天津
昨天，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，1年期3.0%，5年期以上3.5%。
这是自去年5月两个品种各下调10个基点后，连续第11个月没变化了。
身边不少有买房需求的人开始犯嘀咕，是现在下手还是等等？
这个问题，不用嘴说，动手算算就清楚了。
01
月供5年期LPR3.5%，是房贷定价基准。
但实际买房的时候，通常银行会在LPR基础上增减。
按照今年一季度数据，全国首套房贷的平均利率是3.1%，有的城市更低，比如宁波、晋江等都是3.05%。
那这个利率算不算低？光看数字没感觉，比一下就知道了。
先和历史比。咱们就以平均值3.1%算，如果贷款100万、分30年用等额本息方式还清，月供是4270元。
回看2024年初，房贷利率4.2%，同样100万每月要还4890元。
如果现在买，每月比两年前少还600元，一年节省7440元。
再和LPR基准比。
LPR是3.5%，但你实际支付的是3.1%。
就是银行给你打折了40个基点——同样100万贷款，利率从3.5%到3.1%，月供少了220元。
咱就是说，现在的市场环境对买房人已经相当友好了。
而且，银行还在抢房贷客户，你是有谈判筹码的。
02
和过去比完，看未来。
现在央行正处于“观察期”。
一季度GDP增长5.0%，是超出预期的，所以暂时不急着降息。
但下半年情况可能有变——出口会面临地缘冲突以及关税压力，到时候稳增长政策有可能加码。
多家机构预测：下半年5年期LPR有望下调10到20个基点。
咱就按照中档下调15个基点算，降后实际利率会从现在的3.1%降到2.95%。利率是2.95%，月供每月少月80元，一年省960元，30年累计省2.9万。
如果真能降20个点，30年能省超3.6万。
你可能看不上每月省下的这80块，也就两顿便饭加个奶茶而已。
但换个角度想，你这80块是不加班、不省吃俭用、啥都不用干“躺省”下来的，唯一需要做的，就是等几个月。
另外，还有公积金也能帮你省钱。目前5年以上首套公积金利率已经降到2.6%。
如果你组合贷，50万公积金+50万商业贷款，综合利率大约2.8%，月供会比纯商贷再少约150元。
所以，能用公积金尽量用，这是咱们普通人能拿到的最低利率。
03
回到最初的问题，现在到底是等还是不等？
取决于你自身的情况。
如果你还没买房、但已经打算买了，可以再等等。
因为降准的传导是需要时间的，下半年利率可能会更低。
您可以先观望，看看三季度LPR报价情况。
到时候真降了，你再买也不迟。
当然有个例外：如果你遇到了特别中意的房子，也别为了等那每个月80块的利息差而错过。
房价波动带来的损失，可能远大于你省下的利息。
第二种是，你签的是浮动利率，这种也不用慌。
LPR降了，你的月供会跟着一起降。
但，降息的红利不是立刻生效，等到“重定价日”（通常是每年的1月1日，或者你的贷款发放日）才行。
如果你已经在还贷的，说明你手里的贷款合同已经是过去时了，有的红利不会自动落到你头上，你要主动出击。
如果你的“加点值”（在LPR基础上额外加的那部分利率）明显偏高，而现在全国新发房贷的平均加点值已经降了，你可以咨询银行是否支持调整。
这不是每个银行都能做，也不是每个人都能申请，但你可以打个电话问问，万一成了，一个月至少省几百。
目前，虽然还不是利率的最低点，但已经是历史低位了。
下半年大概率还会降低，但差额并不会很大，基本上100万贷款每月差个100块左右。
刚需没必要死等，不着急的话下半年买更划算。
不管买没买，重定价日、公积金额度这些都要弄得清清楚楚，前者影响当下月供，后者是最低成本融资。
在利率下行周期里，选浮动、盯定价、用公积金——这三件事做对了，比你在房价上砍价还管用。
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