上海的战略性放弃区域

这篇文章不是看空上海，区域发展一直有先有后，每段时间都主角、配角。

现在经济增速放缓，新质生产力又需要集聚发展，有限的资源向特定区域集中就成了最优解。

跟郭德纲一样，争取一年捧红一个徒弟。

要给所有人一样的机会，可能所有徒弟都红不了。

《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》明确表示：“强化重点产业聚集融合发展，推动优质资源向重点区域倾斜”。

拿到优质资源的区域，未来五年会快速发展。

拿不到优质资源的区域，只能等以后的机会，至少这几年被战略性雪藏。

存量时代，跟不上发展就会资源外流，最坏的情况不是停滞而是衰退。

对于上海而言这是好事情，集中资源继续快速发展。

对于阶段性放弃的区域，这几年发展会很缓慢，如果在意房产保值最好避开。

01

浦东东北部

1992年浦东大开发，主要发展区域是陆家嘴、张江、金桥、外高桥。

各自负责金融、研发、制造、外贸，是绝对的发展引擎。

城市发展方向也很明确，陆家嘴是中心，圆弧状向外辐射。

产业发展主要是向北、向东，夹在中间的唐镇、曹路、合庆很有潜力。

唐镇刚开始也是国际社区，定位很高，开发了一些顶级别墅。

随着张江、金桥的外拓，东北角的高东、曹路都会发展起来。

2009年发生了一件大事，让东北角失去了机会——浦东合并了南汇。

南汇面积是浦东的1.5倍，经济总量只有浦东的17%。

浦东获得了最珍贵的土地资源，掉头全面向南。

此后的规划图上，浦东主轴都是向东再拐向南。

十四五空间布局

十五五空间布局

十四五开始，上海市空间布局上已经删除了外高桥。

只保留了张江、金桥、陆家嘴。

浦东自己画的功能布局上，还是给了外高桥一个名额，现在叫外高桥贸易城。

外高桥有产业基础，森兰国际社区、巨峰路也在开发，向正北还有不少资源。

东北部的高东、曹路、合庆一带，完全被忽视掉。

外高桥、金桥保住存量，张江、东方枢纽、临港做大增量，曹路、合庆建建动迁房。

随着浦东一路向南，曹路合庆一带终究会迎来外流。

另一个牺牲的是惠南，这里环线讲过很多次，城市发展完全停滞了。

惠南能级已经不如外地县城，没商场、没优衣库、没海底捞。

浦东看中的是南汇的土地，不是南汇的县城。

惠南之前被临港、张江虹吸，未来五年被东方枢纽虹吸，只能持续下滑。

现在惠南跟曹路一样的待遇，建动迁房，给其他区域发展腾地方。

十五五期间浦东是绝对的主角，上海五大重点片区，三个在浦东。

饶是如此还有战略性放弃区域，遑论其他地方。

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02

宝山西北部

最近几年宝山发展非常快，南大、美兰湖肉眼可见的成熟起来。

之前宝山的规划太多、太散，近几年找准重点区域，集中开发，才有了这些成就。

十五五期间宝山依旧重仓三支箭：

上报到市里主要是两片，南大智慧城、吴淞副中心。

滨江产业带土地不多了，上海长滩开发过了，金箍棒建好了。

南大、吴淞还有大片土地。

其他区域，暂时先等等，美兰湖、新顾城、北郊未来产业园大家好久没听过了吧。

新顾城2015年启动建设，规划面积8.3平方公里，聚焦人工智能与机器人、智能网联汽车、数字经济、生物医药等六大产业，至今仍未建成。

新顾城规划图

北郊未来产业园2016年启动建设，规划面积7.4平方公里，聚焦生物医药大健康、智能制造、新材料新能源、总部经济与数字经济四大新兴产业，现在入住率几乎为0。

同期建设，定位差不多、面积差不多，都分不清谁是谁。

十五五期间统统先暂缓，核心保障三支箭。

西部科创带核心是南大智慧城、上海大学周边，产业也是上面那些，集中到一处比分散开效率高多了。

有五家企业，再吸引一家过来不难。

一家都没有，拉一家企业过来拓荒，听着就不容易。

宝山三个重点片区都在东南部，西北部离宝山区中心远、离市区也远，确实不好开发。

集中资源把南大智慧城、吴淞副中心打造成名片，在全市形成影响力，后续产业招商、楼盘开发都会提速。

两个凝集核也会带动全区发展。

短期受损的只有部分居民，比如北郊未来产业园附近。

2018年很多人单价3.5万买了招商主城，现在只能卖2万。

2018年买新房到现在亏42%，全市少见，全国也不多见。

宝山三支箭发展起来带动全区，罗店也跟着发展起来，房东还有机会解套。

03

闵行东部

闵行未来的发展方向非常简单，北部借助大虹桥国家级规划，构筑总部经济集聚区。

外地企业来上海办总部，在这里比较方便。

南部利用大零号湾市级重点规划、三大未来产业先导区定位，建设世界级科创湾区。

有上海交大华东师大、有科研院所、有产业基础，适合做科技创新策源地。

中部产业一般，但是开发最早最成熟，配套完善出行方便，适合居住。

那就继续发挥宜居优势，吸收南北两侧的产业人口定居，肥水不流外人田。

只有黄浦江以东的浦江，完全没存在感。

宜居宜业主城示范区也没它，闵行全境都是主城区，除了浦江。

象征性的画了一个东西科创文化走廊，把它拴住，别被浦东合并了。

看开发速度就知道亲疏远近，大虹桥前湾地区三四年出了雏形，大零号湾图书馆、公园、商场、体育场、艺术中心不停的建，马上就建好瑞金医院。

浦江的配套，都是十多年前建的，最近更新非常慢。

当然不是说浦江不发展，浦江其实也有产业，也有资源，只是不在风口上，增速没那么快。

大零号湾核心功能圈也会辐射到浦江，就像辐射到奉贤一样。

浦江一直是房价洼地，尤其是浦锦街道，配套不差、房子不差，价格比前滩低得多。

其实离前滩就五六公里。

但是这两三年跟前滩的房价差距不仅没有缩小，反而扩大了。

前滩肉眼可见的成熟，浦江变化却不大。

当然这些“放弃区域”不是真的放弃，只是这几年发展速度慢一点，不是完全不发展。

比如闵行浦江，其实一直有重点产业导入，只是速度上不如大虹桥。

而且风水轮流转，外部环境变了，很有可能现在的放弃区域又成了当红辣子鸡。

像上面这样短期雪藏的板块各区都有，受限于篇幅不再重复，大家感兴趣的话可以一对一交流。

或者报名沙龙一次讲透。