一连串利好！

01

2026年触底？

近期，房地产市场出现了一连串值得关注的积极信号。

首先，是机构态度的明显转向。

4月10日，高盛在最新报告中提出，上海、深圳有望率先引领中国房地产市场复苏，预计到2026年底触底，复苏节奏将领先其他一二线城市，并在2028年底前具备约15%的反弹空间。

4月22日，摩根大通表示，中国房地产市场在经过五年的调整期后可能正处于转折点。因香港房地产市场的复苏正在蔓延到内地主要城市，而中国股市反弹带来的财富效应亦有助于改善住房需求。

与此同时，价格信号也在改善。

4月10日公布的数据显示，PPI时隔41个月首次转正，CPI也已连续两个月站上1%。这意味着，市场对“从通缩走向温和通胀”的信心正在增强。

而这种变化，最终会直接影响家庭资产配置的选择：是继续持有现金，还是开始重新配置资产。

更值得注意的是，成交端已经率先回暖，越来越多家庭开始抄底。

3月份，上海二手房成交突破3万套，创近5年新高；北京二手房成交约19886套，创近15个月新高；广州二手房成交超12600套，创近4年新高；深圳二手房成交约7225套，创近12个月新高。

中指研究院监测的30城数据显示，新房成交面积环比增长119.7%，二手房成交套数环比增长94.7%。

香港楼市的持续升温，也给内地一线城市带来信心。

今年一季度，香港一手住宅实际新房成交约6300宗，创2013年以来新高；一次性买多套、成批扫货成为高频现象，一季度共录得265宗“大手买卖”，创2008年以来新高。

当然，展望未来，“楼市分化”依旧会是主旋律，我们能做的只有顺势而为，买入向上趋势和确定性的资产。

02

城市发展逻辑变了

对于手上有钱，想配置深圳核心资产的家庭来说，哪个区域的资产能保值？前提是要看懂深圳城市发展逻辑的转变。

过去45年，深圳不断向外生长，城市中心也在扩张中一次次迁移。

但今天，随着土地开发见顶、轨道网络成型、城市框架基本定型，深圳已经进入一个全新的阶段：从增量扩张，转向存量重构。

在“多中心”区域分化背景下，龙华的战略地位愈发凸显。但龙华区很大，想要精准锁定向上趋势和确定行的核心资产，我们的目光必须进一步聚焦到龙华的“心脏”——龙华中心区。

一、深圳城市中轴上的流量入口

深圳这座城市过去40多年的扩张逻辑，本质上是沿着产业和交通的方向展开的。哪里连接效率更高，哪里就更容易聚集资本与人才。

龙华中心区，正是深圳城市中轴上核心的流量枢纽。

一方面，它占位深圳地理中心，南接福田，西连南山，东接坂田、龙岗，北向又能快速承接东莞产业外溢。

另一方面，它不仅享受着深圳北站这个超级枢纽带来的庞大红利（2025年北站旅客到发量突破1.26亿人次，线路利用率全国第一），更随着地铁22、25、27号线及深大城际的同步推进，构建起多层级的密集轨交网络。

这种超高效的连接效率，让海量的人流、物流、资金流汇聚于此。而龙华中心区，正是承接这些核心流量，并将其转化为资产溢价的容器。

二、产业跃迁，托底高净值购买力

资产的保值增值，最终要靠强劲的购买力来托底，而购买力源于产业。

2020年至2025年，龙华GDP从2492.86亿元升至3311亿元，5年增幅约32.8%。

更重要的是产业结构的脱胎换骨：2025年，龙华数字经济核心产业总产出突破6000亿元；新增国家级制造业单项冠军企业、重点国家“小巨人”企业数量均领跑全市。

2024年龙华首次跻身全国工业百强区十强，并在2025年跃升至全国高质量百强区第24位。

这种硬核的产业跃迁，不仅意味着片区经济的强劲爆发，更在本土孕育了庞大的高收入、高净值人群。而各项配套醇熟的龙华中心区，理所当然地成为了这批城市中坚力量安居乐业、改善置换的终极目的地。

三、从效率中心，到生活中心

五年前，客户买龙华问“离北站多远”；如今，客户会问“离山姆多远”。

作为华南唯一齐聚山姆与Costco两大国际商业IP的区域，其严苛选址印证了龙华已成为高净值人群与强劲购买力的聚集地。

而真正将这种“生活浓度”推向顶峰的，是龙华的王牌——深圳唯一以“超级”命名的市级商圈。

在《深圳市商业网点规划（2025-2035）》中，龙华超级商圈被正式拔高为深圳6个“全国级引领商圈”之一，直接与深圳湾、福田中心等传统顶流商圈并肩，纳入国际消费中心城市的核心布局。

其核心引擎“壹方天地”体量达60万㎡，汇聚超千家品牌与150余家首店，稳居2025年全国人气购物中心华南榜首。在强劲商业的拉动下，2025年龙华社消零总额达1401亿元，超级商圈也强势挺进全国百强第53位。

超级商圈的兑现，标志着龙华中心区彻底完成了从“效率中心”到“生活中心”的蜕变。买入这里，就是锁定兼具烟火气与国际范的确定性核心资产。

四、全面兑现的“都市核心区”

国务院最新批复的《深圳国土空间总体规划》已将龙华南部的民治街道、龙华街道纳入深圳都市核心区。

这意味着，龙华中心区不再是谁的“后花园”，而是真正与福田、南山并肩，共同承接“服务、商务、科创、总部、枢纽”等定义城市能级的核心功能。

所以，我们看到深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体、龙华艺术中心等，这些过去只有福田区才有的城市级配套，现在纷纷搬到了龙华。

最近几年，深圳楼市虽然经历调整，但龙华中心区却始终是聪明资金的避风港。片区新房、二手房成交量稳居深圳前列，各种逆势热销的网红盘也持续霸榜。

综合考量地段、产业、商圈、圈层与生活方式，在深圳存量重构的新周期里，买入并长线持有龙华中心区的核心资产，就是把握住了未来楼市分化中确定性的上升趋势。

03

锁定向上与确定的核心资产

龙华区很大，但真正的核心区并不多。

按照官方规划，龙华将打造“世界级未来消费体验中心”，叠加中轴数字产业核心区的商务与科创功能。

这意味着，以后买龙华，绝不能只看单一的交通效率，而是要看产业、消费、商务、生活方式，能否在同一个坐标上发生高浓度叠加。

站在这个价值主轴上，顺势向上，才是资产无忧、抵御财富缩水与阶层滑落的核心法则。

而位于龙华超级商圈核心的中交·国润华府，恰好集齐了这一系列要素。

一、站位价值叠加主轴，为资产流动性保驾护航

评判一个区域的资产含金量，关键看它能否持续承接高净值的改善购买力。这取决于三个条件：

有没有持续导入的人口和产业；
有没有不断升级的消费与商业；
有没有足够成熟的公共配套与生活氛围。

中交·国润华府通过“住、学、商、铁”一体化让这三者同时成立。

项目坐拥“家门口三轨交汇、双地铁口”的罕见优势，步行约200米即可到达两个地铁站，无缝接驳全城。不仅如此，连片区顶流的山姆会员店同样是步行即可通达。

交通示意图

一边，是北站枢纽、中轴商务与数字经济持续抬升的经济能级；另一边，是超级商圈、国际商业IP、城市级文化设施不断兑现的高浓度配套。

这些稀缺资源叠加，构筑了资产极强的抗跌属性与流动性溢价。

二、优质教育赋能，构筑资产的护城河

市场已经无数次验证，带有名校配套的资产拥有“抗跌+稳定”双重属性。

中交·国润华府备受关注的一点，就是它对应的教育资源——深圳中学龙华学校。

教育配套示意图

这所学校由龙华区政府委托深圳中学全面管理，在办学逻辑与教研机制上与“深中系”一脉相承。

深圳中学作为全华南TOP1，全国TOP6的名校，放眼全国，都是遥遥领先，也是唯一一个能进全国前10的名校。（数据来源：2025清北录取榜）

2025年，深圳中学数学、物理奥赛金牌数全省第一，化学奥赛金牌数全国第一，85人被清华、北大录取，且连续四年获丘成桐科学奖。对深圳家长来说，“深中系”的含金量毋庸置疑。

更值得一提的是，深圳中学龙华学校虽然是一所新学校，但成长速度很快。

2026年4月公开报道显示，该校学生在2025—2026年度美国数学竞赛AMC中实现明显突破：AMC8组别有学生取得满分并跻身全球前1%，另有多名学生进入全球前5%、前10%和前25%。

这类国际竞赛成绩至少说明，这所学校不是只有“深中”之名，已经开始拿出看得见的结果。

深中龙华学校实行“单校划片与多校联动”相结合的学位分配模式，招生按照“单校划片1类、多校联动学区1类、单校划片2类、多校联动学区2类……”这样的学位类型顺序依次进行，同一类型内再按积分高低排序，录满即止。

以2025年为例，深中龙华学校小一入学积分为单校划片1类60分，初一入学积分为单校划片1类60.6分，分数门槛不高。

而中交·国润华府属于优先级最高的“单校划片”，享有优先录取顺位，免去了多校摇号的盲盒风险，入学确定性极高。

四大名校学区房的资产保值力，市场早有共识。即便过去几年楼市调整，名校学区房价格依旧坚挺。如下图所示，一些楼龄超10年的老房子，单价动辄10万+，次新房如深高北金亨利总价动辄千万。

在市场最冷的阶段，紧邻深高北的某新盘，曾创下开盘3小时售罄的热销纪录。

在中交·国润华府，高确定性的教育配套，既是孩子不用内卷的高起点，也是稳健的资产护城河。

三、央企背书+首发红利，夯实穿越周期的底层逻辑

回归到资产本身，在当前的宏观语境下，“交付力”与“兑现力”是资产安全的底线。

中交·国润华府是实力央企中交城投深耕深圳的首发之作。

从行业规律来看，巨头房企首进一座城市、首落一个区域，通常会将其打造为“品牌样板”。如绿城、越秀、中建、龙湖等企业首进深圳，都是超配打造精品。

这意味着，作为首发项目，中交在选材用料和施工精细度上具备较高的确定性。

效果图

依托中交作为绿城大股东的背景，项目引入了绿城物业。

绿城物业在高端社区服务领域的口碑位居行业前列，其成熟的社群运营和细致的日常维护，能保障社区的老化速度低于同龄小区，让社区更保值。

而在产品方面，项目不仅规划了建面约81—165㎡的纯粹改善户型，更将采用新规户型设计，带来极高的空间使用率。

设计上打破固定格局，强调空间的灵活可变，让购房者花同样价钱，获得更好的居住体验。

回到最初那个问题：机构突然唱多，楼市会变天吗？

可以肯定的是，“普涨时代”已经落幕，未来能率先走出独立行情的，必定是那些人口持续流入、产业不断升级、资源高度聚集的核心区域。

占据深圳价值中心，手握名校资源和央企首发确定性的中交·国润华府，正是这一逻辑下的价值落点。

只有顺势而为，坚守长期主义，把资金沉淀到这类看得见、摸得着的核心资产里，才是家庭穿越周期的底气。