2025年绿城中国财报点评：现金短债比升至2.6，归母净利降至0.71亿

3月31日下午，绿城中国召开2025年年度业绩发布会，绿城中国董事会主席刘成云、代理行政总裁耿忠强等管理层参会。据悉，不久前绿城中国内部管理层迎来“换血”，核心变动是任职绿城中国30年的行政总裁郭佳峰辞任，接替其位置的是在绿城6年的“中交系”高管耿忠强。

01 . 利润：期内资产减值损失49亿，归母净利润仅0.71亿

2025年绿城中国实现营业收入1549.7亿元，较2024年的1585.5亿元同比下降2.3%。毛利184.7亿元，毛利率约11.9%，较2024年的12.8%下降约0.9个百分点。净利润22.9亿元，同比下降44.9%，净利率约1.5%，较2024年的约2.6%下降约1.1个百分点。需注意的是，归母净利润仅0.71亿元，较2024年的15.96亿元同比下降95.6%。

利润率下滑有以下几个原因：

一是结转项目毛利率持续下行。管理层表示“2025年公司利润大幅下滑，主要原因是房地产行业仍处于深度调整期。为保障长远发展，我们推动长库存去化，导致当年结转毛利率下滑。”

二是最为主要的原因，期内计提了49.4亿元的资产减值损失，其中预期信用法下的减值亏损20.3亿元，非金融资产减值亏损29.0亿，体现出应收账款与存货的减值压力。据悉，2024年绿城中国同样计提了50.6亿元的资产减值损失。管理层坦言：“受同类因素影响，预计2026年利润仍将面临一定压力。”

三是分占合联营企业业绩亏损加大，亏损由2024年6.3亿元加大为11.3亿元。

四是“明股实债”的争议。2025年绿城中国的净利润22.9亿中，非控制股东应占利润22.2亿，占比97%。而期末，公司总权益为1057.1亿元，非控制股东权益为705.3亿元，占比67%，两个占比差距30个百分点。

针对该问题，管理层否认了“明股实债”的情况并给出了三个原因解释，一是2025年交付结转的部分高利润项目为公司持股比例不高的合作项目，导致归母净利润占比偏低；二是合联营公司方面，绿城方2025年承担亏损11亿元，按会计准则，合联营公司亏损仅体现绿城方按股比承担部分，未体现合作方亏损，对净利润和归母净利润影响一致；三是集团层面、区域层面等平台的管理费用由绿城单方全额承担，对两者影响金额相同。

02 . 现金流：2025年实现自投项目权益销售额1043亿

截至2025年末，绿城中国银行存款及现金约632亿元，较2024年末的约730亿元下降约13.4%。

从销售端来看，2025年绿城中国累计取得总合同销售额约2519亿元，位列行业第二。从销售结构看，自投项目销售额1534亿元，同比下降约10.7%，权益销售额1043亿元；代建管理项目销售额985亿元。全年回款率达101%（2024年：99%）。

从投资端来看，2025年绿城中国新增项目50个，总建筑面积约318万平方米，预计新增货值约1355亿元。未来投资策略方面，董事会主席刘成云表示“2026年的投资工作将是近几年来最难做的一年”，但公司仍给出较高投资预期，2026年拿地规模初步定在约1000亿货值，2026年力争完成约1300亿元销售目标。

从融资端来看，境内融资方面，一级市场累计发行17期债券，总额达148.9亿元，其中包括2至3年期信用债100亿元和1年期供应链ABN资产支持票据48.9亿元。境外融资方面，全年完成境外债务置换约10.06亿美元，并成功发行三年期5亿美元优先票据。截至2025年末，境外债比重约14.7%。

03 . 资产负债：非受限现金短债比1.65，净资产负债率66.4%

截至2025年末，存货账面价值约2148.2亿元，较期初的2520.2亿下降了15%，反映出公司主动去库存的战略已见成效。2026年绿城中国将持续加大库存去化力度，具体措施包括，一是加强重难点考核，强化2021年及以前存量合同、住宅长库存、车位尾盘等指标考核，与年度奖金挂钩；二是资源向存量倾斜，针对2021年及以前项目，以销售流速提升为导向，在价格政策、激励政策、人员调配等方面给予资源支持。三是关键任务逐项突破，针对重难点问题设置赋分考核并持续跟踪；四是激活低效货值，通过整售回购、商改住、化解合作纠纷等方式重启开发；五是重点项目“老盘新做”，聚焦重点存量项目，协同营销、运营、财务联合评审，设置专人专岗推动工作落地。

期末，绿城中国的应收关联人士款项账面余额702.2亿元，其中减值拨备约25亿元，仍需关注未来进一步的减值压力。

负债端来看，总借贷1333.9亿元，较期初下降2.8%，其中一年内到期借贷余额为247.44亿元。净资产负债率为66.4%，与2024年12月31日的56.6%相比增长9.8个百分点，主要是银行存款及现金减少97.50亿元。银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.6倍（非受限现金短债比1.65），现金流依然较为充足。从无息负债来看，贸易及其他应付款501亿元，应付所得税82.7亿元。

整体来看，绿城中国2025年财报显示，其偿债能力相对稳固但盈利能力下滑。如果从绿城中国2025年末的流动比率来看，数值为1.6，从速动比率（分子剔除存货和预付账款等）来看为0.6。一方面需要关注绿城中国未来库存是否能够快速去化，实现现金回流保障财务安全；另一方面也需要关注流动资产中的账面价值677.1亿的应收关联人士款项，占到了总流动资产的18%，该资产是否存在减值压力。还需注意的是，2025年绿城中国的盈利能力下滑，毛利率降至11.9%，股东应占利润仅0.71亿元等。结合2026年拿地规模目标约1000亿元，在市场回暖节奏不确定的条件下，需关注公司能否在维持投资强度的同时保障拿地质量，避免形成新一轮低效库存。

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