一季度TOP20热销楼盘解码：深圳霸榜前二，高净值人群在买什么？

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2026年一季度，全国房地产市场仍处筑底阶段，新建商品房销售面积同比延续回落态势。在此背景下，核心城市优质项目仍保持了相对稳定的去化表现。根据中指数据，一季度重点城市销售额TOP20项目合计成交金额逾500亿元，一线城市项目占据12席，深圳南山区的中信城开·信悦湾以65.5亿元的网签金额位居榜首，深圳湾澐玺、广州保利玥玺湾分列二、三位。

市场调整期，为何这些项目能够实现热销？它们具备哪些特征？本报告将基于中指数据监测，对2026年一季度全国热销项目进行深度剖析。

表：2026年一季度重点城市商品住宅销售金额TOP20项目

注：项目销售数据为2026年1月1日~3月31日期间商品住宅（不含保障性住房、安置房）网签备案口径。

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深圳包揽销售榜单前二，广州保利玥玺湾位居第三

2026年一季度全国销冠项目中信城开·信悦湾的亮眼表现，是其2025年末开盘热潮的网签数据延续。2025年12月28日，这一占据深圳湾东角头一线海景资源的顶豪项目首次开盘，推售156套为302及370㎡大平层及顶层复式，备案均价约24.4万元/㎡，最高单价达38万元/㎡，刷新深圳新房住宅单价纪录。开盘两小时内销售额突破100亿元，去化率超80%。进入2026年，项目转入顺销与网签阶段，一季度累计完成网签84套、网签金额65.5亿元，成交均价约23.7万元/㎡，稳居全国销冠之位。

紧随其后的深圳湾澐玺，与信悦湾共同构成深圳南山区的“双子星”格局。该项目由华润置地与中海地产联合开发，2024年12月以总价185.12亿元摘得深圳湾核心地块，2025年11月北区首次开盘即实现销售额130亿元，刷新2025年全国单盘首开销售纪录。2026年3月，项目南区趁势加推，二次开盘再获约70亿元认购，去化率维持高位。至此，深圳湾澐玺南北两区累计销售额已达239亿元。一季度该项目网签金额约54亿元，位列全国第二。

保利玥玺湾，该项目地块由保利发展于2024年9月历经148轮竞价以总价117.6亿元获取。2025年11月，项目开盘入市首批推出的236套房源当日售罄，认购金额达106亿元。2026年一季度网签金额40.9亿元，位列全国第三。截至季末累计完成网签358套，成交金额超160亿元。

上海市场方面，澐启滨江地块由华润置地联合南房集团于2024年8月通过股权转让方式获得，总成交金额达244.7亿元。地块位于浦东后滩“九宫格”核心区，2025年11月首开入市，推出122套房源，当日以225%认购率清盘，此后项目采取“高频加推、小步快跑”策略，五个月内接连五批次入市，2026年一季度网签金额36.3亿元，位列全国第四。安澜上海则由中海地产、招商蛇口、中旅投资合作开发建设，并于2025年12月首开入市，开盘当日认购金额达90.77亿元，认购率159%触发限售机制，去化率约九成，创2025年末上海高端住宅市场单日销售纪录。2026年一季度网签金额33.0亿元，位列全国第五。

北京润园由华润置地于2025年2月以60.24亿元底价获取。项目于2025年12月5日首开入市，首批推出院墅及洋房产品，当日认购金额35亿元；今年一季度以29亿元成交金额蝉联北京销冠，位列全国第六。截至季末项目累计网签227套，网签成交金额超50亿元。

综合来看，核心城市优质地段仍是高净值人群资产配置的首选标的。TOP20项目中12个位于北上广深，成交金额合计约366亿元，占比超七成。但与去年同期相比，今年一季度深圳项目包揽前两位，取代了去年同期上海的领先位置。同时今年一季度TOP20项目门槛值为14.4亿元，相比去年同期的22.6亿元有所下降，反映出一季度市场整体推货及成交量较去年同期有所减弱。

值得关注的是，2026年一季度海南共有4个项目进入TOP20榜单，其中三亚3个、海口1个。三亚海棠湾三个项目——华润置地海棠悦府、中旅馥棠公馆、超级地中海·憘悦，依托自贸港封关落地后的政策红利预期、稀缺热带滨海景观资源及高端文旅配套的集聚效应，承接了全国高净值客群的旅居与资产配置需求。海口中海·南海叁号院则凭借地段稀缺性，精准对接高端改善及资产配置要求，三次开盘全部当日售罄。整体来看，封关落地后海南核心城市市场活跃度有所提升，部分项目去化表现优于上年同期。

企业特征：央国企为主力，近六成为2024年及以后拿地的项目

从开发主体来看，TOP20项目以央国企开发为主。当前“好房子”建设已成为行业转型核心方向，央国企凭借稳健资金实力、成熟开发体系及全链条建设能力，在获取优质地块并落地高品质产品方面展现出显著优势。TOP20项目中，华润置地参与项目达4个，保利发展、中海地产、中国金茂、越秀、建发等央国企均有多个项目入围。此外，部分优质民企如江山万里，亦凭借产品力和区域深耕优势，在本地市场保持竞争力。

从项目获取时点来看，2024年以后拿地项目达12个，近两年获取的地块在规划指标、建筑规范等方面与当前“好房子”导向更为契合，更易于实现产品力的系统性提升。

产品力跃升：从居住空间到资产载体的突破

热销项目的产品力已不再局限于传统的户型与装修，而是向立面美学、空间效率、生态体系及智能科技等多维度全面跃升。

从总价段分布看，TOP20项目普遍定位高端，14个项目套均总价超千万。具体来看，中信城开信悦湾、保利玥玺湾、陆家嘴太古源 源邸套均总价均超5000万；深圳湾澐玺、安澜上海、保利·世博天悦等项目套均总价集中在3000万至5000万；中旅馥棠公馆、阅臻府、超级地中海·憘悦则聚焦千万级产品，精准匹配不同层级客群的资产配置需求。

从产品设计来看，热销项目呈现以下几大特点：

图：北京润园方案示意图（左）、安澜上海方案示意图（右）

一是立面美学与材质迭代。北京润园采用渐变色彩铝板与香槟色铝板结合，立面效果超配同价位产品；澐启滨江采用三玻两腔Low-E超白玻璃与铝镁锰合金材料，构建现代极简立面；安澜上海等新规项目通过全景舱设计实现更大玻璃面占比，配合全域抬板形成的悬浮视觉效果，构建具有未来感的立面形象。

图：深圳湾澐玺户型图（左）、安澜上海户型图（右）

二是空间尺度与得房率突破。深圳湾澐玺采用“框架核心筒+无次梁厚板”结构，含赠送后使用率可达92%以上；安澜上海依托住宅新规实现三面环幕采光全景舱设计，配合超大尺度阳台与飘窗可拓展空间，实现超高空间实用率，户型层高3.3-3.55米，高于常规标准，为空间改造预留充足条件。

图：安澜上海设计图（左）、北京润园绿化图（右）

三是立体生态与垂直绿化的创新实践。安澜上海则首创上海住宅“全域抬板”规划，整体抬升4米打造立体“浮岛绿洲”住区，将社区花园整体抬高至空中，实现阳光花园地库泊车归家体验，构建270度环幕视野的空中立体景观系统。北京润园空墅产品打造下沉式庭院与星空露台的垂直景观轴线；广州保利玥玺湾整体抬高11米，形成前低后高的阶梯式半围合布局，确保户户南向望江。

图：保利世博天悦实景图（左）、深圳湾澐玺实景图（右）

四是景观资源的最大化兑现。深圳湾澐玺占据深圳湾1.17公里原生海岸线，头排楼栋实现一线永久无遮挡瞰海，主力户型配置270°环幕阳台，将海景资源转化为居住空间的延伸；中信城开·信悦湾位于深圳湾东角头一线海景核心，户型设计以观景面最大化为导向。澐启滨江将临江楼栋向南偏转32.5°，使高区江景面从400米延伸至2公里，同时利用约13米立体高差打造“峡谷绿洲”景观；保利世博天悦坐拥黄浦江第一排岸线，主力户型配置超大观景阳台，实现江景资源的室内化。陆家嘴太古源采用北偏西23.9°黄金倾角，使每扇窗都能框取黄浦江最佳片段。

五是智能科技与健康环境的系统融合。深圳湾澐玺引入华为鸿蒙智家AI全屋智能、大金三管制空调新风、全屋四重净水系统，并采用三维15重静音体系；成都建发海耀配置六恒系统（恒温恒湿恒氧恒洁恒静恒智）与华为全屋智能，四玻两腔系统窗隔热保温性能提升约30%、隔音效果提升约20%。

综合一季度TOP20项目的表现，热销逻辑可归结为两点。一是资源独占性构成项目价值的基本盘，上榜项目均占据城市核心区位或不可复制的景观资源。二是产品迭代能力决定了稀缺价值的兑现效率，户型设计优化、得房率提升、立面材质升级等产品端的进步，使得地段优势得以更充分释放。二者共同作用，支撑了这些项目在调整期内的去化表现。

展望后市，市场结构性分化的格局预计仍将延续。核心城市优质地段的项目仍将保持一定的关注度与去化流速，而区位条件一般、产品同质化程度较高的项目，去化压力或将进一步加大。

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