库存需求的重要举措。

一、征求意见稿核心条款解读：

本章所有条款原文均引用佛山市住房公积金管理中心2026年3月25日发布的《关于调整〈佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法〉的通知（征求意见稿）》，每条款均明确适用范围与核心指向。

1.1基础额度普提：同步覆盖刚需与改善群体购房需求

条款原文：“拟将首套住房公积金最高贷款额度由100万元提高至120万元，二套由80万元提高至100万元”「佛山市住房公积金管理中心，2026年3月25日」。 本条款适用范围覆盖所有符合佛山市公积金贷款基本申请条件、购买本市自住住房的缴存职工家庭，住房套数认定沿用现有规则。结合佛山市住房和城乡建设局2026年3月发布的市场数据，2026年2月全市新建商品住宅成交均价为16073元/㎡，当前市场主流100㎡刚需、首次改善户型总房款约为160万元，该总价段覆盖了现阶段多数自住购房群体的核心需求。 从政策效果来看，基础额度上调后，首套、二套公积金最高可贷额度均提升20万元，对应可直接抵扣20万元首付支出，公积金贷款对上述100㎡常规户型总房款的覆盖比例明显上升：首套从原有的62.5%提升至75%，二套从50%提升至62.5%，显著降低了自住群体的首付资金门槛。同时由于公积金贷款利率远低于同期商业贷款，基础额度提升可帮助购房人扩大低息贷款的使用规模，减少对高成本商业贷款的依赖，降低全购房周期的利息总支出。

1.2 绿建优惠升级：供需两端协同推动住宅品质升级

条款原文：“将购买二星级以上绿色建筑或装配式建筑住房的最高贷款额度上浮比例由10%提高至20%，适用范围由首套自住住房扩大至首套和二套自住住房”「佛山市住房公积金管理中心，2026年3月25日」。 本条款适用主体为购买佛山市行政区域内已取得住建部门核发的二星级及以上绿色建筑标识、或通过装配式建筑项目评价的自住住房的缴存职工，不再限定购房套数仅为首套。本次调整包含两个核心优化方向：一是上浮比例较2025年政策提升10个百分点，直接放大对高品质住宅的支持力度；二是适用范围从仅覆盖首套扩围至首套、二套，将改善型购房群体纳入优惠覆盖范畴，与本次政策“刚需与改善并重”的整体导向保持一致。 从政策协同来看，本条款与2025年1月实施的新版《住宅项目规范》中“逐步提升绿色建筑、装配式建筑占比”的要求高度契合，通过需求端的政策倾斜引导购房者优先选择高品质住宅，进而带动供给端加大绿色建筑、装配式建筑的开发力度，形成“需求引导-供给适配”的正向循环，推动佛山住宅市场向品质化转型。

1.3 以旧换新专项支持：打通存量与增量市场流通链路

条款原文：“新增支持本市住房‘以旧换新’政策范围内购房职工，上浮20%”「佛山市住房公积金管理中心，2026年3月25日」。 本条款适用范围为已按照佛山市住房“以旧换新”相关政策要求完成旧房出售或签订合法有效的旧房出售意向协议，且在政策规定期限内购买本市自住住房的缴存职工，申请人需同时满足公积金贷款基本申请条件及“以旧换新”资格认定要求。本条款是对佛山2025年下半年推出的住房“以旧换新”调控政策的衔接，核心指向是精准激活存量住房流通链条，通过公积金额度优惠降低“卖旧买新”群体的置换成本，打通刚需与改善需求的置换通道，既有助于盘活存量住房市场、满足梯次消费需求，也能带动新建商品住房去化，缓解库存压力。

1.4 叠加规则明确：最大化释放政策组合红利

条款原文：“符合多项条件的借款申请人可叠加享受上浮优惠，最高可贷额度达216万元（120万元×1.8）”「佛山市住房公积金管理中心，2026年3月25日」。 本次可参与额度叠加的上浮条件共三类，分别对应三类政策导向：一是购买二星级以上绿色建筑或装配式建筑自住住房，上浮20%；二是在本市住房“以旧换新”政策范围内购房，上浮20%；三是属于二孩以上家庭（二孩均属于未成年人），上浮20%（该规则沿用佛房金管〔2024〕46号文的现有规定）。所有上浮比例均以对应购房套数的基础最高贷款额度为基数，每符合1项上浮条件即可叠加享受20%的上浮，累计上浮比例最高为60%，同时设置216万元为全市公积金贷款最高额度上限，无论申请人符合多少项上浮条件，最终可贷额度均不得超过该上限。 不同条件组合下的最高可贷额度如下：

· 仅符合1项上浮条件：首套购房最高可贷144万元（120万元×1.2），二套购房最高可贷120万元（100万元×1.2）

· 符合2项上浮条件：首套购房最高可贷168万元（120万元×1.4），二套购房最高可贷140万元（100万元×1.4）

· 符合全部3项上浮条件：首套购房最高可贷216万元（120万元×1.8，触及最高限额），二套购房最高可贷180万元（100万元×1.8，未触及最高限额） 需特别说明的是，216万元仅为同时符合全部三类上浮条件的首套购房群体可享受的最高额度，其余申请人需结合自身购房套数、符合的上浮条件对应核算可贷额度，不得直接套用最高限额标准，避免政策误读。

1.5核心调整特征总结

本次政策调整呈现三大核心特征： 一是基础额度普适性提升，保障政策惠及面公平。本次调整未设置差异化提额门槛，对首套、二套购房群体统一执行20万元的基础提额标准，覆盖所有符合贷款申请条件的购房群体，充分保障了政策受益面的广泛性与公平性。 二是定向支持范围扩围，首次将改善型需求纳入激励范畴。本次调整打破了此前定向优惠仅向首套自住住房倾斜的限制，一方面将绿色建筑、装配式建筑的额度上浮适用范围扩围至二套，另一方面新增“以旧换新”专项上浮支持，政策导向从原先的优先保障刚需，转向刚需与改善需求协同兼顾。 三是叠加激励力度加大，政策杠杆效应显著增强。本次调整不仅将绿色建筑、装配式建筑的上浮比例从10%提升至20%，还明确三类上浮条件可叠加享受，最高可贷额度较调整前提升66.2%，有效放大了公积金政策的购房支持杠杆，进一步降低符合条件群体的购房资金成本。

二、政策多维度的影响：

所有影响预判均结合已有的市场数据、历史政策落地效果进行定性推断，无明确数据支撑的趋势不做定量判断。

2.1对佛山房地产市场的整体影响

本次政策落地后将从成交、价格、库存、资金效率四个维度对佛山房地产市场产生系统性影响： 一是成交端阶段性回升。参考2025年4月商转公政策、2025年6月公积金提取付首付政策落地后的市场反应，本次调整的支持力度更大，预判政策落地后3-6个月，新建商品住宅成交面积将出现阶段性回升，有望恢复至近年成交高位水平。 二是价格端保持平稳运行。结合当前成交均价整体平稳微涨的趋势、库存仍处较高位的市场现状，供给充足的情况下房价不具备大幅上涨的基础，预判政策不会引发价格大幅波动，整体将保持平稳运行态势，符合“稳房价”的调控目标。 三是库存去化压力逐步缓解。结合当前795.84万㎡的库存规模、去化周期波动较大的特征，政策落地带动的需求释放将加快库存去化速度，缓解阶段性去化压力。 四是公积金使用效率有效提升。

2.2 对不同购房群体的差异化影响本次政策通过梯度化的额度设置，针对不同购房群体形成精准支持，政策前后的核心变化如下：

刚需购房者

基础贷款额度提升20万元可进一步降低首付压力，结合公积金与商业贷款的利差，利息支出将明显减少，购买绿色/装配式建筑的刚需群体可享受额外上浮支持，购房门槛进一步降低，契合“保刚需”的政策初衷。

改善型购房者

本次政策对改善型需求的支持力度超过刚需群体，二套基础额度提升至100万元、绿色建筑优惠扩围至二套、新增“以旧换新”专项优惠，都是直接针对改善型群体的政策支持，有效降低换房成本，呼应“以旧换新”政策导向，加快改善型需求释放。

二孩及以上多孩家庭

可同时享受三类上浮政策，符合全部条件的首套购房家庭最高可贷216万元，可充分覆盖多孩家庭对更大居住空间、更高居住品质的需求，有效降低多孩家庭的购房负担，助力生育支持相关政策落地见效。

23对房企的影响

政策效应将从需求端传导至供给端，对房企的项目运营及投资布局形成明确导向： 一是定向拉动两类存量项目去化，缓解资金周转压力。本次政策通过提高普适性贷款额度、定向给予特定房源额度上浮支持的方式，撬动刚性及改善性住房需求集中释放，对两类存量项目的去化拉动作用将尤为突出：一类是存量二星级以上绿色建筑、装配式建筑项目，本次政策将该类房源的上浮比例提升、适用范围扩围，覆盖客群规模显著增加；另一类是纳入本市住房“以旧换新”合作范围的项目，对应购房职工可享受专项上浮优惠，且可与其他政策叠加，进一步强化了对目标客群的吸引力。政策落地将加快符合条件的存量房源去化速度，帮助房企快速回笼销售资金，缓解现金流压力。 二是明确产品端投资导向，提振拿地推盘积极性。本次政策设置的定向额度上浮规则，将引导房企主动调整产品供给结构，加大二星级以上绿色建筑、装配式建筑的开发供给比例，契合新版《住宅项目规范》的相关要求，推动全市住宅品质升级。本次政策释放出明确的支持合理住房需求的信号，预判政策正式落地后，房企拿地、推盘的积极性将有所提升，有助于缓解当前市场供应持续下滑的趋势。

结论

佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法本次调整，是佛山落实全国稳楼市要求、支持刚性和改善性住房需求的重要举措，整体调整方向契合市场预期，落地后将对本地房地产市场平稳健康发展起到积极作用。本次政策打破了此前仅优先保障刚需的定位，转向兼顾刚需与改善型群体住房需求，通过提升首套、二套贷款基础额度，优化绿色建筑、装配式建筑贷款上浮规则并扩围至二套住房，新增住房“以旧换新”群体额度上浮支持，多重优惠叠加后最高可贷额度达216万元，结合2025年5月央行下调后的公积金贷款利率红利，可直接降低购房群体月供压力与置业门槛。

上述研究成果由克而瑞广佛分析师余庆希，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章功能撰写。

1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师余庆希，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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