招商蛇口拿地，虚晃两枪

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土拍市场，变幻莫测。

4月30日，北京卖出三块地：丰台区万泉寺0007地块、朝阳区东坝1105-01地块、昌平区平西府0002地块。

拿地者是：华润置地、中国金茂、华润置地+未来科学城联合体。

除了东坝地块有人抬了一手之外，其余两地块，皆没有竞争对手。

招商蛇口去哪儿了？

它是万泉寺地块和东坝地块的急先锋。

4月15日，北京招泰房地产开发有限公司发出万泉寺地块的施工和监理招标计划，投资估算894650万元。

4月27日，招商局地产(北京)有限公司发出东坝地块的施工和监理招标计划，投资估算300000万元。

一副志在必得的样子。

反观华润置地、中国金茂，根本不搞这些前戏，直接霸取目标地块。

虽说开发商发出招标计划，并非“内定"，只是为拿地打个提前量，缩短开发周期。

但，花姐从过往的多个案例中发现，绝大部分发出招标计划的地块，最终的买家，就是发出招标计划者。

像招商蛇口这样，发出招标计划，又不参与竞拍的例子，实为罕见。

它为什么要虚晃两枪呢？

虚晃第一枪

招商蛇口虚晃的第一枪，是万泉寺0007地块。

它的地上建筑面积98651㎡，容积率2.5，建筑控高80米（局部高点不超过90米）。

按照招商蛇口的招标计划，它的总建筑面积151250㎡，投资估算89.465亿元。

0007地块的位置不错，距离西南二环和南三环的距离，分别为1.2公里和1.6公里；离地铁14、16号线丽泽商务区站，约560米。

不过，它有一个弱点，也有一个包袱。

1、地块东偏南45度，如果楼栋正南正北排布，不好出面积；2、须配建17公顷河道，建安成本不低于2200元/平米，总成本超过3.74亿元。

这让万泉寺地块的实际楼面地价，达到了6.23万元/平米，与南面的中海丽金府相差不大。

中海丽金府目前的成交均价约10.5万元/平米，去化率约20.5%。其缝差达到了4.3万元/平米，利润可观。

这块肥肉，为什么招商蛇口最终放弃了？

有传闻称，华润置地之所以能底价拿下万泉寺地块，或许和捆绑丰台万象城有关。

涉及商业打造上，招商蛇口的能力，明显弱了华润置地一个档次。

因此，虽发出招标计划，最终权衡后，也只能让位了。

虚晃第二枪

招商蛇口虚晃的第二枪，是朝阳区东坝1105-01地块。

它是今年朝阳区第一宗被激活的地块。

占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。交易起始价20.96亿元，折合楼面价4.1万元/㎡。

按照招商蛇口的招标计划，它的总建筑面积83000㎡，投资估算30亿元。

东坝01地块南北狭长，东面是老盘金隅汇景苑，西面60米左右有110KV高压线塔，西面180米为东五环。

说实话，花姐也不建议招商蛇口拿此地。

从硬件条件看，中国金茂拿下东坝地块，似乎也是最佳结果。

毕竟，在东五环中国金茂有相当的客户积累。离东坝地块不远处，便是金茂满曜和璞樾。

中国金茂表示，东坝地块将打造成继金茂满曜后，又一个满系作品，户型段位大概率在100平以上，三季度正式入市。

反观招商蛇口，过去两年，它的主战场主要在通州和亦庄，对东五环的了解，明显劣于中国金茂。

因此，算一下综合账后，临阵退出，也符合其风格。

虚晃第三枪？

接下来的土拍，招商蛇口还会虚晃第三枪吗？

4月22日，北京招泰房地产开发有限公司发出施工和监理招标计划，有关丰台太平桥0001地块。

来看一下它的参数：

1、它占地3.6公顷，建面7.2万平米，容积率2.0，限高80米；

2、位于西北三环内，北距北京西站1.2公里，西面离三环0.7公里，离地铁9号线六里桥东站，直线距离500多米。

在上架之前，这块地是调过指标，它的容积率为2.63，建面9.8万平米。

前后一比较，容积率降了24%！

但，这块地也有一些小缺陷：

1、须配建9000平米养老设施，和800平米社区管理处；

2、须配建80个地下公共停车场，停车位为立体的、普通自走式停车位。交通还得相对独立，便于管理；

3、受南北现有建筑的影响，退线过大。

按理，在放弃万泉寺地块和东坝地块后，招商蛇口对太平桥地块，会格外用心。

但，毕竟有了前两次的晃点，招商蛇口那张招标公告传递的信号，也就不那么明显了。

最终答案，待5月19日揭晓。

花姐点评：

近两年，招商蛇口在京的土拍策略，雷声大、雨点小。

它发出过不少招标公告，其中认真对待过的地块，似乎只有通州八里桥0401-6044、6049地块，以及梨园6007地块。

前者即朝棠揽阅，后者则在中铁建地产的硬刚下，成了花语璟云。

让招商蛇口不敢冒进的，是之前高溢价拿下招商玺、臻园等，经历了较长的去化过程。

目前，招商蛇口在京，还有8个盘在售：

通州的云璟揽阅、朝棠揽阅；亦庄的璀璨时代、招商玺、招商序；丰台的臻园；石景山的元玺；海淀的臻澐。

有了它们，招商蛇口可扛一阵子，但也超过12个月没有拿地了。

它过去几年在京，走了条郊区路线，旗下项目除臻园外，全部集中在五环外。

这也让这家央企开发商，十分渴望在五环内的核心区拿地。

但通过万泉寺地块与东坝地块的表现，又让外界看到了招商蛇口的纠结：

它要拿到在自己看来，万无一失的王炸地块。

但，今年北京土地市场，至少截至6月2日，并不会出现真正的硬核地。

即便所谓王炸地块现身，大家都面临地荒，招商蛇口有足够的实力，去和其他房企竞争吗？

反观华润置地和中国金茂，则在自己熟悉的区域，拿下有挑战，但能克服的地块，一步步深耕。

说到底，还是楼市下行的环境中，各自锤炼的抗风险基因不同吧。