上海
深圳楼市是全国的领头羊。
曾经在历史上，比如说是 2014 年一直到 2021 年，深圳楼市可以说是全国最强的楼市。
那个时段，它比北京、上海、广州楼市更具有领先性。
但是 2021 年 3 月份之后，深圳楼市经历了大幅的调整，其楼市的低迷程度也超过了北京、上海、广州，甚至是比很多二线城市都低迷。
这正好体现出楼市的一个很重要的规律，就是在某段时间楼市非常热，房价涨幅非常大，楼市存在着泡沫。
那么说当泡沫破灭之后，这个城市和地区的楼市调整的幅度相应也会比较大。
但是从 2024 年 9 月底，国家出台新政之后，深圳楼市迎来了转机，楼市震荡式的走出了最低迷的那个时间节点，甚至在少数时段房价出现了止跌小涨。
另外还有个背景因素，就是香港的楼市，过去的大概 10 个月房价持续的上涨，这种比较乐观的情绪也多少的传递到了深圳楼市。
今天我们通过三组数据，来仔细深入的透析一下深圳楼市的运行特征和未来几个月的走势。
第一组数据：深圳楼市交易
这张图是深圳的二手房的网签量周度的反馈。
可以看到，2024 年的 9 月底，新政之后，在 2024 年的四季度，深圳的二手房交易出现了强劲反弹。
到了 2025 年的小阳春，深圳楼市虽然相比春节前后有反弹，但整体交易的量能要大幅低于 2024 年的四季度，说明事实上楼市是有所降温。
2025 年 4 月份之后，深圳楼市就比较低迷了。但是 2025 年的四季度，深圳的楼市的交易量要比二、三季度有所反弹。
今年的小阳春，深圳的楼市总体的交易量要弱于去年小阳春，春节之后 8 周的成交累计总面积同比去年的节后 8 周下降了 6%。
所以，看此走势，当前深圳的二手房的交易量，可以说是不温不火。
这个成交量其实是偏中性的。
第二组数据：深圳的房价走势
这个图是我们监测的深圳的房价，其中以二手房为主，兼顾新房价格变化，这是一个环比涨幅，就是这个月相比上个月的房价波动。
从中可以看到，2021 年的一季度，深圳的房价涨幅挺大的，当时楼市还没有怎么降温。
到 2021 年 7 月份，深圳房价已经开始下跌了。
在这一个持续的下跌过程中，出现了三次的价格小幅翻红，一次是 2023 年 3 月份微幅的翻红，这个是跟当时全国疫情防控解除之后，跟全国楼市有一次小周期的脉冲性的反弹有关系。
第二次价格反弹，那就是 2024 年 9 月底出台新政之后，深圳的二手房的量能暴增，导致价格出现了上涨。
2024 年 11 月份到 2025 年 2 月份，房价连续 4 个月小涨。
但是从 2025 年 3 月份之后，房价再次转入下跌的状态，尤其是 2025 年 11 月、12 月跌幅创了过去多年的最大跌幅。
今年 1 月，房价跌幅大幅的收窄。2 月和 3 月，房价重新翻红。
3 月份的房价环比涨幅是 0.18%。可以看到深圳的房价过去的几年是偏低迷的。
但是有两次比较明显的脉冲性上涨，但每次是冲完之后就跌。
今年的 2、3 月份的反弹，我估计也是难以持续的。
到了 4 月份，或者说是 5 月份、6 月份房价有可能会再次的转跌。
第三组数据：拉动深圳楼市的马力值
最后我们再来看两组数据，是一个比较深度的综合的数据。
一个数据就是衡量深圳房地产市场整体景气度的一个指标。
我们称它为房地产市场当期景气度，里面不仅包含了成交量、房价，还包含了库存、土拍等多个细分指标。
另外一个指数叫马力指数，它的含义就是拉动着深圳楼市出现变化的一些外部的因素。
这个指标是从深圳的领先指数当中衍生出来的。简单说你就可以把它作为一股无形的力量，在牵引着、拉动着深圳楼市在变化。
这个马力值就是一个拉动楼市的能量值。
这个图中有两根线，一根红线就叫当期指数，它就是深圳楼市的综合景气指数。
2013 年以来，深圳楼市跌宕起伏，楼市的最高峰出现在 2021 年的上半年，在 2017 年到 2018 年，深圳楼市曾经出现过降温，这个指数已经跌到了 0 以下。
2019 年到 2021 年的上半年，深圳楼市再起一波行情。
2022 年，景气度再次进入到负值区间。
在此过程中，只有在 2025 年的第一季度，景气度翻红了，但也只是短暂的小幅翻红。
目前截止到 3 月份的移动平均值是负的 77，这个值代表的含义是深圳楼市目前处于一个较冷的状态，最近的三四个月，小幅震荡式的往上走。
这根蓝线就是马力指数，马力指数在 0 以上，说明对于楼市起到正向的拉动作用，马力值处于负值区间，说明推动楼市往上走的力量偏弱，说明有股无形的力量在拖累着深圳楼市。
那这个值的最低阶段出现在 2023 年 5 月份前后，当时推动深圳楼市的能量是负的最厉害，深圳楼市不可能出现复苏，之后这个马力值震荡式的往上走。
截止到今年 3 月份是负的 68，那负值的含义，马拉车的能量依然偏弱，但是要比过去的两年出现了边际改善。
按照这个图的走势，基本上可以认为深圳楼市的房地产泡沫还没有彻底挤完。
但是也有很多的利好因素，比如说是经济面、金融面有改善，靠近香港的一些利好。
所以我的基本判断是：深圳楼市最低迷的时候已经过去了！
楼市最冷的时候是 2024 年的三季度，未来市场震荡式的往上走。
但因为这个领先指数和马力指数不够强劲，所以我预测未来的半年到一年，深圳楼市不会持续的往上走，而是震荡式的重心有所上移。
据此判断，虽然 2 月、3 月，深圳的房价连续的小涨，甚至 4 月份也会小涨一点。
但是在这个位置，深圳的房价还是难以实现真正的止跌上涨的。
也许要等到多个月份之后，比如说明年深圳的房价才能够真正的出现见底之后持续的上涨。
有了这样一个分析和判断，各位关注深圳楼市老铁们，对于自己的买房和卖房策略，应该有些指导的实战价值。
如果还有什么指标和细节不了解，也可以私信老杨。
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