又一个外环强区，跌下神坛？

不考虑别墅的话，上海外环曾经冲上10万的板块，只有六个。

七宝、莘庄、华泾、唐镇、春申、吴泾。

前四个大家很熟悉了。

吴泾冲上10万的只有紫竹半岛小户型，整个区域能级不高。

春申能到10万很多人没想到，春申景城一二期、高兴花园都曾突破10万。

曾经如日中天的大虹桥其实没有10万+成交，蟠龙天地之前号称10万，大概率是营销事件。

做一些吸引眼球的截图卖房而已。

后来大虹桥塌房，开发商都不愿意蹭这个概念。

周末客户发来数据说，春申跌幅不比大虹桥少。

春申景城二期两房由9.7万降到5.67万，降幅40%。

春申景城二期成交数据来源：房见小程序

上海春城两房最高9万出头，现在5万，降幅高达44%。

大虹桥的万科天空之城、仁恒西郊花园降幅也就40%。

在800万以上品质小区中，这个跌幅不算小。

大虹桥跌那么多大家知道，是概念破灭。

春申没什么概念，没太多规划，应该没泡沫，怎么也跌这么多？

未来春申还会继续没落吗？

春申指的是外环、沪金高速、春申塘之间，向东更是没有明确边界。

当然这个说法有争议，有些人认为靠近沪金高速的几个小区属于莘庄。

春申本来就不是正式地名，那片区域被梅陇、莘庄管辖。

1997年提出打造春申居住示范区，指的也是莲花南路以东部分。

居住示范区其实建的一般，莲花南路往东，尤其是过了集心路，跟宜居不搭噶。

莲花南路以东现状

后来春申景城、春申万科城、春申玫瑰苑、绿地春申花园这些新房上市，开发商不断强化春申的概念，才在民间普及。

当时也是没办法，这片区域真的不好开发。

外环内的古美、外环外的莘庄同期开发，抢了所有概念。

春申这里如果也说是莘庄，那肯定卖不过莘庄本身。

说自己是梅陇反而掉价，梅陇不是核心开发区。

又没地铁规划，没大商业规划。

只好借助居住示范区，打宜居概念。

又拉来了闵实验、莘松中学，华东医院门诊部。

春申万科城55万方，春申景城超过60万方，几个大盘成功的塑造了地段。

现在春申板块辨识度很高，快速路、高架、河道分割，学区分割。

环境也不错，尤其是春申万科城这里、畹町路一带。

春申街道环境

春申板块房地产的兴衰、未来走向，从名字来源就能看出来。

本身就是打着居住示范区旗号的房地产概念区。

春申2010年后沉寂了一段时间，新房该卖的卖完了，配套该建的建好了。

直到2020年又火了一把。

上海之前顶级学校都是民办。

民办先招生，公办后招生，大家先考民办，考不上了再去读公办。

所以七宝很火，大家先去考七宝外国语小学，考不上再读对口的明强小学。

2018年开始公民同招，即，民办学校、公办学校同时招生。

你没考上七宝外国语小学，回来也读不了明强，明强招生时间也过去了。

那只能统筹到菜校。

这下家长怕了，很多开始直接读对口公办。

2020年推出了民办摇号，你能不能上民办全靠运气，大家更不敢赌了。

公办学区房需求进一步增加。

2012年上海生育率高峰，这些孩子2018年开始入学，2019年小学迎来入学高峰。

入学高峰、公民同招、民办摇号，直接把公办学校推上天。

尤其是九年一贯制学区，广受欢迎。

房价突破10万的，几乎都有双学区加持。

七宝是明强小学、七宝二中、七宝三中。

莘庄有莘光、莘城、莘松中学，吴泾有华二紫竹。

唐镇火爆，也跟建平培德、福外唐城有关。

春申这里有闵实验、莘松中学双一梯队，航母巨校，而且不会被统筹，瞬间成了香饽饽。

原来看七宝的一些家庭也关注春申，七宝公办中学不如春申。

闵行南部科技型企业很多，员工学历、收入都不错，很多人都买在春申。

2023年小学入学高峰过了，学区房热度下滑，全上海学区缩水，春申也避免不了。

其实春申有很多问题，2020年学区浪潮太大，把问题都掩盖了。

徐汇学区房买不起，古美买不起，大家只能冲到春申。

潮水退去，问题浮出水面。

春申好小区其实不多，就春申万科城、春申景城、上海春城品质还行。

春申2000-2020年小区 来源：房见小程序

穿插着一些老别墅、老破小，虽说绿化还行，整体还是会觉得很乱。

去年有同学来上海办事，带他恰好经过春申，他瞄了一眼大润发那里，就说这里房价跟川沙差不多吧？

不得不说，郊区的气质真是掩盖不了。

古美相对好一些，品质小区更多，连片分布，形成了较好的中产居住氛围。

古美2000-2020年小区 来源：房见小程序

莘庄南广场品质小区也比春申密集。

现在有意愿卷学区的，都是家底、收入不错的中产，很多人看不上春申的定位。

而且春申景城、上海春城小两房太多，直接影响了客户买入。

上面这种是春申景城主力户型之一，买学区房肯定有孩子，有老人，这种就很难满足需求。

周边区域，莘庄、古美，三房、大三房比例更高，适合学区自住。

品质小区少、户型小，春申居民结构就更偏刚需，地铁需求就更多。

春申的最大问题就是，没地铁。

1号线、15号线都擦肩而过。

环线有不少客户就是因为没地铁放弃春申，其实他们也不用地铁，只是担心不好出手。

春申板块不大，除了学区外其他硬性配套不多。

七宝有地标商场、众多地铁、大公园，莘庄有大商场、图书馆、剧院，古美也有图书馆、儿科医院等等，向心力都比春申强。

现在愿意为学区牺牲居住品质的家庭，越来越少。

大家更关心的是综合性生活体验。

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如果学区房一直火爆，春申问题不大。

学区退潮，仅剩的学区房用户很多流入不了春申。

其实能靠学区带来高溢价的不多，现在就静教院、大同中学+上外黄浦、复旦二附校、建平地杰等少数几个。

闵行教育内卷，很多外区家庭不愿意过来，在全市影响力不够。

闵行区内的学区家庭，付得起溢价的首先去了古美。

剩下的不少去了莘庄、七宝，留给春申的是最后的愿意为教育牺牲的家庭。

这些人越来越少。

2022年交大二附中崛起，晋升一梯队初中，分走了南闵行客户。

闵行经济技术开发区、紫竹园区上班的，不少去了交大二附中。

更可怕的是，春申附近开盘的仁恒、保利、安高等新房，也会对口莘松中学。

最有钱那群购买力，被新房抢走。

留给春申的客户，越来越少。

成也萧何败萧何，春申学区标签太浓厚，标签溢价下滑，片区只能下滑。

春申景城门口的教培机构

百足之虫死而不僵，春申还称不上没落，现在也热热闹闹。

而且降幅40%的都是小两房，春申景城的大两房还能卖到6.55万，假日风景大三房更是能到7万以上。

现在买学区房的大部分都需要兼顾生活品质，户型大的反而更受欢迎。

而且春申也不贵了，400多万能买电梯两房，200万出头就能买高兴花园。

性价比首选。

唯一的问题是，学区价值会不会进一步缩水，将来愿意为了教育牺牲其他的家庭还有多少。

以及，莘松中学的成绩能保持多久。

莘松中学最近成绩好，是2015-2017年那批入学的小学生考出来的。

现在学区氛围下滑，2025年入学的学生，2034年还能考出这个成绩吗？

如果成绩下滑，春申客户会进一步外流，这里没其他优势可以留住居民。