上海
一个父亲，一个儿子，两家公司，71个家庭。
这不是电影情节。
这是2024年英国高等法院判决书里白纸黑字写下的真实案件。
1.从"救命稻草"到血本无归
故事的开头看起来像是一场及时雨。
许多人因为财务困难，即将面临被银行收回房子的噩梦。
就在这时，一家叫做 London Property Investments（简称LPI）的公司出现了。
他们打着"紧急房产融资"的旗号，承诺帮助那些走投无路的房主解决贷款问题，让他们能继续住在自己家里。
公司的负责人是Daniel Stevens，他的父亲Tony Stevens（本名 Anthony Kafetzis，还用过多个化名，包括George Stasis、Anthonio Georgiou等）则在背后协助运作。
父子二人各司其职，对外包装成一副热心助人的模样。
受害者们并不知道，他们签下的那一叠文件，正在悄悄地把自己的房子推向万丈深渊。
2.三道枷锁，一步步锁死受害者
这套骗局的设计极为精密，分三个层层递进的步骤。
第一步，让你签一份"同意书"。
LPI会请房主签署一份文件，允许他们在土地登记处（HM Land Registry）对房产登记一项"限制令"。
这一步听起来像是走手续，但合同里完全没有解释清楚这意味着什么：
一旦签字，房主想卖房或再融资，必须先向LPI缴纳一笔高额费用，才能解除这道锁。
费用最高可达房产价值的35%。
第二步，安排高利息过渡贷款。
LPI以"帮你解决燃眉之急"为由，替房主对接第三方贷款机构，但这些贷款利率极高，且金额往往超过原有债务。
受害者不仅没有解套，反而越陷越深。
更关键的是，贷款机构 Together 和 LendInvest 被骗子蒙在鼓里——他们以为这些是普通的购房出租贷款，实际上，这些借款人根本就住在那些房子里。
第三步，引入第二家公司NPI收购房产。
当受害者实在还不上贷款时，父子俩旗下另一家公司 NPI Holdings 会出面，以低于市价的价格"购买"受害者的房子，然后再以"售后租回"的形式把房子租给原主人住。受害者名义上是租客，实际上一无所有。
更阴险的是，两家公司的关系从未被告知受害者——而 Daniel Stevens 正是这两家公司的唯一股东兼董事。
这是彻头彻尾的障眼法。
主审法官在判决中措辞严厉，称这是"长期、蓄意、高度可责的严重违规行为，专门针对处于弱势的消费者，以获取巨额个人利益"。
3.调查、起诉、4,000万英镑索赔令
英国金融行为监管局（FCA）于2020年启动调查，申请冻令，冻结了父子二人名下17套房产，价值约390万英镑，以及其他资产约87万英镑。
2022年，高等法院就45名受害者作出首次判决。
2024年5月，法院就另外26名受害者再次裁定，受害者总数累计达到71人。
最终，法院命令LPI、NPI、父子二人共同赔偿约400万英镑给FCA，由FCA作为补偿基金统一管理后向受害者发放。
FCA执法负责人 Steve Smart 在声明中说，这些骗子"用层层烟雾制造欺骗"，让消费者和贷款机构都付出了沉重代价。
4.海外买家，天然的高风险群体
距离是海外买家最大的软肋。
当你人在北京、上海或者新加坡，你的伦敦房子在发生什么，你根本不知道。
骗子正是利用这一点。
研究机构 Open Property Group 在2025年8月的报告中指出，86%的房产欺诈受害者都是"缺席房主"——也就是海外投资者、长期离家的房东，以及在护理院居住的老年人。
除了产权欺诈，海外买家还面临另一种常见骗局——"周五下午欺诈"（Friday Afternoon Fraud）。
这类骗局专门针对购房转账环节：骗子入侵买家或律师的电子邮件，在房款即将打出的最后时刻，发送一封看似来自律师事务所的邮件，要求将款项汇入一个"新账户"。由于周五下午接近下班时间，各方核实意愿低，骗子得逞率极高。
此外，还有人专门在网上发布根本不存在的"虚假房源"，收取押金后人间蒸发；也有中间商打着"高回报投资项目"的旗号，忽悠人买进毫无规划价值的土地。
5.四件事，保护你在英国的房产
认清风险之后，保护自己并不复杂，但每一步都要落实到位。
登记HM Land Registry的免费预警服务（Property Alert）。
这项服务允许每人免费监控最多10套房产。
一旦有人试图对你名下的房产办理抵押或更改产权，你会立即收到邮件提醒。目前全英格兰和威尔士已有约86万户房主注册，但这相比英国共2,860万套住宅，覆盖率仍不足3%。
申请"Form LL限制令"。
你可以主动要求在Land Registry的产权登记上加一道保护锁：任何涉及你名下房产的出售或抵押申请，必须经过一名认证的律师或产权转让师出具证明，确认申请人确实是你本人，方可受理。这道关卡，会让大多数骗子望而却步。
核实任何提供融资服务的机构是否持有FCA牌照。
英国所有合法提供按揭安排或金融服务的公司，都必须在FCA登记注册。你可以在FCA官网（fca.org.uk）免费查询。LPI父子案中，LPI从未获得FCA授权，早早查一下，就能把这类风险拦在门外。
任何涉及大额转账，务必通过电话独立核实。
不要只依赖邮件或短信。在汇出任何款项之前，先打一笔象征性的1英镑到对方账户，再致电你律师事务所的固定电话（不要用邮件里的联系方式）确认已收到，再汇出全款。
这一步多花五分钟，却可能帮你守住几十万英镑。
6.骗局之所以成功，是因为它懂得你的心理
LPI案中的受害者，并不是不聪明的人。他们只是在最脆弱的时候，遇上了专门研究人心的对手。
骗子的核心武器从来不是假文件，而是时机和信任。他们在你最需要帮助的时候出现，他们的名字听起来专业可靠，他们的承诺恰好切中你的痛点。
英国是法治成熟、市场透明的国家，真正的地产投资保护机制相当健全。只要多走一步去核实，多留一个心眼，大多数骗局其实都漏洞百出。
让骗子无处可藏的，永远是你那一通主动打出去的核实电话。
ref：
https://www.fca.org.uk/news/press-releases/fca-commences-civil-proceedings-relation-alleged-unauthorised-regulated-mortgage-contracts-and-sale
https://propertyindustryeye.com/close-to-860000-sign-up-for-hm-land-registry-fraud-alerts-as-awareness-improves/
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