广东
重磅消息，环市坊青龙坊旧改，确定不做了，将改为原拆原建项目。
这两天，刷到群友爆料，青龙坊做地控规方案被驳回了，彻底不做了。
我咨询了相关部门，消息属实，具体情况如下：
青龙坊做地方案去年8月入案，报上了广州规自局，但在去年9-10月已经被否决了。
当然，做地主体珠实当时并没有放弃，还是有调整方案、反复测算数据，但发现还是无法满足经济平衡和居民需求。
现在确定，环市东青龙坊片区修改为原拆原建项目，目前已经在做前期谋划方案。
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为什么环市东青龙坊做地方案被否决了？我问了原因，主要是两个：
1）拆建比例高于1：2，不符合国家控制“大拆大建”的基准
2）新建建筑大多超过100米，也不符合国家对旧改住宅的限高规定
对比一下去年11月城市更新推介会公布的环市东青龙坊片区老旧街区项目信息。
改造范围9.4公顷，现状建筑面积25.7万平，改造后规划建设量51.5万平。
这个拆建比，其实是略微超过1：2的，但超额不多。
更大的问题，估计还是限高100米，和旧改的经济平衡。
说人话就是：利润算不过来，加上政策限制。
结合上图信息，环市东青龙坊片区，预计改造成本111.35亿元。
整个规划单元，是以商业为主导，住宅用地比例小于21%，商住用地小于10%，商业要大于19%，要提供20万平的大健康产业载体。
这样的规划，难以在短期内回本，得靠长期运营获利，时间成本也是成本。
想要多赚点钱，住宅限高又无法突破，还有政策稳定性和安全隐患问题，进退两难。
另外一个，就是补偿标准预期，环市东青龙坊位于越秀区核心地段，以国有证房屋产权为主。
对比一下周边标准：
地段比这里差的瑶台村国有房屋征收，弃产补偿最高4.4万/平。
2021年，南洋电器厂改造项目，1:1回迁安置房，弃产补偿最高6.6万/平。
相比来说，南洋电器厂的补偿标准会更有参考性，居民的心理预期基本在5-6万/平这个区间，放到现在来看，属于全市最高一档了。
环市东青龙坊片区，其实也是越秀区旧改难题的缩影，两个痛点：
1）产权复杂，征收难度大
2）难以连片发展，格局受限打不开空间
早在2017年，环市东就说要改造，9年时间，一直是命途多舛。
一直到25年7月，珠实中标，环市东青龙坊片区做地方案进入规划编制阶段，当时说的服务期是3年。
有意思的是，青龙坊片区并不是21年公示方案版本的启动区。
原启动区位于建设六马路以东，东风东路以北，位于涉及医院、国企、政府单位，产权复杂，协调难度更大。
而青龙坊片区，则是邮电新村、先烈南路大院这些老住宅为主，私人产权征收难度还是低一点。
不过，哪怕真的把整个环市东都改造了，打开地图一看，能讲的故事还是少啊。
环市东以西是小北，和瑶台火车站一带隔着越秀公园和南越王博物馆，文物保护，动不得。
这样一来，环市东和广州火车站片区很难连片发展，大概率各玩各的。
其他方位，也是密密麻麻的老城区、学校、医院、国企单位等，改造难度可想而知。
紧靠环市东自身，想象力上限还是有限的。
就好比丽柏广场，1万多平空间，很多大品牌都会绕路走，毕竟这点地方根本施展不开手脚。
现在环市东青龙坊片区要做原拆原建，想改天换命估计是难了，但改善居住环境和城市界面，还是很有用的。
原拆原建项目有两个优点：
1）操作难度和成本更低
2）建设周期短，开发商动力更强
3）物业依然有巨大的增值空间
我们之前说过，原拆原建项目资金来源有几个，业主出资、政府补贴以及企业资金。
一般而言，大头是前边两个，那么对企业资金压力会降低不少。
并且，市区原拆原建项目是有30%增容权的，也就是按规定交付给业主面积之外，还会有额外面积给到开发商去运营。
至于具体是商业还是什么性质，目前政策没有严格限制，也有增容面积出租的案例。
关键的一点是，这是市区黄金地段土地，开发商能低成本持有几十年，哪怕只是出租、运营，收益预期都不低。
而对于业主来说，原拆原建的周期通常在两年内，等个两年时间，30年老破小原地变新房，价值翻一倍！
事实上，先烈南路大院、邮电新村这些小区，楼龄都在40年左右了，
当然，最终还是要取得90%以上业主同意，原拆原建才能真正推动，我们将继续关注。
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