深圳楼市新政杀到！但真正的问题不是限购

深圳楼市新政虽迟但到。429的新政，简述两个大变化：

1、限购政策在核心区开始解除，深户可买3套、非深户社保1年或个税1年可买2套，居住证可买1套。

2、公积金个人最高189万，家庭最高已高达351万。

坦白说，这一次力度不小，甚至在出台时点上，超出我的预期——尽管限购退出历史舞台早已是市场共识。所以，若只谈政策力度，我认为这次是非常有诚意的。不是像以前那样在外围区域做小修小补了，而是直接触及福田、南山、宝中这些深圳楼市最核心、最敏感，也最具风向标意义的区域。

我谈下我的看法，承接我一贯以来的判断，继续探讨两个核心问题：

1、怎么看待这次的政策大调整？

2、它的效果会如何？依然是短期脉冲式的，还是会促动真正的趋势修复？

把背景捋一下，我说它为何超出了我的预期。

首先在4月28日，中央ZZJ会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。表态和原来有所不同，更加强调了楼市稳住的迫切度。

一天之后，深圳楼市新政落地。

然后，再看另两个背景。

一是4月20日公布的新一期LPR，1年期为3.00%，5年期以上为3.50%。这已经是连续11个月没有调整了——从2025年5月下调之后，到2026年4月，我上次在视频里探讨了这一点，我不太理解也很不赞同。

但从决策层的角度看，似乎他们认为暂时还不需要在货币端继续大幅给油。这一点，和楼市政策的预期走向，其实是相反的。就是说，我们看LPR，你是不容易得出楼市政策放松的结论的。

第二个背景是，春节之后，深圳楼市实际上继续在延续回暖、反弹的态势。4月份，这个反弹态势继续延续。截至4月29日，深圳一二手住宅累计成交已经达到8755套，其中新房住宅累计成交3184套，二手住宅累计过户5571套。

基本上和去年4月都追平了——去年4月新房成交3695套、二手房成交5733套，还是很不错的，是2021年以来的“数一数二”的月度高值。

所以，这次政策不是发生在市场完全冰封的背景中，而是发生在市场展开反弹之后。如果是在2023-2024年，深圳是不会选择继续给油的，而是会选择“观察一下”——那时候官员们还担心房价会上涨。

但这次，深圳在反弹的状态中选择继续加码。说明了什么？

我认为，这显示出深圳非常明确的希望市场能够加速触底企稳，不只是希望它自然修复，而是希望它更快触底，彻底稳定。

就是这个，意志非常明显。

这就是我“略超预期”的地方。

而这个继续回溯，如我我先前文章所说，它本质上是接续了去年四季度——以“购房贴息传闻”为代表——以来的政策宽松潮，上海更是在2月份放松打响了今年一线城市放开的第一枪。

深圳这次接着出手，本质上是一线城市楼市本轮宽松周期的延续。

下面我们来测试分析下它的效果如何。

我们看到市场已经开始有反应，开发商在回收折扣，中介的看房量在大增，粉丝的咨询量也变得积极……

但我以前的“长L”基本观点没有改变。就我个人真金白银的投票而言，我依然倾向于等待。当然，我不是刚需了，我更多是从资产的角度看的，这些请粉丝们理解。

我认为有两点需要强调，也是我们的观察点。

其一，深圳这次新政，它的逻辑底层依然没有变化，还是需求侧刺激，目的还是想挤出更多的需求。当然它是正确的，但也是2022年以来大多数楼市政策的思路延续（我说的是大多数，不包括2025年的“新国标”）。

它解决的是：你有没有资格买？你能不能多买一套？你能不能用更高额度的公积金？你能不能少一些资金压力？

这些当然也都很重要，但你我都知，现在房地产市场的根本问题不是在这里，而是在我上篇文章里说的：收入，以及收入预期。简言之，要增加他们的购买力，包括，降低他们的负担也是增加购买力。

政策可以降低买房门槛，但不能替代买家的收入预期。限购解决的是资格问题，收入解决的是信心问题，现金流解决的是长持问题。

既然逻辑一样，那结果就应该一样。我们要回到之前看，之前各地、深圳都出台过类似的政策，每一次的结果都差不多：市场呈现出阶段性脉冲式行情，随后不久，又回落到原来的轨道里。

这有些令人尴尬，也一再验证了：楼市的核心症结，早已不是限购不限购。如果是这个，那早大V天龙大反转了，全国限购事实上都全废了。在整体盘面上看，需求的确是挤不动了。局部地区、部分产品，还OK，但整体上，没奶。这个要正视。

其二，重要的杠杆是利率，并且唯一是利率。

让我们把这个问题再说的简单一点。政策扩大需求，但是每次都是脉冲式。这说明，需求没有源源不断的产生出来，包括刚需和投资性需求——注意，如果你在今天还在批评投资性需求，那说明你根本不懂房地产，如果要房地产没有投资性需求，就根本不应该有30年的按揭贷款。

他们在计算什么？

在刚需而言，如上所言，显然他们在计算收入。如果现实收入、预期收入都下降，那他们是不是就不买房子了？不是，他们还是会买，但是！会不贷款，或者尽量的少贷。

在投资者而言，他们在计算回报率。我拿3%的利率去买一个只有某些产品回报率到达3%但未来走势看不懂的资产，值不值得？

这两个群体如果他们都算不过来账，那么就都不会借贷，而如果大家都不借贷，会出现什么？他们撑不起那么大的市场，以及，市场活力乃至更为广泛的经济活力，就掉下去了。

事实无数次验证了这一点。

央行一季度金融机构贷款投向报告显示，一季度末，人民币房地产贷款余额51.7万亿元，同比下降3.4%；个人住房贷款余额36.72万亿元，同比下降3.1%。这在20年周期历史上，都是很少见的。

国家统计局数据显示，一季度，全国新建商品房销售面积19525万平方米，同比下降10.4%；新建商品房销售额17262亿元，同比下降16.7%；房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%。这显示了，市场规模在继续萎缩。

所以，当你完全依靠无杠杆、低杠杆的买家在支撑楼市，那么，市场规模一定会比过去小得多（这才是过去几年全国房地产销售规模腰斩式萎缩的底层原因）。并且，它每一次的反弹都会缺乏持续性。

杠杆在于利率，要把利率降下来，降到和租金收益率至少打平的水位上来（我在视频里谈到了过一点，有兴趣的童鞋可以去翻）。刚需买家何种情况下会入市？简单说，当他们认为租房不如买房的时候。投资买家何种情况下会入市？也简单说，当他们认为即便房价不涨租金收益率也可以cover住成本的时候。

就像我们买股票一样，当熊市的时候你会选择防御型资产——比如电力、石油等，你选择它是因为它收入稳定性好，并能提供高股息。

房地产现在就是考验“股息率”的时候，所以，借贷利率是唯一的杠杆。把这个降下来，每下降一个百分点，就相当于提升房地产收益率1个百分点甚至不止。

所以，你想撬动更多的需求入场，要降利率，而不是单单扩大（公积金）贷款额度。

从我跟踪的样本看，深圳局部核心片区，比如罗湖、福田，有些二手物业租金收益率可以做到3%—4%，这类资产开始接近“能算账”的状态。但放到深圳全市，多数住宅的租金收益率仍然只在不到2%的水平，融资成本、持有成本、折旧成本、空置风险加起来明显更高，那么这笔账就很难算平。

所以，LPR，尤其是5年期以上LPR，要继续下降。只有当房贷利率继续下行，月供负担明显减轻，居民才可能重新建立长期负债的信心。同时，投资者资产配置的逻辑才可能成立。否则，即便政策放松带来短期成交反弹，也难以支撑持续性回暖。

至于说最近的豪宅热销抢购重新出现，甚至有些观点在说“恰似2021年重现”，这个我之前文章解释过多次了，不再赘述。

总结来说，我对这次深圳新政的判断是：方向对，力度不小，短期市场一定会有反应。但真正的市场底，不会是政策决出，而是居民收入预期修复、贷款意愿回升、投资回报重新算得过账之后，慢慢走出来的。

让我们再走走看看。

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