一初龙山学区房，什么时候买性价比最高？丨ASK老裘

注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房等

@Z安生Q

之前人大代表问过城南拆迁进度，回复18个村都纳入计划了 啥时候轮到剩下的？

老裘

你说的这个之前，已经是3年多以前了，而且当时说的也只是列入计划，并没有明确实施时间。

正所谓计划赶不上变化，这3年期间时移世易，一方面国家禁止大拆大建，另一方面经济环境不好、地方财政吃紧，没有足够资金再来进行大规模拆迁。

现在基本是哪个地方有规划、有项目建设需求了，才会针对性拆迁，不会像以往那样整村拆迁。

所以城南剩下的村，拆迁可能无限期推后了。

@猪猪

齐贤镇镜湖朱储村之前有规划，拆迁级别高不高在哪个的阶段了

老裘

朱储村应该只有涉及杭州湾南翼平原排涝及配套工程项目的部分农户，有可能拆迁。

目前还没有最新消息。

@sxlwg

越城区有没有以旧换新这类政策落地？

老裘

目前老房子“以旧换新”只在诸暨和上虞落地，越城区目前还没有相关政策正式出来。

至于要不要等政策，还是要看你对置换的需求迫切度有多高。

如果因为刚需原因（比如婚房），那可以早点出手掉了；不然的话，可以等等看。

@嘟嘟

老师您好，我想问下天圣大越城有没有小面积的精装房值得购入吗？

老裘

大越城的精装小面积有102㎡户型，三房两厅两卫、三开间朝南、双开间阳台，户型设计上比较不错，而且精装标准也可以。

天圣大越城这个项目本身来说，作为百万方大盘，自带很多社区配套，像业主食堂、篮球馆、羽毛球馆、恒温泳池、健身房等等，而且这些配套都是现在已经建成在用的，生活很便利丰盛。

地段上它位于柯桥未来之城，旁边就是绍兴北站TOD，离万达、山姆也都比较近。

目前项目一二期都已经交付了，品质和口碑都还是比较不错的，你可以去项目实地看下，会有更直观的感受。

@大哥

想置换，现有一套绍兴城南新村北区的房子3楼西边套，请问大概均价在多少？

老裘

城南新村位于城南大道边上，最大优势是位于地铁1号线城南大道站的地铁口，靠近最新开业的城南春晓商业体。不过在其他方面，比如学区上，并没有什么优势。

小区本身就是一个比较普通的老小区、步梯房。3楼是比较好的楼层，但西边套绍兴又不是很喜欢。当前楼市环境下，这样的老小区还是比较难出手的。

目前小区整体挂牌均价在12000元/㎡左右，但成交价已经在9000元/㎡左右。具体要根据房源情况（比如保养情况、装修情况等）来判断。

@黄洋洋

老师，我有一套城东的大家满园，2020年买的叠墅，现在想出售，会亏多少？

老裘

低密产品，像排屋、叠墅这类，往往房源不同、价格差距会很大。就比如叠墅来说，一般下叠因为带花园、地下室，价格往往会高于上叠；同样是下叠，一般边套因为花园更大，所以总价又会高于中间套。

你只说了买了叠墅，但你并没有说清楚叠墅的房源情况，所以比较难判断现在可以卖多少。再加上你也没说你当时的买入价格，所以亏多少更是难以回答。

目前看大家满园的上叠挂牌价在2.1万元/㎡左右，下叠挂牌价在2.5万元/㎡左右，实际成交价肯定会下浮。

城区叠墅还是一个比较稀少的产品，在当前的楼市行情下，能保持这样的价格可以说还不错了。

@丝巾大王

老师，请问一下世茂的超高层现在还能入手吗？

老裘

不建议。

即便不考虑超高层的安全问题，我们买房，也要跟着趋势走。而房子的趋势，可以从土地出让里看出来。

最近几年绍兴出让的宅地，低密化的趋势非常明显，这意味着楼市里会有越来越多的洋房、叠墅等低密产品。

人们对亲地性的需求，又让洋房一般会比高层更受欢迎，甚至愿意承受因此带来的合理溢价。

同时，有能力的高层住户也在逐渐置换洋房等其他低密产品，又会导致高层的二手房库存进一步升高，二手房竞争愈发激烈。

这种情况下，你还想入手世茂的超高层，我觉得是不太合适的。

@LaoLaooooo！

老师，我有改善需求，想在镜湖买个稍微好点的新房，能用二胎政策，手上有80万首付，请帮忙推荐

老裘

现在公积金和商贷的最低首付，都能做到15%了，如果你的80万做最低首付，那直接能撬动总价500多万的房子，不过月供会很高。

这个预算在镜湖核心，房子很有的挑了。但问题是目前镜湖核心的新房房源，已经不多了。

目前看，像春风十里、湖珀隐秀、和光屿湖、龙湖天汇等，都是比较不错的改善选择。

@燕

双职工，一个工作在罗门，一个工作在东边乡镇，总价可以出180-200，想要120方以上，4房，小区不能太老（10年以内），有什么好的选择吗？

老裘

以工作地点为买房的重要参考，同时两方工作地点相距较远的话，我们一般建议选择靠近其中一方工作地点的区域买房。

根据你们夫妻的工作地点来看，显然是城区的地段价值，会比东边乡镇的更高。

而且根据你的预算和要求，是可以在主城区、罗门附近买房的。

比如恒大珺睿府的二手房，180-200万的话可以买到120㎡以上的房源，次新房、城南地段还可以，不过对应户型都只做了三房两厅。

其实120㎡左右的房源，做成三房会更加宽适一点，不知道你要四房的原因是什么，可以添加我们住绍小助手，进一步聊聊。

@Linnea

老裘，想咨询一初龙山的学区房，要正经能住那种（也兼顾以后如果砸手里可以一直住下去的），32年入学，什么时候出手性价比更高一点

老裘

一初龙山校区的学区房，大部分是老破小住宅。如果需要兼顾学区和自住，那可以看一些商品房小区。

比较高端的城区低密项目，比如翰林越府；

选择比较多样化的，比如摩尔城；

只看中小面积的话，可以看渔化府。

至于你说什么时候性价比更高一点，这个没有办法预测。只能说目前不管是首付比例、贷款利率等，都已经在历史低位。而一中龙山的学区房还是相对保值的。

而且现在越城区学区新政后，不仅分一二三类生，如果学位紧张，即便是有房有户的一类生，也可能会被调剂。所以尽早买房、迁户口，调剂的风险会大大降低。

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