经济学家汤继强：下一个十年，房子将越来越像耐用消费品

你有没有发现，身边谈论房子的方式正在悄悄变化？

三五年前，朋友聚在一起，聊的是＂哪个盘还能涨＂＂要不要再搞一套＂。到了2026年春天，话题变成了＂这房子住着舒不舒服＂＂物业靠不靠谱＂＂通勤时间能不能接受＂。没有人刻意推动这个变化，但它实实在在地发生了。

西南财经大学教授、西财智库主任汤继强最近在接受封面新闻采访时，用了一个很接地气的说法来概括这种转变——未来十年，房子会越来越像耐用消费品。

这话放在十年前，恐怕没几个人愿意听进去。2016年前后的楼市，几乎是另一个世界。那年全国铺开棚改货币化安置，600万套棚改任务里，超过一半的家庭拿到的是现金补偿而不是回迁房。这笔钱流向了哪里？绝大部分涌进了新房市场。国家统计局当年的数据显示，全国商品房销售额一举突破11万亿元，多个城市楼盘开盘即清盘，排队抢房的新闻隔三差五上热搜。

那个年代的底层逻辑，用汤继强的话来归纳，就是＂让更多人加杠杆买房＂。政府往市场里注入大量购买力，需求被迅速催生出来，房价跟着水涨船高。短期内库存确实消化了，但代价也留了下来——居民部门的杠杆率被推到了一个让人不太踏实的位置。

为什么要回顾这段历史？因为2026年的政府工作报告里，＂去库存＂三个字又出现了。不少人看到这个词，本能地紧张起来，以为上一轮的剧本要重演。

但仔细读一下今年报告的完整表述就会发现，味道完全不一样。报告说的是＂因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房＂。注意关键词的变化：控增量、优供给、保障性住房。没有一个词指向刺激居民加杠杆。

汤继强对两轮政策差异做了一个很精准的判断：从创造需求转向了重构供给。上一轮是往需求端猛灌水，这一轮是在供给端做手术。地方政府和国有企业出面，把开发商手里积压的商品房买过来，改造成保障性住房，分配给真正有居住需求的人群。

这个操作的高明之处在于，它同时解决了两个问题。开发商的资金压力得到缓解，中低收入家庭的住房需求也有了着落。更重要的是，整个过程没有向市场释放新的投机性资金。

说到底，政府的角色定位变了。十年前像一台需求发动机，现在更像一个系统调度员。

不过，政策变化只是故事的一半。另一半来自一个更深层、更难逆转的力量——人口结构。

中国买房的主力军，大致集中在25岁到35岁这个区间。你不需要翻什么复杂的人口学论文，只要看看每年的出生人口数据就能明白，这个群体的规模在持续缩小。叠加上城镇化率增速放缓、人均住房面积逼近发达经济体水平等因素，住房的总量需求已经越过了峰值。

汤继强把这称为＂政策难以对冲的慢变量＂。意思是，不管出什么样的刺激措施，都很难扭转这个大方向。需要房子的人在变少，这件事本身就决定了房地产市场回不到过去那种普涨格局。

其实，类似的故事在其他国家早就上演过。日本在上世纪90年代经历了房地产泡沫破裂后，房产逐渐回归居住属性。德国长期以来租房比例极高，房价多年保持平稳，房子在德国人眼中就是一件生活用品，没有太多金融投资的色彩。中国的路径不会完全复制任何一个国家，但＂去金融化＂这个大趋势，全球主要经济体走过的轨迹是趋同的。

回到国内市场，2026年春天确实出现了一波＂小阳春＂。上海3月二手房成交突破3万套，创下近五年纪录。成都几个热门新盘开盘当天人气很旺，金茂锦棠192套房源一日售罄。北京、广州、深圳的带看量也有不同程度的回升。

但仔细拆解这些数据就会发现，热度主要集中在核心城市的核心地段和品质楼盘。那些位置偏远、配套薄弱、产品力一般的项目，依然冷冷清清。这种冷热不均恰恰印证了一个判断：房地产市场的分化正在加速，而且这种分化不是暂时的。

人口净流入的城市，产业结构健康的区域，优质学区和交通枢纽周边——这些地方的房产仍然有人愿意接盘。而人口持续外流的中小城市，有些地方房子挂牌一两年无人问津。汤继强用了一个很直白的词来形容后者的处境：＂有房无市＂，流动性接近枯竭。

这让人联想到汽车市场的演变。二十年前，家里有一辆车是身份的象征，车子保值率也不错。如今呢？新能源车价格不断下探，二手车折价幅度很大，买车更多考虑的是出行需要和使用体验，而不是保值增值。房子正在经历类似的心理转换。

汤继强说得很坦率：在大多数城市，未来房价能跑赢通胀就已经算不错的表现了。过去那种几年翻一番的神话，基本不会重现。保障性住房逐步覆盖中低收入群体之后，商品房市场将主要承接改善型需求——不是＂买不买＂的问题，而是＂换不换＂＂住得好不好＂的问题。

这个趋势对普通家庭意味着什么？

如果家里有年轻人正准备买第一套房，汤继强的建议是不要被焦虑裹挟。房贷月供控制在家庭收入的四成以内是比较安全的水位线。选择城市时重点看两个指标：人口是不是在持续流入，当地有没有拿得出手的产业支撑。另外，各地正在陆续推出的保障性租赁住房和配售型保障房，也值得提前关注和了解申请条件。

如果本身已经有房自住，在考虑要不要再入手一套，那就需要换一种思维方式了。过去买房很多人想的是＂现在不买以后更贵＂，这是典型的资产升值逻辑。现在更应该看的是租金回报率。一套房子如果出租，年租金收入除以房价，得到的数字能不能达到2.5%到3%？如果连这个水平都够不到，同样一笔钱放在低风险理财产品里可能更划算。

有人可能会问，那核心城市的好房子还值不值得买？答案是分情况。如果是自住需求，买得起、住得舒服，那什么时候买都有道理。如果纯粹是投资，那就要做好心理准备——未来的收益大概率是温和的，而不是爆发式的。

从一个更宏观的视角来看，房地产的角色转换其实和整个经济结构的调整是同步的。过去很长一段时间，房地产在GDP中的占比很高，土地出让金是地方财政的重要支柱。这种模式走到今天，转型的压力已经非常明显。当房地产逐步回归居住本质，地方经济也需要找到新的增长引擎——科技创新、先进制造、现代服务业，这些领域正在承接过去由房地产扮演的经济拉动角色。

对老百姓来说，房子从＂金融资产＂回归＂生活用品＂，短期内或许让一些人心里不太舒服，尤其是那些在高位买入、指望升值的家庭。但拉长时间轴来看，一个不靠炒房就能安居的社会，对大多数人其实是更友好的。年轻人不用掏空六个钱包凑首付，中年人不用背着巨额房贷战战兢兢，退休的人也不用担心手里的房子突然暴跌。

汤继强提到的＂住房双轨制＂——保障归保障、市场归市场——正是朝这个方向迈出的关键一步。保障性住房兜住底线，商品房市场满足多元化的改善需求，两条线各管各的，互不干扰。

从2016年到2026年，中国房地产经历了一轮完整的周期。狂热、降温、调整、重构，每一步都牵动着亿万家庭的神经。站在2026年春天回望，这个行业的底层逻辑确实已经发生了根本性的变化。

房子像耐用消费品——这个判断听起来没有什么煽动性，甚至有点平淡。但正是这种平淡，可能才是楼市走向成熟的标志。就像一个人从年少轻狂走向沉稳踏实，少了几分刺激，多了几分安稳。对于经历过大起大落的中国楼市和中国家庭而言，安稳两个字，或许比什么都珍贵。