上海
冷淡了大半年，上海的土地拍卖市场也终于迎来了最“兴奋”的一次土拍。我们常说，土拍是行业的自嗨。但只要土拍热了，那市场真正回暖就应该不远了!
4月21日，上海2026年第三批次土拍落槌。徐汇区长桥地块成为绝对焦点——9家竞买人、82轮鏖战、溢价率25%。这是上海土地市场久违的“高光时刻”，上一次出现如此激烈的围猎，还要追溯到近9个月前。
拍卖前，申度君就和同事们说，招商对这幅地块一定是势在必得。果然招商不负众望，力压8家对手，以25%的高溢价强势夺“嫡”。这是招商在上海“弹药”见底前的关键补仓。
在普陀、金山地块底价成交的“冷背景”下，这宗地的热度显得尤为珍贵。而在这场厮杀中胜出的招商蛇口，如此高价拿地并不如大家所见的“冲动”，而是基于在上海项目储备即将断档的迫切需求，后面申度君会展开说说。
01
久违的“狂热”，溢价率创年内新高
昨日（4月21日）的徐汇区S031201单元xh290-09地块（长桥），确实打破了上海土拍长达半年的“温吞水”状态。
上海三批次土拍结果
对比近一年热门地块数据，也能看出今日竞拍之“热”：
自2025年10月以来，上海土拍溢价率普遍回落至10%-15%区间，且鲜有单宗地块吸引超过5家房企实质性竞价。今日长桥地块的25%溢价率和9家参拍阵容，是2026年开年以来最强劲的“兴奋剂”。
02
为什么是招商蛇口？四大央企中的“最迫切者”
此次招商蛇口不仅独吞了徐汇长桥地块（33亿），还联合中建东孚底价拿下普陀光新地块（30.29亿），单日斥资超63亿。这背后是其在上海“弹药库”即将见底的严峻现实。
1. 新货告急：仅剩苏河湾，后滩进展缓慢
•唯一新货：招商在上海目前仅有静安苏河湾项目（2025年10月获取）处于待入市状态，预计2026年年中面市。除此之外，其在上海核心区的新增住宅供应几乎空白。
•后滩进展缓慢：市场期待已久的后滩九宫格项目推进缓慢，短期内无法形成有效供应。
2. 对手对比：中海、华润、保利“家底”更厚
•中海：手握安澜上海、徐汇滨江全新项目、静安地等多个核心项目，货值充足。
•华润：云启滨江供应尚充足，黄浦即将有全新对风貌高端项目持续供货。
•保利发展：杨浦新江湾、杨浦滨江多个项目在售，长宁、虹口去年有补货。外围仍有较多尾货在售。
在“四大央企”的上海版图中，招商蛇口是2026年补仓需求最迫切的一家。今日的高溢价拿地，是势在必得。更重要的原因是，招商在长桥曾成功打造了招商清和玺，这个项目也是近2年招商颇受市场认可的产品升级之作。招商拿下这幅地块，相对于别的房企都更适合且有胜算。对于招商而言，长桥是个宝地，这个地块肯定是非拿不可。
03
地块价值：徐汇长桥凭什么引发9家争夺？
这块地之所以能成为“兴奋点”，其优势有以下几点：
1.容积率仅1.8，限高36米，这在徐汇区中环附近不多见，肯定会打造高端改善型产品。
2. 长桥板块生活配套成熟，紧邻上海植物园，且属于徐汇区教育资源相对丰富的区域，客户基数稳定。
3. 虽然楼板价高达8.7万/㎡，但姐妹篇清和玺洋房已实现约 12.8 万元 /㎡的售罄价格，仍有合理的利润和去化空间。
但项目难度也不小：
1. 地块处于徐汇滨江的第七组团，借势上海植物园，未来将打造为西岸中央公园，目前这一段的徐汇滨江岸线尚处于前期阶段。
2.地块所在的区域还没有大型的商场。高端商业依赖距离项目约2.5公里外的西岸梦中心。
3. 交通方面，轨交23号线依然在建，仍属于“轨交盲区”。
相比之下，同批次的普陀地块虽靠近内环，但城市界面更新较慢，且体量较大，总价门槛高，导致仅招商&东孚一家报名底价成交。金山地块则继续由地方国企托底，反映了上海土地市场“核心区热、远郊冷”的极端分化。
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