“10万+”照出的楼市真实

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

这个周末，深圳楼市意外的“日光”了。

10万+意外“日光”

周末，全市场的焦点是前海的新房海晏府，在意料之外，低调地实现了“日光”。

151套，总价1710万起步的新房，官方保守给出的当日开盘数据是“首开去化九成”。

完全出乎市场的预料，。

而更让市场意外的是，剩余的十来套房源，在开盘后续的当天，现场流出的销控表显示，实际推售房源已经全部售罄，成为深圳2026年首个日光盘。

（项目案场去化结果）

因为海晏府的备案价格并不低，均价约14.2万/㎡，单价区间约12.34万—16.12万/平。

对比前海过往新房，贵了约23%—55.5%，对比二手房，直追市场伤心阶段前海时代广场2020年的成交价高峰。

另一方面，开盘前的蓄客公布结果显示，冻资客户批次201批，房客比不足1:2，业内人士料定去化达不到“日光”条件。

但实际的销售结果，比官方公布的表现还要不错。

这也再次证明当下市场几个简单的逻辑——

核心顶级资产逆势涨价抢空，说明核心区域产品，依旧是市场的基石；

地段依旧存在神话，前海的天花板价值再次被验证；

真正有实力的购买力，更看重确定性与地段价值，而非单纯性价比；

市场并不缺有实力的购买力，缺的是真正能够匹配改善需求的房；

一旦市场认可的产品，即使存在溢价，依旧能够顺利去化，接下来市场的逻辑有可能更替成“地段＞产品＞价格”；

而这也是市场分化后，倒逼的结果。

深度卷产品的阶段

事实上，市场倒逼，还出现了一个结果——

价格互卷，推动产品跟随趋势升级，间接促进市场的购买偏好。

市场已经到了新房需要深度拼产品力的阶段。

最典型的，位于宝安区碧海的碧海玖号花园。

首先，项目拿地时间较久，2001年拿下的地块，剩余地块年限只剩45年。

其次，项目位于深圳机场航线正下方，避免不了一定的噪音影响。

再就是项目周边一些配套的短板，比如缺乏大型一站式商业，周边商业配套成熟度不足，需要依赖周边商业集群。

第三就是项目规划设计包含住宅、单身公寓、居委会、社区康乐中心配建，居住纯粹性一般。

正因为这样的短板，开发商不得不在建设后续，通过调规拉高项目品质——

容积率约束为2.34，7栋22—26F住宅，2梯4户或3梯3户专梯入户，户型设计提高了窗墙比，客厅、阳台、卧室做了全明窗户，部分户型次卧都能设计成两面采光，花园设计了下沉式园林等等。

从项目实地可以看到，公共区域的设计品以及实体样板间的设计质感。

但建设品质提升，也伴随一定的成本与量价博弈的问题。

比如项目楼栋设计成十字形排布，户型虽然提高了窗墙比，朝向及光线有一定优越性，却依旧无法摆脱全屋飘窗的设计，需要考验后期入住空间规划与布局；

部分户型存在入户门直对主卧房门（如105㎡户型、112㎡户型）或主卧门位于客厅沙发墙一侧（如112㎡户型）的情况，可能影响隐私性和动静分区。

再如项目的销售价格。

碧海玖号花园，182套105~126平精装住宅，备案均价约8.1万/㎡，单价区间约7.32万—8.86万/㎡，总价区间约802万～1098万。

这个价格是什么概念呢？

基本是碧海这些年最贵的新房了。

2023年5月入市的越秀潮樾府（1单元），614万～704万178套93平住宅，备案均价约7.22万/㎡，总价区间约614万～704万/套；

2023年6月越秀潮樾府（3-4单元）237套92~133平住宅，备案均价7.54万/㎡，总价区间约617万～1052万/套；

2023年9月入市的京地海樾府336套55~105平住宅，备案均价约7.39万/㎡，总价区间约365万～807万/套；

2021年11月入市的榕江壹号院405套120~201平住宅，备案均价约7.95万/㎡，单价区间约7.03万—8.7万/㎡，总价区间约842万～1746万/套。

对比这几个项目，碧海玖号花园的开盘均价，分别贵了约2%—12.2%。

这样的溢价，市场是非常敏感的。

而二手房方面，距离碧海玖号花园约650米的榕江壹号院大户型横在了1000万内。

今年3月，榕江壹号院成交一套约120.48平户型朝南的低楼层户型，成交总价约920万，折合单价约7.64万/㎡；

今年1月成交一套约120.31平朝南北向高楼层的户型，成交总价约960万，折合单价约8.15万/㎡。

而榕江壹号院是碧海区域内典型代表——

2.99的容积率不比碧海玖号花园高多少，3栋住宅，总楼层28-30层，两梯三户或三梯三户专梯入户，还自带约1.3万㎡底商，直接接壤碧海湾地铁口C口，物业管理7.8元/月/平方米。

当年需要积分摇号购买，2000人提交资料，开盘当天去化约76%，但开放线下购房后，开发商公告当天售罄。

同样是低密度，大户型的榕江壹号院，是区域市场内无法忽视的存在。

所以，对碧海玖号花园而言，开盘价格一定程度上透支市场的溢价，这就需要开发商，也必须拿出相应的，甚至是高于市场预期的设计及品质。

而这也是当下众多溢价新房的写照。

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