上海
4月1日发布了《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》，当天直播时就有粉丝问有什么影响。
环二详细查阅了原文件第一反应是：这东西关你们什么事儿？
后来想了想，还真关系重大。
这次主要更新两个内容。
一个是基准地价调整，提高了市区地价、降低了郊区地价。
另一个变化文件里没有，基准地价发布会上相关领导提到了：
黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域的基准价格提升一级。
黄浦老城厢、徐汇滨江原来是二级地段，现在提到一级。
杨浦复兴岛及周边原来是四级，现在提到三级。
闵行紫竹片区原来是六级，现在提到五级。
领导大致提了一下板块，新的基准地价成果图还没出来，只能看看2020年版的做参考。
为什么环二第一反应是跟大家关系不大？
因为这东西就不是说给我们听的。
你看看通知单位，都是卖地的一方。
基准地价是土拍时的价格锚点，主要决定起拍价、溢价空间。
现在这个市场，拍的越贵越好，基准地价只决定起拍价。
徐汇滨江原来是二级用地，参考楼面价41140元/平。
2024年8月出让小米地块，起拍价就达到了10.08万/平，成交价高达13.1万/平。
起拍价比一级地价还贵两倍多。
你说这个基准地价对我们买房、卖房有什么参考价值？
之前每年的土拍计划都完成的很好，去年压力开始变大。
去年土拍预算收入2800亿元，想尽各种办法，全年完成了2804亿元。
今年目标下调到2000亿元，这是底线，这个数据之上多多益善。
所以基准地价的意思是，保下限，上限市场说了算。
既然市场说了算，我们普通居民还是看看新房价格、销售情况、二手价格、市场热度最靠谱。
有些地方基准地价提升了，土拍成交价不一定提升，房价不一定提升。
现在不是2016年，不是地价决定房价的时代。
开发商高价拿地，该亏就亏。
而且规划是滞后的，看规划买也来不及。
2020年徐汇滨江是二级地价，跟普陀长寿路武宁路一样，那时该抄底。
2024年徐汇滨江爆火，很多人问徐汇滨江会不会成为下一个新天地，这时最高位该抛盘。
现在盖棺定论，徐汇滨江升级一级地价，你再去买还来得及吗？
2020年北外滩长治路到黄浦江一带是一级地价，其他是二级地价。
现在潮鸣外滩那里还是二级地价，北外滩没变化。
如果潮鸣外滩也大火，把市场拉起来，说不能也升级了。
那潮鸣外滩就不能买吗？如果未来五年北外滩全面建成，下次规划可能就是一级地段了。
那现在反而更像抄底时间，等升级一级地段你又来不及。
更重要的是市区郊区的分化，还需要看这个文件？
环二早在2020年就讲了，未来的分化方向是贵的地方越来越贵、便宜的地方越来越便宜。
2020年初环线文章截图
这5年房价数据已经摆在这，规划上再次盖棺定论，承认了郊区房价缩水。
尤其是相对市区缩水。
现在才反应过来抛售郊区买市区，是不是太晚了？
所以这个文件对我们买房、卖房基本没有参考意义，我们要看更前置化的市场数据。
但是这是一个警钟，敲给那些还有幻想的房东。
这个文件的重大意义是对土地出让方。
土地出让时起拍价不能随便定，要参考这个基准地价，市区基本1:1，部分区域最低80%。
有了这个数据就能防止贱卖土地，贱卖土地很可怕，损失国有资产还打压市场。
有了这个数据，也能控制土地出让面积，低于下限的地直接不能上市。
间接实现止跌回稳。
通过这种方式，这几年上海新房市场很健康，成交价不断上涨，成为全国一道亮丽的风景线。
但是郊区很难，新房滞销、土拍停滞。
为了郊区继续出让土地，只能接受郊区降价的事实，降低土地起拍价。
毕竟也要照顾到郊区财政。
房子不值钱，值钱的是土地。
郊区的房东们，你们房子的土地价值下滑了。
原来还有一些房东不认栽，附近还有新房提着价格、提着预期。
现在地价降了，下一步新房价格也会调整。
新房备案价可能不会大幅下滑，但是会变相降价：
新房价格不变，降低容积率；
新房价格不变，提高得房率；
新房价格不变，提升装修标准。
明后年这些新房一来，你们手里的房子还能卖得动？
2020年1级地价是11级的18倍，现在调整到了21倍。
随着分化的继续，未来可能还要调整，30倍、40倍都有可能。
土地出让还有利润，那就没理由停止。
最终的局面就是，某些地方100万一平，某些地方100万一套。
当然这完全不妨碍上海楼市止跌回稳，上海新房一直稳步上升，没出现过问题。
止跌回稳是全国战略，是实现经济复苏的必经之路，要不惜一切代价完成。
个别人当当代价怎么了？
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