东部高铁新城新进展：这个巨无霸旧改招标，住宅体量超百万平！

来源：咚咚找房

3月27日，宝龙街道三棵松地块土地整备利益统筹项目对外进行合作方公开交易招标，招标人为深圳市同乐股份合作公司。

本项目位于深圳市龙岗区宝龙街道东部高铁新城范围内，紧挨深圳坪山站，东临新布路，南临三棵松水库，西临东部过境高速，北临沈海高速。

项目土地整备利益统筹实施范围涉及的土地面积约为818,461.40平方米，实施范围内地上永久性建筑物建筑面积为977,677.85平方米，水平投影面积为68,821.56平方米。

招商底价：在确保集体资产保值增值的前提下，本项目采用回迁物业的搬迁补偿安置方式。

回迁物业按照留用土地权益价值（含拨付的土地整备资金中的直接补偿费）等价值置换物业的方式核算，深圳市同乐股份合作公司及下属相关分公司集体资产价值应回迁物业总建筑面积合计不低于191,170.90平方米，其中回迁工业厂房建筑面积不低于95,482.97平方米, 回迁旅馆业建筑面积不低于36,008.00平方米，回迁商业建筑面积不低于17,500.00平方米, 回迁住宅建筑面积不低于42,179.93平方米。

▲项目范围图

留用土地规划指标

根据《实施方案》和《实施方案（补充方案）》，本项目留用土地面积为252,794.74平方米，规划用途为二类居住用地（R2）、二类居住用地+商业用地（R2+C1）、工业用地（M1），计容积率建筑面积1,422,782平方米（包含配套容积）,其中工业厂房建筑面积115,727平方米、旅馆业建筑面积36,008平方米、住宅用地配套商业建筑面积17,500平方米、商品住房建筑面积为958,024平方米、无偿移交政府住房234,233平方米、配套容积61,290平方米。

本项目土地移交、留用土地出让拟分为二期开展：

一期范围的留用土地面积为136,527.69平方米，包括11-30-02（M1）、25-04（R2）、22-08（R2）、12-17（R2+C1）、20-15（R2）共5宗地，规划总建筑面积759,668平方米，其中住宅面积574,053平方米、商业7,500平方米、旅馆业建筑36,008平方米、工业厂房115,727平方米、公共配套26,380平方米。

二期范围的留用土地面积为116,267.05平方米，包括25-23（R2）、25-24（R2）、12-09（R2）、12-10（R2）、12-12（R2）、12-13（R2）共6宗地，规划总建筑面积663,114平方米，其中商品房住宅面积383,971平方米、商业10,000平方米、无偿移交保障房面积234,233平方米、公共配套34,910平方米。

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三棵松地块是龙岗“最大”的土地整备项目之一。

2025年8月，深圳市龙岗区人民政府发布通告，宣布《宝龙街道同乐社区三棵松地块土地整备利益统筹项目留用土地土地整备单元规划》已正式通过深圳市城市规划委员会法定图则委员会审批。这标志着该项目在规划层面完成了最关键的政策程序。

此前公示的规划草案曾引发广泛关注。根据草案，项目利益统筹范围面积约为818461.40平方米（约81.85公顷），现状总建筑面积约98万平方米，以旧工业厂房为主。

经过整备规划，这片土地将迎来脱胎换骨的变化。

项目共规划了11宗留用土地，总用地面积约25.28万平方米，规划总容积高达142.28万平方米。尤为引人注目的是，在11宗留用地中，有10宗为二类居住用地（含1宗商业用地），规划住宅建筑面积超过117万平方米。这意味着，在不久的将来，一个大型的现代化宜居社区将在宝龙街道崛起，为片区注入大量高品质的住宅供应。

大规模的土地整备，不仅仅是住宅的堆砌，更是城市功能的补短板。在规划指标中，公共配套设施占据了相当重要的分量。

根据规划，留用土地地块内将配建大量的公共设施。除了总建面超百万平方米的住宅，还规划了总面积达数万平方米的商业及旅馆业建筑。

在教育方面，项目范围内规划了约2.45万平方米的教育设施用地，将落实一所54班九年一贯制学校。此外，多个地块均要求配建幼儿园、社区健康服务中心、老年人日间照料中心、公交首末站、公共充电站等设施。

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在东部高铁新城片区，早已在建的比亚迪全球研发中心与储能产业园项目备受关注。

该项目位于龙岗区宝龙街道新布新路东南侧、丹梓大道北侧，用地约65万平方米，总建筑面积超330万平方米，计划投资200亿元。首期占地66万平方米，规划建设132万平方米研发空间及30万平方米人才配套公寓，布局超50个前沿技术实验室和11大研究院等。

▲比亚迪全球研发中心设计效果图，以实际为准

从区位看，该项目位于坪山交通枢纽北侧，交通优势明显。

根据《深圳市龙岗区国土空间分区规划（2021—2035年）》，龙岗区构建“一芯两核多支点”空间结构。其中，“东核”为“低碳智造核”，由国际低碳城、宝龙科技城、东部新能源科技新城三大片区组成，三棵松地块正位于东部新能源科技新城规划范围内。

东部新能源科技新城定位为东部区域综合性服务中心的重要门户枢纽、深圳新能源产业发展的重要引擎及高质量发展的生态城区典范。

规划以龙头企业科技创新为引领，构建便捷高效的区域综合交通网络，推动产业创新与公共服务深度融合，贯彻站城一体化理念，与坪山中心协同打造深圳东部门户枢纽，重点发展新能源战略性新兴产业及配套生产性服务业。