上海最不宜居的三个区域

房地产全面转型后，之前的分析思路都失效了。

什么样的地方保值，很多人已经没了方向。

之前说规划好的地方保值，现在规划最好的临港、大虹桥领跌。

之前说有产业保值，现在靠产业近的吴泾、唐镇跌幅也不小。

之前说地铁能拉动房价，青浦17号线通车前后，房价反而跑输松江、嘉定。

我们急需找到新的标尺。

增量时代那些都是对的，有规划、有产业、有地铁，能吸引来新的买家。

买家多了，房价涨幅就跑赢大盘。

这个方法只在增量时代有效，能靠规划、产业、新地铁吸引过去的，大部分都是新来不久的外地人。

还有一些投资客。

楼市进入存量时代后，新来的外地客户少了，买家要么是置换的，要么是在上海生活了很久的。

他们都有自己熟悉的圈子，很难离开熟悉的区域。

之前新片区能通过规划吸引部分老城区客户，现在也不行了。

过去几年规划落地慢，大家信心不足。

大家不相信，规划落地就更慢了。

规划都是自我实现的，你得先相信临港大饼，去临港定居、去临港开公司，临港才能建好。

你不信了，你不去临港了，它靠什么建好？

建不好你更不去，这就是一个恶性循环。

存量时代，新规划地铁也吸引不来太多客户。

都是老居民了，需要地铁的早就住在地铁附近。

徐家汇上班的，早就住在1号线、9号线附近；静安寺上班的，早就住在7号线、14号线附近。

新增地铁更多的是给沿线居民送福利，很难改变大家买房方向。

说白了，增量时代大家愿意去新片区，愿意赌规划，看中的是未来，是升值。

存量时代，大家升值预期破灭，全面回归自住。

宜居性就越来越重要。

上海楼市慢慢进入置换时代，能买房的都是有房的，

置换的去向，当然是更宜居的区域。

更可怕的是，宜居的区域新房越来越多，能容纳的人口越来越多。

上海总人口变化不大，宜居区域新增人口哪来的？

不宜居的区域面临客户外流，又没有新的客户补充。

原来可以靠大饼吸引外地人，现在也行不通了。

房价只会持续跑输。

上海典型的不宜居区域，有以下几个。

江桥

江桥是外环外最近的板块，离市区比七宝、莘庄都近。

但是开车还是不方便，太堵车。

江桥是一个非常封闭的区域，三面被铁路封死，一面被外环割裂，向南还有苏州河天堑。

出行就靠曹安公路、金沙江路，能不堵车么。

这样封闭的区域做不了中心，所以之前一直没怎么开发，主要是建设动迁房。

开发力度不大，江桥至今保留了很多老旧厂房、城中村、干货市场等等，这些东西集中在一起，能宜居得了？

江桥的厂房区

江桥地面还有垃圾焚烧厂、头顶有航道，真是五毒俱全。

有这些硬伤，江桥没想过大力开发，20多年前起点就给的很低。

20年前江桥房价是上海最低的地方，可能没有之一，导入了那个年代收入最低的市民。

尤其是动迁房里，很多都是吃低保的。

居民结构决定消费层次，决定居住环境，甚至决定学区质量。

大家去江桥看房，一定要下午四点左右去，感受一下路上疾驰的电瓶车。

其实上海哪都有骑电瓶车接送孩子上学的，确实方便，但是只有江桥让我想到了县城的郊区。

宜居性是一个综合感受，各方面都有影响。

江桥走运的地方是赶上了大虹桥，现在整体都划入了大虹桥，吸引了一些企业入驻。

另外就是通了两条地铁，13、14号线，去市区都比较方便。

但是能留下来的都是刚需，本地居民财富积累到一定程度，就会换到更宜居的地方。

留下来的居民预算越来越低，房价迟迟看不到翻转的一天。

杨行

从内环出发，沿着南北高架一路向北，到大宁明显觉得环境变好。

到彭浦新村确实老房子多，但你会觉得是市区。

到共康你会觉得还没离开上海，跟大宁比不了，但是感官上无缝衔接。

一出外环到达杨行，南北高架结束，换成地面的蕰川公路，城乡结合风扑面而来。

集卡、罐车、渣土车扑面而来，大车鸣笛耳朵都要震聋。

外环内禁止鸣笛的效果，到外环外才有感受。

蕴川路上的货车

当地居民说蕰川公路还算好的，铁力路才是王炸。

那边靠近宝钢工业区，重型卡车24小时轰鸣、鸣笛、震动，低楼层窗户都会震得嗡嗡响。

没来得及实地感受，去过的朋友可以评论一下是否属实。

这些厂房、仓储、大车带来的粉尘我是感受到了。

据说上海大学的学生曾经写过一首诗《沪太路的灰》，杨行也不遑多让。

靠近外环和蕰藻浜，产生了大量断头路，车流全部汇集到了蕰川公路。

南北高架过了外环就不修了，蕰川公路只能走地面，那只能常年拥堵。

跟江桥一个问题，杨行看起来近，其实开车去市区不方便。

幸好有1号线，大家还能准时上班。

其实外环外的区域大多环境不好，都有很多老旧工业、老旧厂房。

顾村、南翔、九亭也有不少。

不过人家好歹居民区跟工业区分开，顾村地铁站附近、南翔东社区、九里亭街道内都不错。

杨行的问题是，核心居民区建的也一般，称不上宜居。

即使是最核心的招商花园城居住片区，也有浓厚的郊区气质。

招商花园城周边环境

不是刻意抹黑，大家去看看南翔、顾村，再看看杨行这里，就能感受到差距。

再向北，大片大片的空地、厂房跟小区混杂，出了小区门就是荒地那种。

杨行太大了，从南到北5公里，都在开发小区。

是不是集中在一个地方，更能产生良好的居住氛围？

杨行有个难点是地铁利用不起来。

各个郊区都是围绕地铁布局核心商业，围绕商业开发品质社区。

杨行1号线和蕰川公路平行，城市面貌很差，很难沿着地铁口打造优质居住区。

而且几百米外就是殡仪馆，又增加了开发难度。

所以杨行的不宜居，不是杨行不努力。

是1号线地面运行，大片老厂房、建材市场、物流园及其带来的集卡，殡仪馆等等综合导致的开发困难。

当地居民承担了上海发展的部分代价，要不要买杨行的房子，要看你有没有这个觉悟。

要不要一起来为上海做贡献，敢为孺子牛。

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张江

张江最近非常火，环线也经常讲张江的优势（《上海未来最有希望、最具确定性的明星板块》）。

但是张江的缺点也不能避讳：太不宜居了。

1990年浦东启动开发，成片成片的空地，为了提高效率选择了组团式建设。

联洋、碧云这些是居民区，张江、金桥是产业区。

大家白天去产业区上班，晚上回居民区睡觉，跟农民下地干活一样。

种种原因之下，张江也开发了一些小区。

张江老镇本来也有居民，有些继续居住，有些给建了动迁房。

这就导致了张江割裂的环境，几个居住组团被产业集群无限分割。

张江看起来很大，实际居民又没多少，没办法遍地都是商业。

只在2号线地铁口建了几个商业，目前营业较好的只有长泰广场，很多商场都关掉了。

张江关掉的商场

因为张江很大，很多小区长泰广场辐射不到。

长泰广场步行1公里只有汤臣豪园二期三期，步行2公里可达的仅汤臣四期、汇智以及张江老镇的部分小区。

动迁大居以及中芯花园等大量人流走不过来。

在郊区这不叫缺点，房价便宜。

但是张江房子动辄1000万、800万，花这么多钱享受这个商业配套性价比就低了。

在市区也没事，有很多中小商业、底商补充，张江又没有（张江老镇除外）。

张江的街道是下面这样的，居民的生活就很乏味。

医疗上只有一所曙光医院，当地居民都不爱去，网上吐槽声音很多。

生态资源上，零散分布着一些公园，规模不大中规中矩。

没有世纪公园，没有苏州河景，没有七宝古镇，没有任何一个拿的出手的地标。

这样的资源富集程度，要价10万是不是有些过分。

产业割裂着，环境肯定也好不了。

生活工作还是要分开的，回家了打开窗子就要看万家灯火，阶段性的融入城市生活。

张江这里小区附近还行，但是往远处一看，密密麻麻的软件园、实验室、研究所。

张江汤臣豪园远眺

随时觉得还在上班，随时感受996的压力。

现在都讲生活松弛感，这种地方哪来的松弛感。

当然张江居民可能不关心窗外的东西，白天低头上班，晚上低头辅导孩子写作业。

张江集团中学成绩上海第一，靠的就是家长们的挑灯夜战。

生活方式没对错，大家喜欢就好，但是这样的地方肯定称不上宜居。

据说还有一些医药公司晚上偷偷排放，川沙的朋友吐槽张江路边小动物都少，平时见不到蝴蝶、蜜蜂等等。

这些东西后面可能会改善，区域格局短期改不了了。

这篇文章得罪人，点到为止吧。

而且宜居性只是区域评价的要素之一，不能一棍子打死。

江桥发达的地铁、商业；杨行1号线、离市区近的优势；张江发达的产业、优质的教育，这些也都是事实。

只是环二有感于宜居性的重要，跟大家简单分享。

具体能不能买房，还要结合家庭情况，综合判断。

系统性的区域分析，欢迎大家报名环线线下讲座，一次讲透。

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