山东
土地权属纠纷闹了30多年的保儿工业园，终于要谢幕了！
▲保儿工业园、保儿东山片区
01
30多年的土地纠纷
说起市北的保儿工业园，早在上世纪90年代，保儿村和三元集团，就因为这块地的归属问题闹纠纷。后来经历行政区划调整，从崂山划到四方，又并入新市北。
虽然保儿村的村民们，早在2007年就住进了新房，但这块集体产业用地——保儿工业园，在金地华章、保利大国璟等这些次新豪宅的包围下，成了周边繁华街区里最不和谐的一块补丁。
▲保儿地块现状
▲保儿工业园内景
转机来自今年初，青岛出台了专门处置企业土地房屋历史遗留问题的新政。3月26日，青岛联保实业总公司发布通知：
因保儿村经济发展建设需要及保儿东山片区内厂房存在严重安全隐患，现对位于保儿东山片区及保儿工业园区域内所有厂房、建筑物实施拆迁。请各相关单位、租户于2026年5月30日前完成搬迁、腾空房屋，逾期公司将进行拆除。
▲拆迁通知
对浮山后来说，这不仅仅是拆了一片旧厂房，而是打开了5年来唯一的供地窗口。整个浮山后，最近一次的地块成交，还是2021年的青啤静澜山地块。
02
槽点与光环并存
根据去年10月公示的控规，这块地编号为0709SF0604402，定位是商住混合用地，容积率3.0，用地面积2.22公顷，商住比2:8，配建邻里坊、户外活动场地、物业管理用房等，住宅部分总建面约5.3万㎡。
▲市北浮山新区控规
既然地拿出来了，大家最关心的肯定是，这地块到底怎么样。先说这块地的硬伤：
桥景房
这块地离黑龙江南路高架桥也就几十米的距离。噪音问题是实打实的，就算装了三层中空玻璃，晚上车辆车呼啸而过的震动感，对睡眠敏感的人来说，绝对是个挑战。
▲地块紧邻黑龙江南路高架桥
容积率3.0
在现在的改善市场，3.0的容积率真的不低，大高层是跑不掉了，楼间距和低楼层的采光肯定会打折扣。
商住混合
商住比2:8，意味着20%的建筑面积，要做商业或办公，这会让小区缺失那种纯住宅区的私密感和静谧感。
这块地有明显的槽点，但也带着稀缺的光环：
真正的地铁口项目
它是浮山新区控规8宗地块里，唯一的下楼就是地铁口的项目，3号线长沙路站就在家门口。坐一站地到凯德MALL，这种通勤的便利性，在青岛主城属于天花板级别。
学区是最大的王牌
多少人为了孩子上学，挤破头也要买浮山后的房子。按照现在的划片，保尔地块属于浮山后学区，大概率能对口宁安路小学和劲松三路学校。这两所学校在市北区，甚至整个青岛，都算是不错的公立学校。
新规住宅的降维打击
这才是最吸引人的核心卖点，浮山后以前的F4再牛，也是旧规产品。而 SF0604402地块，将是该区域第一个按新规设计的项目。这种产品力上的代差，意味着更高的得房率、更超前的设计，以及配套更齐全的公区会所。
03
断供后的第一把火
以前浮山后F4时代，金地华章、保利大国璟、金茂府、静澜山那是何等风光，成交量直接霸榜主城。但现在，库存眼看就要“断粮”了。
▲保儿地块现状
保儿地块的出现，是一个信号：浮山后正式从存量见底，转入供地重启的新阶段。虽然只有400来套房子，但这只是个开头。控规里陆陆续续还有几宗地块会浮出水面，整个浮山新区板块的活力，正在被重新激活。浮山后缺的从来不是买房的人，而是能让中产掏腰包的新房。
但保儿地块，从拆迁完到土地出让，再到方案审批、动工建设，最早也要2028年甚至更晚才能交房，在这几年的真空期里，浮山后依然是存量为王，短缺状况甚至可能加剧。
▲黑龙江南路高架桥正在施工
中长期来看，保儿这块地一旦入市，定价大概率会高于现在周边的均价。它会通过“新规好房子”的产品力，把那些追求品质、但不屑于买老破小、看不上次新房的购房者，重新拉回到这个板块里来。
▲保儿地块现状
如果你是那种追求绝对静谧、对高架桥极其敏感的购房者，这里可能不适合你。但如果你看重地铁通勤、看重学区，想住进新规新房，那这400来套房子，绝对值得你再等等。
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