上海楼市2026年的冲击，被低估了

　　今年4月第一批解禁二手房要来了，第一年共计3万多套。

　　原表太长，大家找客服领取

　　很多专家说不用怕，影响不大：

　　1、解禁的二手房不一定卖。

　　2026年解禁3.36万套，即使挂牌3%，也才1000多套。

　　2、上海二手房市场规模大。

　　上海每个月卖2万多套二手房，一年20多万套，你多挂牌个千把套，毛毛雨一样。

　　这个算法严重低估了冲击力度，会让房东错过逃跑机会。

　　上海二手房市场是很大，但是非常割裂。

　　次新二手房解禁入市，只影响次新房市场，上海次新房市场很小。

　　上海链家挂牌量8万多套，房龄10年内的只有1万套。

　　很多人不认为房龄10年的算次新房，只认5年内的。

　　房龄5年内的挂牌量只有1000多套。

　　解禁入市的二手房挂出来1000套，房龄5年的房子供应量翻两倍，影响不小了。

　　次新房不仅挂牌量小，成交更少。

　　截至目前5年内的次新房成交才168套，10年内的才1103套，占比10.26%。

　　很多客户说不能只看次新房，郊区新房会影响市区老破小。

　　后面会有数据告诉你，这次解禁入市的二手房，都是600万起的中产项目。

　　而二手房大部分都是500万以下的刚需，完全不是一类客群。

　　2025年二手的市场500万以下占了83.13%。

　　华为推出颠覆性产品，影响的是iPhone的销量，对诺基亚105没任何影响。

　　受这次解禁冲击的二手房，是非常小众的几个小区，对这些小区来讲影响很大。

　　甚至冲击的只有个别小区的个别户型，解除限售的二手房户型高度一致，几乎都是90-120平三房。

　　这样的房子市场有多小呢？房龄10年内的，90-120平的房子，链家今年一共才成交314套。

　　占链家总成交的2.9%。

　　即将上市的12.5万套次新二手房（第一年3.36万套），冲击二手房市场的3%部分，影响就不小了。

　　解除限售的二手房入市，不仅冲击特定产品，还冲击特定区域。

　　上海的开发不是一碗水端平，每个时间段都有主力开发区域，新房集中。

　　2021-2024年限售房源，有些地方多达1万套，有些地方只有几百套，甚至为0。

　　未来4年解除限售的二手房共计12.5万套，三个主力片区就占了近30%。

　　大虹桥徐泾、前湾12628套；虹口、杨浦、闸北内环，苏州河和黄浦江交汇一带11649套；金鼎天地和唐镇10485套。

　　房地产市场不分行政区，杨浦东外滩、鞍山，虹口临平路，静安西藏北路共享一类客群，相互分流。

　　这三个区域，冲击极大。

　　徐泾和华漕5年内的次新房仅90套挂牌，房龄10年内的也才400套。

　　还包含了别墅、酒店式公寓，真正的普通住宅更少。

　　12628套次新房解禁，哪怕挂牌300套市场也受不了。

　　客户数量不变，房源量翻两倍，还都是最新、最好的房子。

　　那市场还不全面洗牌？

　　西藏北路、临平路、东外滩、鞍山这里也是，房龄5年内的才48套，10年内的不到200套。

　　11649套次新房可以交易了，随便拿出个两三百套现有房东就顶不住。

　　实际上这片区域现在存量次新房才11890套，马上再来11649套，刚好翻倍。

　　而且这些入市次新房位置不差，品质更好，现有的次新房直接降级二梯队。

　　唐镇、金鼎天地略好一些，上面两个区域冲击最大。

　　尤其是杨浦、虹口、闸北内环，套数虽然不如大虹桥多，但是客群更少啊。

　　大虹桥都是六七百万的房子，北上海内环都是1000万打底的，客群基数完全不同。

　　500万预算的客户数量，是1000万的5倍以上。

　　2026年狼来了好几年，房东们要认清一个事实，这个利空对于每个小区而言不是一个量级。

　　挂牌率默认3%也有问题，这些解除限售的可不是普通小区。

　　限售是因为当时触发积分，后来是认购率达到130%。

　　都是当年的大热盘。

　　这些热盘收割的不只是本地客户，而是全上海。

　　只靠大虹桥本地客户，可卖不掉两万套新房。

　　凭什么全上海客户都来大虹桥买房？因为大虹桥倒挂最多。

　　600万总价的新房，认购率超过1000%的，只有大虹桥。

　　100套房子，超过1000人抢，是因为大家相信买一套赚400万。

　　二手房单价10万，新房单价6万，谁不买新房谁傻。

　　这些过来买新房的都适合住在大虹桥吗？不见得吧。

　　大量宝山、金山、奉贤本地人过来买房。

　　你说住不了？

　　还住啥，买了在那放着，过5年后卖掉再买回宝山、金山、奉贤啊。

　　这一折腾，虽然5年没房子住，但是能赚400万。

　　一年赚80万，你不心动吗？

　　这些热盘纯投资的不多，但是抛盘量肯定小不了。

　　如果挂牌率达到6%，别说对整个区域，自己小区都会形成碾压。

　　抢跑模式开始。

　　还有最最最可怕的一幕——新房冲击。

　　前面讲过新房、二手房其实很割裂，二手房都是500万以下的刚需，去年新房套均总价超过1000万。

　　新房影响的，主要就是刚上市的次新房。

　　2026年的新房市场，大家都懂。

　　2026年杨浦、徐汇大幅缩减供地计划，有同事说是不是得赶紧买，明年没新房了。

　　恰恰相反，缩减供地计划是新房太多了。

　　杨浦新房库存92.2万方，即使一个都不增加，也得卖59.7个月才能卖完。

　　徐汇库存59.01万方，要卖51.33个月。

　　这些新房抢谁的客户？就是抢次新房，抢2026年开始解禁的二手房。

　　杨浦新房储备至少8000套，还有虹口、闸北，加起来内环至少1万套。

　　虹、杨、闸内环原有次新房1万套，解禁次新房1万套，新房1万套。

　　短短几年供应量翻三倍，买家人数却减少了，这片区域压力太大了。

　　实际上2020年-2024年杨浦内环上市的新房，已经开始破发，比如保利天汇。

　　好戏刚刚开始。大虹桥也受新房冲击，现在标杆是蟠龙天地一期、万科天空之城，马上上市的新房宝业、绿城，单价更低、位置更好、品质更高，直接取代你标杆位置，所有二手房都要降级。

　　你以为环二看空2026年市场？恰恰相反，我们非常看好。

　　2026年开始的二手房解禁入市，对特定区域影响极大，对整个上海楼市影响不大。

　　上海房住不炒贯彻的很好，大部分都是自住的。

　　虽然解禁后他们要抛盘，但是马上会再买入一套。

　　他的资金还在楼市里。

　　无非是卖掉大虹桥，买回宝山。卖掉杨浦滨江，买回张江。

　　上海楼市的资金存量不会明显降低。

　　3月份二手房已经破3万套，看前置数据4月份大概率也会破3万套。

　　上海还在酝酿新的救市措施，利好还会不断出现。

　　2026年我们会实现止跌回稳，楼市整体没问题。

　　只是某些特殊产品，某些特殊区域，恰好赶上利空集中释放，房价还有风险。

　　上海楼市分化不是一两天了，大家都懂。

　　2026年全面的市场分析，欢迎大家报名沙龙，我们一次讲透。