上海这些地方，房价的确已经涨了

　　3月份，上海楼市卖爆了：

　　上海二手房单月网签成交累计达31215套，创2021年3月以来新高；

　　3月28日单日网签1,585套，创近5年单日成交纪录，网签系统因流量过大多次卡顿崩溃。

　　当然，二手房成交虽然很高了，但是确实还没有达到全面上涨的地步，甚至还有一小部分仍在跌。

　　只不过三月份，我们明显发现，相比于年前偶尔出现的上涨案例，年后出现涨价案例的板块越来越多了。

　　本文主要给大家汇报下我们看到的真实成交数据：

　　看看哪些地方，房价已经涨起来了？

　　本轮行情和历史上任何一轮中产或者豪宅领涨的情况都不一样，而是刚需市场率先领涨。

　　去年9月份开始，刚需市场价格补跌触底之后，刚需购买力就开始入场，大量刚需板块成交量变成原来的1.5倍-2倍。

　　到了春节前夕，很多刚需板块便宜的房子卖空了，出现了轻度横盘。

　　但是到了年后225新政一出，再度精准刺激了刚需市场起飞，大量板块开始逐渐出现成交价明显上涨的情况。

　　比如我在月初写文章就提到过的南翔板块和九亭板块，近期价格有了明显上涨。

　　像南翔森林公馆南北通的两房，之前普遍挂牌在350左右，成交在315-320万左右；

　　到了年后，普遍挂牌价已经涨到了370万上下，成交价已经到了350左右，整体涨了20万左右的水平，接近7%。

　　比如次新小区湖畔天下，年前112.5户型标准楼层成交价也就是430万以内还带车位，16楼带露台的特殊户型成交价也才443.8万；

　　年后，标准层的成交价已经到了445万，而其他稍微高一点的楼层挂牌价甚至达到470-480，谈价空间还不大，可以说均比年前有了明显上涨。

　　我们自己代理卖房的一套华润中央公园大户型，年后快速成交，且最终成交价格比年前市场价高出了15万。

　　九亭情况也是如此。

　　像九城湖滨标准南北通97-98平的的两房，去年年底成交340W左右。

　　而到了年后，最新成交同户型价格已经涨到了365万了。

　　像101平户型，去年年底11月份成交低区总价仅360万。

　　本月最新成交价已经到了380万左右，最高一套甚至达到了405万。

　　即便就是远郊万年洼地的美兰湖次新房价格都涨了。

　　中集金地美兰城，年前西区的成交价格只有3.5万单价。

　　到了年后3月份，受到轻轨影响的东区最新成交的两套都是4万左右单价，两房成交总价上涨了35万左右的水平。

　　实际上市区老破小涨价的案例也非常多，但是由于老破小不同房源之间装修、位置、楼层都有较大差异，很难直接通过成交总价进行对比。

　　但是我们自己团队在3月份已经经历了不少房东跳价的情况了，部分在谈的房子，谈价空间也变小了很多。

　　刚需市场，的确非常火爆，年后价格的上涨已经成为了比较普遍的现象。

　　当然，不仅仅是低总价的板块出现了涨价案例，不少中产社区的房价也出现了上涨案例。

　　毕竟在大部分刚需社区都火热的情况下，置换链条也会向高总价滚动。

　　比如北蔡大华标杆社区大华斐勒公园，3月上旬时，成交的一套11楼的105平的3房，成交价1135万带车位；

　　这套房子车位买进45万，本套打包卖出房东按照40万出售，实际的单房成交价1095万；

　　而随着市场热度上扬，前几天成交的5楼同户型的105.7平房源，成交价1120不带车位，成交价明显上涨了几十万。

　　大宁年前就成交火热，可以说是便宜的房子卖空没了；

　　年后经过短暂横盘后，市场热度再创新高，不少小区成交价都涨了。

　　象屿大宁悦府114平的三房户型，去年年底12月成交一套4楼总价892万、一套12楼总价920万。

　　今年2月份，成交一套16楼930万，和去年年底的价格层次还接近；

　　到了3月份，随着市场火热，最新成交一套9楼房源总价938万，楼层更低价格更高，明显上涨。

　　像之前一直主力成交的静安府，经过几个月的去化现在所剩房源不多。

　　3月份整体的套均成交价格比之前高了30万左右，小区小虎新的买入门槛再度回归900万。

　　古美的万源城尚郡，89平边套三房户型，去年年底12月末陷入谷底，跌破700大关，整体成交价还在690-760万。

　　而随着市场的恢复，2月末到现在主力成交价已经回到了760-790万，部分楼层好的达到了800万以上。

　　像是浦东的老大哥联洋，这个月成交也是再创新高，三月份截至3月29日总体成交64套二手房，直接超越了去年3月份的58套；

　　整体的成交均价9.13万，相比于今年1月份的成交价上涨了3%。

　　当然，这种涨价成交的趋势，也在逐渐向高总价蔓延。

　　比如两千万档次的黄浦次新房海珀黄浦，今年年初成交小四房总价仅2152万，年后同总价区间房源成交，价格已经回升到2250万左右。

　　而在本身在去年价格表现就很坚挺的徐汇滨江，年后价格更是直接出现了不少高价格成交案例。

　　比如尚海湾豪庭一期刚刚成交一套164平江景房，单价14.2万，直接打破了近两年小区同户型成交的单价纪录。

　　中信君廷成交了一套22楼的177房源，总价2718万，直接突破了小区2400-2500的主力成交区间。

　　只不过相比于刚需总价，中产社区们还没有普遍出现涨价的情况，很多中产板块目前仍然处于价格上涨的横盘周期。

　　房不会卖，价格不好谈

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　　如今回顾下，本轮楼市的筑底是从去年9月份开始的。

　　第一阶段就是刚需筑底期：

　　经历了去年夏天的价格补跌，9月份之后，大量刚需板块的成交量开始增加，快速去化板块内的高性价房源；

　　我们之前提到过比如九亭、大虹桥、古美老破小、黄浦徐汇的老公房，在这周期成交量都迎来了一波上涨。

　　第二阶段是中产筑底期：

　　而到了年底11-12月，随着中产板块的补跌到价、刚需板块的成交火热，大量初级中产板块（800-1000万）的板块成交也开始旺盛起来。

　　包括大宁、古北、御桥、北蔡大华等区域的次新房，开始快速成交。

　　整个第一阶段和第二阶段，一直从去年金九银十持续到今年春节前：

　　大量的成交，直接让很多刚需板块、中产板块的高性价比房源都卖空了。

　　也因此，去年年底很多板块都短暂进入了横盘期——

　　剩下在售的房子要么不诚意卖，要么是价格难谈，总之是价格偏高。

　　而今年沪七条新政之后，又给上海楼市的止跌回稳递了一把柴火。

　　一批购买力进入市场，让上海楼市进入全面筑底的第三阶段，拉锯周期：

　　这一周期的积极现象是：

　　部分买家心态开始转向积极，开始接受那些价格比年前更高的房源，各板块成交价开始缓慢的提升。

　　可以明确地说，市场预期是明确好转的，看多的人在明显变多。

　　不仅仅是房东侧心态好转跳价，买家侧也逐渐好转起来了，不然也不会有如此大的看房量和交易量。

　　只不过从市场当下阶段来看，楼市尚未完全全面的筑底——

　　因为大量的高总价（3000万以上市场）豪宅社区仍然处于补跌周期之中，部分豪宅社区挂牌量很大上海豪宅，卖不动了。

　　虽然网上流传出来一些所谓涨价成交的豪宅案例，但是还是噱头为主。

　　实际上市中心近期真实卖掉的高总价豪宅，无论是新天地、董家渡还是陆家嘴，徐汇滨江，一定是房东非常诚意、且价格非常到位的笋盘。

　　而价格依然挂在高位的房源，实际连看房都不多。

　　不过由于豪宅市场本来房源就很少，筑底可能远比大家想的快：

　　中产社区七八个中产项目，大几百套挂牌，可能要靠持续3-6个月才能筑底。

　　豪宅社区，一个板块高总价房子可能就几十套，可能大家还没感受到捡漏的氛围就已经完成筑底了，毕竟稀缺也是真的稀缺。

　　综合来看，当下这个市场是很有可能一下子全面反转起飞的：

　　因为市场上其实积压了大量的观望购买力，大家都希望等待右侧交易，无非是需要更多的涨价案例来坚定信心。

　　如果持续的火热带来更多涨价案例，给了大家更多信心；

　　或许市场就会至此直接反转持续火爆，和2015年以及2020年一样，全年热销直至暴涨。

　　当然，关键还在于市场情绪，而情绪的转变是最不好琢磨的。

　　毕竟当下挂牌量依然不小、经济还在调整期、土拍还没有爆火，市场全面起飞的前置数据还没有完全出现。

　　当然，我们会持续关注市场，及时给大家汇报市场动向。

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　　结语

　　今年这个周期，我们可以非常肯定的跟大家说，可以出来看看房子了。

　　无论是左侧交易还是右侧交易，至少得出去交易，才能跟上市场的节奏。

　　具体选房问题，可以线上联系，也可线下参与我们的沙龙和我们当面交流下，看能否给您提供一些参考建议。