北京
2026年，朝阳新北苑要出一批房了，单价4万开头。
2025年的青年路晨光家园、2024年的新北苑中铁国际城，都是这么操作的。
这次是世华泊郡，也就是北五环距离地铁最远的次新房。这批房源价格在4.7-5.2万／平米区间！
先看大局势。2026年4月，北京房价小阳春并未结束。拆哥的预测完全准确。
朝阳区的二手房价其实在缓慢复苏。拆哥粉丝的一套东三环某老破中户型，上周出价479万，这周出价493万顺利成交，涨幅3％。
新北苑。作为朝阳刚需+刚改的一个重要房价高地，不仅有还ok的学校、地铁，还因为片区大部分楼盘是人车分流，园林尺度都非常棒。关注的朋友可以加微信：menglin_2019
拆哥用手机拍了一张图片，春光明媚。
世华泊郡有个重要的特点——回迁与商品房的差异。在房价最高点的时候，商品房冲过95000/平米，回迁房部分达到了8.8万，相差7000一平。
但如今商品房的房价在57000，回迁房51000，价差没有进一步扩大。
回迁房部分，集中在9~15号楼南面绿地+高压线，还有13号线火车道。
但注意，这个区域要并轨一条市郊铁路东北环线，意味着列车通过的频率，3年后会增加。
拆哥在2017年就发布了重磅文章永安里拆迁，当时很多人选了世华泊郡。
商品房部分，大堂和电梯间均贴了瓷砖，而回迁房部分是四白落地。
不同于其他项目，里边很多人把这房子已经转卖，实际回迁户的比例约40％。
拆哥觉得这个比例算中等，低于20％比较理想。当然未来随着市场交易，洗人口结构，或许能达到。
世华泊郡如果做纯房产投资，可以吗？拆哥认为，2030年前回到8万+没戏了，歇甲的新房也是竞品，距离17号线更近。但是回升到60000，还是很有希望的。
20％的房价涨幅可以实现。
户型方面，有个106平米南北三居户型，拆哥认为很难抢到。
90㎡可以做到南北通透，但是预期也比较紧张，大家可以提前咨询。
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