10.2亿地标流拍，合肥这个等了7年的商业地标，谁才能接盘？

4月24日上午10点，一场备受全城瞩目的线上拍卖正式落槌。起拍价超过10.2亿元的合肥苏宁广场，在超过1.5万人的围观下，最终因“0人报名”而宣告流拍。这个矗立在北二环与蒙城路交口、规划体量达26.6万方的商业巨舰，再次被推到了命运的十字路口。

从2018年高调拿地，到2019年奠基时的雄心壮志，再到2021年后陷入“复工-停工”的反复循环，合肥苏宁广场的命运始终牵动着市民的心。它不仅是一个商业项目，更承载着城市北向发展的期待与区域商业格局重塑的希望。此次流拍，是终点前的又一次挫折，还是置之死地而后生的序幕？在国购二期、滨湖宝能、天鹅湖购物中心等一大批“老大难”项目相继迎来转机的背景下，苏宁广场的重生之路，究竟卡在了哪里？它的未来，又将由谁来书写？

NO.1 |壹

无人问津的10.2亿：苏宁广场为何陷入“冰封”？

合肥苏宁广场的故事，始于一个高光的起点。2018年4月，苏宁置业成功竞得庐阳区北二环与蒙城路交口西北角的黄金地块。2019年1月8日，项目举行盛大的开工奠基仪式，规划蓝图令人振奋：总建筑面积约26.7万平方米，其中商业规划为一座25万㎡的轻奢智慧全体验购物中心，宣称要引入苏宁八大产业资源，打造VR体验馆等智慧零售标杆，并预计在2021年10月正式营业。它被寄予厚望，将成为提升庐阳北城商业能级、带动板块发展的核心引擎。

然而，2021年，合肥人等来的不是开业庆典，而是项目停工的消息。根源直指苏宁集团自身的债务危机与资金链紧张。自此，项目陷入了漫长的停滞。尽管期间屡有复工传闻，但始终未能实现真正意义上的全面重启。2024年6月，官方在回复市民关切时坦言，项目因资金问题处于停工状态，已被列入合肥市盘活处置重点名单，并称“复工后预计9个月内正式开业运营”。但这一承诺未能如期兑现。

转折点发生在2025年4月2日，合肥市中级人民法院裁定受理项目开发主体——合肥苏宁悦城置业有限公司的破产清算申请，并指定了管理人。这标志着项目进入了正式的司法处置程序。最终，其核心资产——商服用地及地上在建工程被挂上拍卖平台，标价10.2亿，迎来了文章开头那场无人问津的拍卖。

回顾这条时间线，苏宁广场从“希望之星”跌落为“拍卖标的”，核心原因清晰而残酷：巨额的资金缺口。但令人深思的是，在拍卖之前，并非没有转机出现。有两股重要的力量曾试图介入，试图挽救这个项目。

第一股力量，是拥有央企背景的“国家队”。早在2025年6月，中国中信金融资产管理股份有限公司江苏省分公司就曾正式致函合肥中院，明确表达了参与项目破产重整的意向。该公司提出，可借鉴其成功经验，通过提供“共益债融资”的方式支持项目盘活建设。中信金资的前身是中国华融资产管理公司，是专门处理不良资产、化解金融风险的四大国有金融资产管理公司之一，实力雄厚。更重要的是，它已有成功先例：在浙江绍兴，中信金资通过注入9.8亿共益债，成功推动了停工已久的绍兴苏宁广场项目在2025年2月转入重整程序，并于4月全面复工，计划在2026年五一开业。从介入到盘活，绍兴案例的周期约为一年半。这无疑为合肥项目提供了一个充满希望的模板。

第二股力量，是房地产行业的“实力派”央企——华润。2026年3月18日，一份《合肥庐阳华润房地产开发有限公司华润置地安徽公司庐阳N1801号地块（原苏宁广场项目）前期结构顾问咨询单源直接采购结果公告》悄然发布。华润委托安徽省建筑设计研究总院股份有限公司，对原苏宁广场项目进行前期结构顾问咨询。这通常被市场解读为接盘前至关重要的尽职调查与方案论证步骤，一时间，“华润或将接手”的猜想点燃了市场期待。

然而，无论是中信金资的纾困意向，还是华润的技术调研，后续都未见实质性突破。项目最终还是走向了公开拍卖，并以流拍收场。这似乎说明，盘活这样一个庞然大物，面临的困难远超外界想象。

NO.2 |贰

解剖苏宁广场的“复活难题”与探寻“重生之路”

面对位于城市核心、总体量达26.7万㎡的稀缺地块，首次拍卖却遭遇“零举牌”，这残酷地揭示了苏宁广场项目的现实困境。其“复活难”的背后，是多重复杂因素的叠加。首先，是大体量带来的超高门槛与巨大风险。 10.2亿的起拍价仅是“入场券”，后续还需投入数十亿建设资金，且在当下商业环境中运营如此庞然大物更是挑战。其次，是项目背后盘根错节的债权债务关系。 项目公司已破产清算，潜在投资人必须厘清所有法律和债务纠纷，避免陷入“收购即背债”的泥潭。再者，是市场环境的深刻变化。 数年过去，消费习惯与商业格局已变，原规划是否仍具竞争力，需要重新评估。

然而，首次流拍并非终局，而是资产处置的常见环节。对于苏宁广场的未来，其出路可能沿着以下几条路径展开：路径一，降价再拍。 按司法拍卖惯例，流拍后可降价（如按最高20%幅度）重新上架，以更低门槛吸引实力买家。路径二，分期盘活或分割处置。 将巨型综合体“化整为零”，分期开发或按业态板块引入不同专业机构，降低单一主体压力。路径三，也是最为理想的——破产重整，引入战略投资人。 这正是此前中信金资致函所期望的模式，即在法院和管理人主导下，通过谈判引入“白衣骑士”，注入资金、剥离债务、重新规划，实现“浴火重生”，绍兴苏宁广场正是此路径的成功范例。

事实上，合肥在盘活此类烂尾商业项目上，已探索出一套颇具特色的“合肥模式”，并为苏宁广场提供了可借鉴的蓝图。天鹅湖购物中心历经7次拍卖后成功易主，更名为“合·星纪”后启动全面改造；滨湖宝能城地块通过破产重整，引入绿城、中铁置业代建住宅，商业部分则交由华润万象生活运营；此外，新站正荣中心、家天下北郡商业地块、滨湖联投中心书城等项目，也均通过司法途径、政府专班协调、引入国资或专业运营商等方式，陆续迎来转机。

NO.3|叁

结语

流拍并非终局，而是为苏宁广场的真正重生指明了方向。这宗超10亿资产无人问津，深刻说明单一出售已难解其困，必须转向更复杂的系统性盘活。

合肥市近年来已在天鹅湖购物中心、滨湖宝能城等多个项目上，形成了行之有效的“合肥模式”：即通过“政府专班协调+司法破产确权+国资信用介入+专业商业运营”的组合拳，实现对困境项目的价值重构。这为苏宁广场提供了清晰的路径——无论是此前表达意向、提供金融纾困方案的中信金资，还是进行过前期调研的商业巨头华润，都对应着该模式中的关键环节。

这个项目的未来，将是对“合肥模式”深度与成色的又一次考验。它的复活，将不仅是一座商业体的重生，更是为全国处理同类复杂烂尾项目，提供一个可复制的系统性解决方案样本。