高新溢价、民企回归，西安楼市悄悄换玩法？

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最近西安住宅市场这波热度，好像又热到了土地市场。

高新、未央住宅地块集中挂牌，新城、雁塔、港务陆续跟进，不是“随便拍拍”，而是真有好货。从成交地块的信息和供应地块的素质来看，都在告诉有购房计划的你，保持高度关注！

挂牌+供应多是优质地

先来关注一下，最近热度较高刚进行挂牌的住宅地块信息。

中海摘得高新CID的这宗地块，从地段、周边教育等配套来看，这宗地块也是区域内价值较高的，结合80亩左右的体量以及1.2-2.5的容积率，未来产品品质也不会差。今年首宗溢价地块出自高新CID，这无疑充满话题属性。而从这宗地块所处位置来看，不难理解为啥让开发商们在现阶段“抢破头”。

位置上，这宗地块属于未来之瞳北核心，是这个板块内断供两年后唯一的新供应，来看周边中建、招商、碧桂园、越秀铁建等，已经处于兑现交付阶段在售房源量极少，同时这个核心地段的住宅用地基本已经被“瓜分”完毕进入存量时代，也因此地块本身就具备一定的稀缺性。

资源上，高新三期的顶流教育资源高新31小和高新11初就在不远，同时附近地铁6号线、15号线、云巴等已经通车，出行便利性不错，再加上整个CID从医疗、商业到生态等资源已经进入兑现期，成熟度显著提升。

种种优势叠加，奠定了这宗地的价值，而这宗地的溢价成交也说明了高新CID的潜力和价值依旧。

再看博元和明丰的地块，城市更新的大热板块团结片区，再加上2.3和2.5的容积率，产品吸引力拉满。

这两家房企博元是去年新晋在曲江宅地的房企，明丰是城北“老玩家”，会给这个片区擦出怎样的人居升级火花，值得期待。这里需要插一句，博元在曲江的新盘桃花源启目前也开始陆续释放动态，感兴趣的朋友们可以关注四海为家或文末扫码添加海哥微信，了解更多。

除了尘埃落定的地块外，马上5月份新城、雁塔和浐灞国际港·港务板块又将迎来新地块的挂牌。

从地块位置和地块本身的素质来看，这些地块也是区域内的优质地块，之前（公众号：四海为家）的土地类稿件分析，我们也给大家提到在提质大背景下，土地供应数量将收紧，地块质量将升级，结合3月至今的土地供应，表现很明显。

土拍市场三个信号要关注

当然，地块本身之外结合已经成交和供应的住宅地块，能发现土拍市场三个明显信号，这些信号影响未来西安住宅市场变化，对买房人来讲也需要保持高度关注。

1.民企们又开始拿地了

今年1月至今，西安主城共计成交了13宗住宅地块，其中不少都民企。同时这些民企也不再是以前那种“冲量型”房企，而是靠品质说话。

例如博元，又例如明丰。这其实也给购房者一个信号：当民企回归同时土地市场开始溢价宅地，说明市场正在向更健康的状态发展。

而随着更多民企再次进入西安楼市，对购房者来讲也意味着有更多元化和差异化的产品出现，选择更多了。再加上之前我们（公众号：四海为家）也提到，部分民企的产品创新度和品质优势较高，对西安住宅品质也是一个提升。

2.配套教育地块为常态

结合去年推售的住宅地块和今年的住宅地块，能发现拿地捆绑教育配套似乎成为常态，尤其是城市更新板块。以幸福林带来看在新挂牌的地块中有90%的土地都要求捆绑教育地块，并在建成后移交教育部门。

这样做其实很明显是给城市更新片区的教育补短板，作为西安人买房的重要价值判定要素，学校资源尤其是名校教育资源十分重要。而去年幸福林带陆续签约交大附中、爱知中学，团结片区也签约了爱知中学，这些优质学校不仅解决了区域教育资源短缺的问题，也加速区域优质教育资源从“学区房特权”向“社区标配”转变。

在这种配套教育地块成为常态的大背景下，谁在“挂名校卖溢价”，谁真在打磨户型、园林、服务，会越来越清晰。

3.城市更新板块开始发力

相较于去年同期的个别地块，结合最近发布的西安“十五五”规划，能看到城市更新是城市未来发展的重点板块，尤其最近幸福林带和团结片区也是批量有新地块出现，接下来也将提供大批量的房源供应。

值得注意的是，在新的五年计划开始、在主城价值回归的当下，城市更新除了面貌更新外，产业资源以及人居品质等等都在更新，对区域想要原地置换的购房者来讲是个机会，同时在当下热门区域房价上扬的趋势下，城市更新板块相对来讲置业性价比更高，未来或许是刚需刚改类购房者的首选。

整体上能发现，随着住宅+土拍市场的热度，其实也能看到接下来市场的一个重点方向，下半年新房供应可能会加速分化，核心区靠稀缺支撑价值而城市更新靠性价比走量，同时很多人关注的“名校”或许会因为陆续出现的新增教育地块而让教育资源平权化。

接下来的市场，正在“变”，而这些变的方向，就是下半年你买房要盯的方向！

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