均价14 万/m²大平层日销九成！宝中“顶流地位”再获确认

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宝中价值正在兑现

刚刚，宝中观潮府开盘热销60亿，去化9.5成，刷屏全网。

观潮府位于宝中核心岸线，容积率低至3.4，限高80米，首批推出建面约143—260㎡大平层产品，备案均价约15.09万/㎡，折后均价约14.2万/㎡。

尤其值得注意的是，15.09万/㎡的备案均价，不仅刷新了宝中新房的历史价格，甚至可以杀入深圳新房备案价的第一阵营。

观潮府的热销，真正刷新的是市场对宝中的认知。

事实上，宝中早已进入深圳核心区序列。限售政策、产业能级、城市界面、滨海资源和总部经济，都已经把宝中推到深圳第一梯队。

只是，一个区域的价值跃升，往往早于市场共识；资产价格对它的反馈，也需要一个被看见、被验证、被定价的过程。

而观潮府这一次开盘，恰恰扮演了这样的角色。它不是宝中价值的起点，而是宝中价值进入集中兑现的标志。

02

湾区封面，品质宜居

过去，很多人对宝中的理解只是宝安区的中心；但今天的宝中，已经被放进深圳面向全球展示的最前排。

2026年深圳市政府工作报告明确提出，推动深超总基地、后海—蛇口湾、前海湾—宝中片区“串珠成链”，共同构筑深圳面向全球的超级岸线和城市封面。

这句话非常关键，它意味着宝中不再只是宝安区的中心，而是与深超总、后海、蛇口、前海一起，被纳入深圳未来城市形象的封面之作。

这种封面价值，最终会落到生活体验上。

在深圳，真正稀缺的是高密度城市里依然能够拥有开阔视野、滨海公园、公共空间和高品质生活场景的地方。

宝中恰恰占据了这样的资源。

一方面，它拥有一线城市核心区少有的滨海环境和开放空间。海湾、公园、城市广场、文化地标，共同构成了高品质生活的底色。

另一方面，它又拥有足够成熟的城市配套。商业、交通、教育、产业、公共服务不断完善，让这里成为可以长期安放家庭、事业与生活的选择。

尤其是第十五届全运会部分赛事在宝中举办，更进一步说明这里的城市界面、公共配套、交通组织和综合承载力，已经具备了承接国家级赛事、面向世界展示的能力。

更重要的是，宝中的优质资源不仅限于景观和配套。

《深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）》提出，深圳将构建“1＋7＋N”全域创新空间格局，其中“1”就是综合性创新核心区，而宝中片区，正式被纳入这个综合性创新核心区之中。

这意味着，宝中不只是深圳西部的滨海封面，更是深圳创新版图的中心，宜居与宜业，在这里形成了罕见的叠加。

地铁15号线，则进一步强化了宝中的资源链接能力。

这条被称为“深圳一环”的轨道线路，串联前海、宝中、大铲湾、西丽高铁站、南山科技园、蛇口等关键片区，计划2028年8月竣工。

它圈起来的，是深圳过去四十多年积累下来的产业精华、资本密度、创新资源和高端生活场景。

当轨道、产业、滨海、公园、商业、文化地标同时汇聚，一个板块的宜居价值就不再只是居住舒适，而是优质资源占有能力。

观潮府的热销，意味着宝中正开启一个新时代：新的城市封面、新的产业主场、新的滨海生活方式，正在共同改写深圳高端住宅的定价体系。

03

产业，才是资产的底层逻辑

全世界最贵的城市资产，几乎都有同一条底层逻辑：产业先把人带来，人再把消费、居住和资产价格带起来。

硅谷为什么能撑起帕洛阿尔托、山景城、库比蒂诺的高房价？

不是因为那里有好房子好风景，而是因为苹果、谷歌、Meta、英伟达等科技巨头，持续制造高薪岗位、创业机会和资本增值。

纽约曼哈顿房价为什么长期昂贵？是因为华尔街、总部经济、全球资本和顶级服务业，把全世界最高密度的财富人群吸附在那里。

宝中这一次的价值兑现，真正的底气，来自整个宝安的变化。

十年前，宝安给人的印象是深圳“关外”的制造大区。大量加工制造、配套产业、传统工业园区，构成了它早期的产业底色。

但近些年，宝安正在从制造大区，向先进制造强区、科创产业大区、湾区创新门户加速转型。

过去五年，宝安的经济体量完成关键跃迁：地区生产总值接连跨过4000亿元、5000亿元两个台阶，正式进入全国区县经济的“5000亿阵列”。

放在全国范围看，能达到这一量级的区县并不多，很多普通地级市也难以企及。

更重要的是，宝安的产业质量也在持续提升。

国家高新技术企业达到7397家，稳居全国区县第一；国家级专精特新“小巨人”企业增至364家，五年增长7倍；连续四年排名全国创新百强区第二。

宝安规上工业总产值连续两年站稳万亿台阶，规上工业增加值连续三年位居深圳全市第一。

一批明星企业正在宝安长出来。

如影石创新，2025年登陆科创板，成为宝安智能影像产业最具代表性的全球品牌之一。洲明科技，把LED显示屏、裸眼3D、智慧显示等产品带向全球市场。兆威机电，则深耕微型驱动和精密传动，正好踩在机器人、智能汽车、具身智能等未来产业的关键环节上。

从智能终端、网络通信，到人工智能、具身智能、新能源、智能网联汽车、低空经济、空天技术，宝安正在把过去的制造优势，转化为面向未来的产业优势。

其中最值得关注的，就是宝安正在打造的中国首个“具身智能港”。

这个“港”，以大铲湾片区为核心，集技术策源、产业孵化、资本加速、场景应用于一体，关键空间载体包括湾区产业投资大厦、“互联网+”未来科技城、智能机器人灵巧手产业园等。

宝安之所以有能力打造“具身智能港”，关键在于它拥有完整的产业链底盘。

在上游，这里集聚了减速器、电机、激光雷达、传感器等核心零部件企业；在中游，布局了人形机器人代工、灵巧手、AI视觉、操作系统等软硬件环节；在下游，则覆盖工业机器人、智慧仓储、通用人形机器人等应用场景。

也就是说，宝安不是简单地追风口，而是把过去长期积累的制造能力、供应链能力和场景能力，升级为面向未来的新质生产力。

这才是宝安真正的变化。

因为宜业，才会有持续的企业导入；有企业，才会有高质量岗位；有高质量岗位，才会有人才、资本、消费和家庭的长期沉淀。

04

人来了，宝安才真的变了

产业改变城市，最终会体现在人口上。

2024年末，宝安全区常住人口达到460.33万人，比上年末增加3.78万人；常住户籍人口达到115.28万人，同比增长5.0%。

第七次人口普查显示，宝安15—59岁人口占比82.45%，60岁及以上人口占比仅3.83%。这说明宝安仍然是典型的年轻城区、产业人口大区。

过去五年，宝安连续四年蝉联深圳新房住宅网签量榜首，是深圳近五年新房供应和成交的绝对主力区域。

这些数据背后，说明越来越多人不只是来宝安工作，而是开始在宝安落户、扎根、建立长期生活。

而观潮府这种千万级、甚至接近亿级总价的大平层产品能够形成热销，则说明宝安吸引的不只是普通刚需和改善家庭，还有高净值家庭。

首先，是超级企业正在提升宝安的人才浓度。

腾讯“企鹅岛”不是普通企业总部。腾讯目前市值约4万亿元人民币，体量已经超过很多强二线城市全部上市公司的总市值。

“企鹅岛”位于大铲湾片区，总建筑面积约200万平方米，总投资约319亿元，建成后预计可容纳7.5万人办公。园区内不仅有创新型产业用房，还包括商业、生活配套、科技展览馆、数据及智慧控制中心等功能。

未来，“企鹅岛”将带来研发人才、管理层、上下游企业、创业者、资本资源和高消费能力人群的持续集聚。

腾讯“企鹅岛”效果图

其次，是宝安自身已经长出了财富土壤。

2026胡润全球白手起家女企业家榜中，深圳共有13位女企业家上榜，蝉联全球城市榜首；其中宝安占据3席，立讯精密王来春以910亿元财富位列全球第4位；景旺电子黄小芬以160亿元财富上榜；裕同包装吴兰兰以155亿元财富上榜。

王来春早年从富士康流水线做起，后来在宝安西乡创办立讯精密。今天的立讯精密，已经从电脑连接器起家，成长为覆盖消费电子、通信、汽车电子等领域的精密制造巨头。

黄小芬所在的景旺电子，则深耕印制电路板行业，产品广泛应用于通信设备、计算机及网络设备、汽车电子等领域，客户包括富士康、中兴、华为、霍尼韦尔等国内外知名企业。

吴兰兰所在的裕同科技，是国内领先的包装整体解决方案提供商，专注消费电子、酒、化妆品、食品等领域的包装产品，并于2016年在深交所上市。

这些案例说明，宝安的产业不是只创造产值，也在创造企业、创造上市公司、创造财富人群。

当企业在这里成长，上市在这里发生，产业链在这里扎根，一批企业家、高管、投资人、核心技术人才，也会重新审视自己的生活半径。

过去，很多人的生活方式是：白天在宝安工作，晚上回南山、福田生活。

但现在，越来越多人可能会选择在宝安创业、在宝安办公，也在宝安安家。

这才是观潮府热销背后更有温度的信号。

宜居，让宜业者有了长久扎根的归属；宜业，让宜居者有了资产沉淀的底气。

当人们不再只是为了打拼而来到宝安，而是为了更高品质的生活留在这里，宝安才真正迎来了属于它的时代。

2026年是“十五五”开局之年，也是宝安区的新起点。一个将“产业高度”与“生活温度”完美融合的宝安，正在成为深圳面向全球的新城市封面。