宁波这类房子，明年止跌

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官方统计有时候会误导人，比如宁波二手房成交，如果只看备案量，4月份比3月份还高，但你去问问从业人员，他们普遍反映4月份的成交不如3月。

这就是上个月老司机反复在说的，3月的成交比官方数据要好得多，4月则完全相反，因为3月相当一部分成交放到4月来备案了。

四月的真实水平如何呢？老司机大概了解了一下，可能是3月三分之二到二分之一之间。3月的实际成交超过6000套，4月大概回落到了4000套甚至不到的水平。

这个水平和今年1月差不多，但放在小阳春，差点意思。

在3月的VIP月报中，老司机特别强调了一点，尽管成交量有非常明显的放大，但成交价却没有同步反弹，这表明放大的成交基本都是低价的房源。

宁波二手房的成交结构中，200万以下占近80%，成交由3800套上涨到6000套，增加的部分同样也几乎都是200万以下的产品。

这只是表明，200万以下的房价能够激发购买需求，但完全没有看到任何推动房价上涨的动能。乐观一点来说，如果成交量持续保持在4000套左右，那么200万以下的低价房，止跌的时间可能不远了。

老司机一直在预测房价何时见底，并不是信口胡说，而是基于去库存速度的推算。当然，预测这事你们也不要太认真，认真你就输了。

前不久我统计了宁波四个区（不含北仑、奉化）200万以下二手房的存量，大概35000套，现在的销售速度平均每月2400套左右，去化周期差不多是14个月。

这个数据的健康范围是8-10个月，供过于求的标准是12个月，供求失衡的警戒线是18个月。宁波的数值是供过于求，但也没到警戒线，理论上存在止跌的机会，同时也有着下跌的隐患，堪称薛定谔的房价。

现在的问题是库存什么时候能回到10个月的健康线之内？这就要求每个月成交量要多于每个月新增挂牌量。就像一个池子，放出去的水量大，流进来的水量小，库存才会降低。

我看了一下过去两年的库存总量变化，市四区每年净减少8000套左右，按照这个速度，到2027年中，200万以下的二手房库存，就能够回到健康区间。

所以宁波有可能率先止跌的，是这种200万以下的产品，时间就在2027年。

那200万以下是不是可以抄底了呢？老司机上一篇文章：部分回答过这个问题。从整体来看，宁波老破小和上海、成都甚至杭州的老破小都不一样，供求是一方面，租售比是另一方面，上一篇文章都有详细分析。

如果真要抄底200万以下低价二手房，我认为有且仅有一类人合适：

自住用户。

如果看懂了老司机今天这篇文章，自住用户真的可以不用太担心了。200万以下的二手房已经完成了大部分跌幅，从现在到明年中，震荡的幅度可能也就几个点。

当然，几个点也是一笔不小的钱，谁不想买在最低呢？如果想要获得一个不错的谈价空间，我觉得有两个时间段比较好。

第一个时间段是今年夏天，最近3年的下跌都是从夏季开始，到秋季结束，但学区房不遵循这个规律。

第二个时间段是今年12月到明年1月，这也是市场信心脆弱的时机，而且这时候学区房相对也比较冷，更好议价。

是不是第二个时段一定比第一个时段价格低呢？也不一定，老司机不确定后面还会出什么政策，也不确定届时的市场情绪会有什么变化。

假设你现在买了，或者夏天买，完全没必要患得患失，你已经买在了周期的底部。从择时的角度来说，你已经战胜了95%以上的购房者。

如果你一定要追求战胜99%的人，老司机只能说我不配跟你做朋友。

说完200万以下的，自然就会有人问200万以上的呢？300万以上的呢？它们什么时候见底？

说实话我不知道，从总量来看，总价越高，去库存的周期越长，比如400万以上的可能就到40-50个月了，这是200万以下的3倍。

那是不是意味着高总价的二手房就会暴跌呢？显然不能这么理解，根据我的经验，越是高总价的房东，越是能够忍受更长的交易周期。

通俗的说就是摒得牢。

老司机曾见过卖别墅卖10年的，这10年之中他有无数次机会卖掉，但都是因为价格谈不拢而失之交臂。按理说房东应该吃一堑长一智，但恰恰相反，随着房价整体上涨，他反而越卖越贵了。

这就是高端市场常见的一种现象——待价而沽。房东知道挂牌量很大，也知道成交量很小，但如果没有到达他满意的价位，宁可不卖。

理解高端楼盘的供求和价格，需要从资产的角度去理解，而不是商品的角度去理解。明白了这个道理，我们在买房的过程中，才不至于不切实际，继而错失良机。

今晚7点，老司机有场直播，我将展开来讲一下高端房产和资产的关系，以及这种关系如何影响房价，欢迎点击下面标签预约直播。

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