中建智地，又赢了一次

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4月21日，今年北京首宗溢价地块诞生。

经过49轮鏖战，中建智地力战4家国央企，以13.24亿元摘得亦庄新城YZ00-0802街区-1401-1地块，溢价8.7%，折合楼面价约2.556万元/平米。

在土拍前夕，这块地已硝烟弥漫。

中建智地、保利发展和招商蛇口，纷纷发出了地块招标计划。建发房产和中国金茂则藏在暗处，以静制动。

这块地，虽非京城核心地段，但它与今年前8宗成交的地块相比，算是矮子里拔将军了。

五家品牌房企拼抢它，折射出大家太缺地了。

看一看今年已诞生的买家，再对比一下去年，会发现全国性品牌房企，集体缺席了此前的北京土拍市场。

这是一件值得深思的问题。

关键在于，北京前四个月上架地块过于谨慎，专挑非主城区地块。

这次1401-1地块，一扫底价成交的历史，品牌房企们终于出手了。

中建智地之所以杀入亦庄，是它的拿地策略变了。

从丰台中建方程国贤府，到觊觎怀柔6001地产，再到拿下1401-1地块，不把鸡蛋放在一个篮子里。

是一次土拍，深深地触动了中建智地。

去年9月30日，中建智地力挫地产群雄，以43.145亿元、溢价39.18%，拿下太阳宫CY00-0215-0627地块。

不过，200多天过去了，这个地块依然没有动静。

回过头来看，中建智地董事长樊飞军是个神人，纠错能力极强。

隐秘的成本

1401-1地块用地规模2.59万平米，地上建面5.18万平米，容积率2.0，限高60米。

整体地形呈东西长、南北窄的大面宽地形，南偏东约10度，骨相很好。

它东边紧挨地铁8号线始发站瀛海站；周边商业等生活配套齐备。

但这些只是表面，它至少有4个难题，等待中建智地来一一解答。（详见《亦庄土拍，提前飘出火药味》）

花姐认为，中建智地拿下1401-1地块后，报规图的公示速度，不会过快。

原因是，它得兼顾南边的1401-2地块：用地约2.82公顷、地上建面5.65万平米。

原本，它们是一个整体，后为减负被一分为二，中间只用一条红线隔开。

中建智地在进行1401-1地块规划时，须1401-2地块也包括在内，综合整体排布、南北退线、日照协调等。

换句话说，有了南边地块的掣肘，尽管1401-1地块硬条不错，但中建智地在作规划时，并不是十分从容。

另外，1401-1地块还有个累赘。

他西侧的1304地块，有4.1公顷绿地公园，需由竞得人认建，建成后无偿移交。

花姐初步测算过，1304地块的建安成本，差不多需4000多万元，折合800多元/平米。

这让1401-1实际的楼面价，来到了约3.3万元/平米。

在土拍现场，各位选手并没有血拼到底一大原因，是因为这个价格，已超过了各自核算成本的临界点。

此外，包括运营和税负成本，也是中建智地在1401-1地块身上，需要面对的问题。

巩固“一哥”地位

今年，中建智地在京城楼市的势头，很猛。

国贤府PARK和方程国贤府，均成为今年京城小阳春的当红辣子鸡。

过去，中建智地的主战场，主要集中在房山、昌平以及朝阳。

随着1401-1地块的落定，它在京城楼市的鸡蛋，将分散在更多的篮子中。

4月27日，怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块也将迎来土拍。它的起拍价7.38亿元，起始楼面价约1.65万元/平米。

它的买家，大概率也是中建智地。

早在2月24日，它便为该地成立了项目公司——北京兴澜房地产开发有限公司，法人樊飞军。

3天后，兴澜地产针对6001地块，连发四道招标计划，有关土方工程、监理、施工和设计等。

自2020年以来，中建智地在北京，已累计拿地17宗（块），总金额532.24亿元，其中权益金额超过400亿元。

最初，它发轫于房山区，主打“印”系，比如京西印玥、春和印象等。

2023年，它从中建房山国贤府开始，推出“国贤府”系列。

此后，从北京国贤府一、二期，到国贤府PARK，再到中建方程国贤府，甚至还做起了小股操盘的生意。

当然，过去几年中建智地真正重仓的，还是朝阳区，共计拿地5块，总金额351亿元。

通过北京宸园、紫京宸园等作品，成功塑造了“宸园”系。

如今，6年的摸爬滚打，中建智地的产品大旗也已树立：

高端“宸园”系，主要集中在朝阳等核心区域；普宅“国贤府”则在五环外区域，全面开花。

不出意外，1401-1地块和大概率拿下的6001地块，将成为中建智地的下两座国贤府。

只不过，京城楼市向来不是一个人的江湖。

中建智地的如此强势的表现，是否会引来其他缺少面粉选手，更大的围攻呢？