天降福利还是公平交换？关于济南这波以旧换新的一切（建议收藏）

最近感冒了，很多不错的素材也没更新。

今天聊一聊最近比较火的济南以旧换新。

我比较坚定的认为，这波城市更新将和昨天推出的新政拉起手把手，共同为2026年的房价筑底做好基础，正如我月初发布的文章预测的那样。

先说点大家刷到的消息，这几天包括制锦市少年路1号、堤口路14号院（拆迁）、顺华巷9号、黄屯小区、毕家洼、后陈家楼、河套庄，多处发布以旧换新通知。

实际上不单是天桥区，像洪楼TOD、小鸭片区这段时间同样被官媒鼎力发声，被当做济南城市更新的重要模版..

与此同时，前些年经常提到的历下区铁路智慧产业园在今年的2月份进行了设计单位招标。

因为铁路智慧产业园位置不错，所以一直以来广受关注，这块土地还出现在相关的土地推介平台上。

01

我们把视角重新拉回城市更新这件事

济南相继出台了《济南市城市更新专项规划(2021-2035年）》和《济南城市更新行动计划（2025-2027年）》

经常有人会问我们家是否可以以拆迁这件事，你倒不如对照相关政策对比一下：

城市更新实施重点（你也可以简单认为是以旧换新）为1+4+N，政策涵盖的东西挺长我就不粘贴了，大家看看就好。

1是指历史文化遗产

像是老商埠、大明湖、千佛山，大家仔细留意下，是不是多了很多的公园和城市仿古建筑。

注意看河套庄和制锦市，在以旧换新的公告上都写的非常明确，基本都是围绕大明湖泉城风貌区进行的城市更新。

大家比较关注的老房子旧房子，往往是两种。

1、老旧小区，政策上明确是指2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全的住宅小区。

评论区很多人咨询的老旧小区完全不符合，上下水什么毛病没有，双气齐全，想以旧换新还是有些难度的。

2.棚户区，这个东西官方也非常明确：

棚户区是指在城市建成区内，以平房和简易结构房屋为主，建筑密度较大（一般在40%以上）、使用年限久（一般在30年以上），房屋质量差，建筑安全隐患多，功能不完善，配套设施不健全的居住区域。

这里特别说一下，按照2021年发布的文件看，官方口径统计的棚户区主要分布在中心城区二环以内，总占地面积约6.93平方公里,涉及约3.96万户居民。

这个3.96万户居民对比73.1万户的老旧小区居民，比例还是很小的，这也是为什么毕家洼以旧换新的是平房棚户区的原因。

至于其他的还有一些城中村、城边村、旧厂区、旧市场等等，特别注意的是这里的城中村和以往的定义不同，为了避免模糊，以下是政策原文：

像二环西路沿线黄岗、沙王庄等等，有些村落早就开始改造了...

所以说，什么柳行、后龙、堤口路、胜利庄能拆吗？我只能说政策原文上没提。

整体的改造幅度类似上图（表格为2022年发布）

其实比较让人意外的是槐荫区，可能经历过了西客站和济南医学科学中心的开发，槐荫区反而在改造上并不突出。

在这个赛道上天桥区拔得头筹属于意料之中的事，市中区主要集中在西南片区，历城区因为地盘大点，暂居前三甲...

在这份《济南城市更新行动计划（2025-2027年）的议题解读中（没找到原文）还提到了一些社区，大家可以看一下。

在小编看来，这些东西吧还是在改造上，而不是以旧换新。

02

前面有了基础政策铺垫，我们再来看公告，这样才能看出来更多的东西。

顺华巷9号和黄屯小区相对公告的内容全面，大家可以重点看一下：

这个以旧换新最重要的事情是居民自愿，感觉不合适就不投票就好，因为公告其实证明的是刚开始，因为还有个价值上的评估，而这个价值是根据市场来定的。

如果真的出现大家都感觉评估价实在是低，也可以不执行....

下面这个以旧换新明白纸，我扫描了文字，喜欢看图的朋友可以看图，想看字的就看字...（以官方为准..）

天桥区住房“以旧换新”明白纸。

一、什么是“以旧换新”?

“以旧换新”是一种住房改造方式。将符合条件的旧房交给项目实施单位，由相关部门核发一张“以旧换新兑换券”，用这张券去购买指定的新建商品房(包括住宅、非住宅、车位、储藏室等可售用房).

二、什么是“以旧换新兑换券”?

以旧换新兑换券是指在签订住房以旧换新协议后，由相关部门核发，可在特定时间、地点和范围内用于购房兑付的一种记名结算凭证。

三、哪种类型住房可参与以旧换新?

区城范围:位于天桥区行政区域内(不包括起步区直管范国)实注羊住房类型:棚户区、老旧小区、低洼易潇区城等危旧住房.支

主要原则:居民自愿。

四、兑换券的价值

兑换券的券面价值主要包括:原住房的评估价值、住房装饰装修价值及相应的附属物、设施设备迁移费、签约奖励(在规定时间内签约，具体金额以实施方案为准)，

此外，居民购买新房网签备案到新房交房期间，还能领取搬迁费、临时安置费(参照国有土地上房屋征收标准).

五、怎么取得兑换券?

流程是:签协议一交旧房领取兑换券。

1、签订《以旧换新协议》，结清水电气暖费用;

2、办理过户/注销手续(国有土地办房产证过户，集体土地办不动产注销)，腾空住房并验收;

3.上协议、身份证、空房验收单等材料，10日内到指定地点领券。

六、兑换券怎么使用?

能用在哪?只绝在天桥区行政区城内(不包括起步区直管范副)使

2、能买什么房?只能买纳入项目实施单位“房源库”里的新建离品房(包括住宅、非住宅、车位、储藏室等可售用房)，不能买二手房

七、兑换券的结算

券面金额大于新购房价:余额可以取现，但券面金额的90%以上必须用于购房，只能取现不超过券面金额10%的资金，

券面金额小于新购房价:差价由您自行补齐。

八、兑换券能转让、拆分或合并吗?(有限制)

变更(转让):可以，但只能变更一次(需双方中请，审核通过后办理，不包括继承)。可以申请拆分一次(包含拆分后的所有人变更，总额不变).拆分:多张券可以中请合并一次(包含合并前的所有人变更，总额相合并:如).

挂失:丢了立即去指挥部挂失补办。

九、住房以旧换新后孩子上学怎么办?购买新房后:用兑换券买的房，其网签合同和发票可作为孩子片区内上学的房产依据(具体以当年教育部门政策为准).

用兑换券买的房，其网签合同和发票可作为孩子片区内上学的房产依据(具体以当年教育部门政策为准).

在新房交付前，保留原住房所在学区的入学资格。

十、以旧换新与二手房市场交易相比的主要优势

参与“以旧换新”有额外的签约奖励(根据项目具体实施方案另行确定)还会发放搬迁费，临时安置费。

目前暂无明确使用期限限制，居民可长期持有，梅有合适房源时害行使

十一、兑换券是否有使用期限?

目前暂无明确使用期限限制，居民可长期持有，特有合适房源时使用

十二、提前签约有什么好处?

签约越早，奖励比例越高，具体标准如下:

自正式签约之日起30日内签约并交验空房的，奖励不超过原住房评估补偿价值及装饰装修补偿价值总和的10%;第31日至60日内签约并交验空房的，笑励6%:61日至90日内签约并交验空房的，笑油3%:超过转日末签约的，取消以旧换新参与资格。

十三、旧房面积不足46平方米的有补贴吗?若居民只有一套住房，且建筑面积不足46平方米的，可享受最低面积补偿:

1、选择购买商品房的，按原住房评估基准单价乘以46平方米计算补常价值，计入券面金额;

2、选择购买安置房的，由实施单位提供不小于建筑面积46平方米的安置房，但不再给予原住房的价值补偿;

3、超出46平方米部分的面积，由居民按购买房源库内的新房售价缴纳差价款。

十四、享受最低面积补偿的还有签约奖励吗?

两者不可兼得。已经享受最低面积补偿的，不再给子签约奖勵。

十五、评估机构的选定居民可以从市级备案的评估机构库内，自行选取评估机构，评估费用由实施主体承担。

十六、兑换券是否可用于住房公积金贷款?

如果符合济南市现行住房公积金贷款政策，可以用于住房公积金贷款，济南市住房公积金贷款基本条件参考:连续足额缴存公积金6个月(含灵活就业人员);

家庭无未结清公积金贷款，信用良好;已付首付》20%(首套、二套均可);

最长贷款期限:30年，可延至法定退休年龄后5年(男68岁、女63岁)。

能换的盘如下：

说实在的，也就是博翠明湖和明湖北院还能看看，其他的要么偏要么环境差...

黄屯这份公告的价值在于房产的评估价格，单价在6000-7000元，为了满足大家的观感，找了张带平房的图。

除了文中提到的3个社区外，其他社区都是以旧换新的评估公告，具体的评估价和办法还要等等。

堤口路东头，山东建筑产业总部项目，就是传统意义的拆迁补偿，货币补偿是15200元/平，换房子的话，标山安置房。

最后，以旧换新的大原则是自愿，现在密集发布公告，大家感觉这波以旧换新到底值不值呢？

评论区讨论讨论得了~

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