广东
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- 龚晨，笔名物业大脸妞，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
- 在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。
前言
物业服务费催收，是不少物业公司的 “老大难” 问题 —— 业主拖欠费用理由五花八门，有的以房屋质量瑕疵拒缴，有的以物业服务不到位抗辩，直接上门催缴，咱们物业人经常吃 “闭门羹”，走到诉讼环节又因流程不熟、证据不足栽跟头。
本次的《物业服务费催收诉讼操作指引》，正是为解决这些痛点而来。它摒弃了空洞的理论，直击核心痛点：如何精准锁定被告，避免主体错误？如何构建无懈可击的证据链，让事实自己说话？如何在庭审中有力反击“服务瑕疵”等常见抗辩，牢牢把握主动权？
诉前调解
应结合业主的态度及调解方案的利弊分析再反馈至公司领导处，是否接受调解，如接受调解，则应就调解方案书面获得公司领导同意后执行。
立案后再进行的调解，原则上不撤诉（被告实际已交纳物业费的除外），应请法院出具调解书。
调解撤诉结案应办理诉讼费用减半退换事宜（法院实际减半收取的除外）。
庭审应对
在庭审中应注意区分法律关系：地产公司与业主的商品房买卖关系；物业公司与业主的物业管理服务关系；业主与承租人之间的租赁关系。
庭审过程中业主抗辩理由的处理：
- 以房屋质量瑕疵为由不缴纳物业费，如房屋存在质量问题、房屋面积存在误差等；
- 答辩理由：为商品房买卖合同纠纷，应向房屋开发商主张权利，不能作为不缴纳物业费的理由；
- 以物业服务瑕疵为由不缴纳物业费，如小区脏乱、人员随意进出、公共设备设施维保不及时、失窃治安事件、物业服务未达到约定标准等；
- 答辩理由：已依约提供物业服务，物业服务瑕疵不能作为不缴纳物业费的理由，如因物业服务存在瑕疵导致业主损失的，应另行提起物业服务合同纠纷之诉；业主以应当由房屋使用人（租户）缴纳物业费为抗辩理由的，应告知业主其为物业费缴纳的主体，业主与房屋使用人的约定不能作为不缴纳物业费的理由，业主可依与房屋使用人的约定进行追偿。
声明：内容由AI生成
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