五一楼市“回血”了，但朋友们，别被成交量骗了

五一小长假刚过完，我微信后台就炸了。

“十一郎，五一是不是卖疯了？”“我朋友圈中介都在发爆单，是不是该冲了？”“房价是不是要涨了，急，在线等！”

别急。我知道你们每天都跟着市场起伏，跟坐过山车一样。我一个一个来。

01

DICHAN SHIYIYAN

先去翻了翻权威机构的数据。没骗人，今年的“五一”小长假，还真就成了最近几年楼市热度最高的假期之一。中原地产研究院统计数据显示，“五一”假期期间，一线城市二手房成交同比上涨了40%，二线城市成交量同比上涨接近20%。

与此同时，官方及机构数据显示，多地楼市在新政落地后暖意十足。据深圳乐有家数据，今年“五一”假期客户看房热情不减，5月1日-5月4日，乐有家门店一手住宅看房量同比上涨30%，二手住宅看房量同比上涨33%；一手住宅门店签约量同比上涨42%，二手住宅签约量同比大涨55%，一二手住宅门店签约量均创近6年新高。

广州更是夸张，假期前四天新房就干了1078套。我在广州的兄弟晚上发微信说，核心区新盘售楼处跟景区似的，排队进场都要等一个小时。保利海韵“五一”期间接待4000组来访，认筹超700套，推货才350套，认筹量直接翻倍。华润悦府假期首日就干到了1.47亿，平均每天过亿。

再看看我蹲守的北京市场。老大哥合硕机构的数据显示，5月1日至4日二手房成交量同比大增72%，新房项目也是普遍客户量激增。北京建工、保利发展、国贤府这些项目，单日客户到访量动不动就突破百组，几个开发商假期签约额直接破亿。北京龙湖·观萃的营销负责人跟我说，前三天合计成交6套、签约4100万，环比提升了22%，这波行情比预期还猛。

02

DICHAN SHIYIYAN

数字上看，确实是一片“报复性买房”的景象。而且大家的手脚确实在加快，上海有的中介门店已经传出消息，客户当月出来看房、当月成交的比例占到了75%，比去年直接拉高了18个百分点。

数据来源：中指院

怎么说呢？房市真的就满血复活了？

别慌。职业习惯让我看问题的角度总得下沉两层。

我告诉你，这波是真回暖，但是“半身不遂”式的回暖。

第一个破绽：全国上演“冰与火之歌”。

政策松绑的城市，尤其是一线和强二线的核心区，确实是“燃”了一把。深圳在4月29日放出大招——定向放开福田、南山、宝安新安街道这些最金贵地方的限购，有居住证就能买，公积金最高能贷351万；广州的天河、海珠核心区也是人头攒动。

但另一边呢？

我朋友回了趟四川遂宁老家，顺便去看了几个新盘。回来跟我吐槽：“售楼部只有我一个人看房，置业顾问比客户还多，冷清得能拍鬼片。”这不是夸张，有媒体记者实地走访证实了，遂宁河东新区多个楼盘在五一期间“门可罗雀”，有的售楼部甚至只有记者一人在看房。

三四线城市的新房成交，今年五一期间同比下降了10.5%。去年更猛，整体下滑了19.2%。你把全国楼市的数据揉在一起，一线暴涨25%、二线微涨、三四线深跌，平均下来才做了个同比增长11%的温和数据。所以，别再跟我说什么“全国普涨”了，那都是幻觉。

第二个破绽，也是我今天最想给你敲的警钟：这波核心全靠“以价换量”。

你看着北京成交量狂飙72%，但你有没有发现，为什么大家都在抢着卖？

中指研究院的百城价格指数显示，哪怕在4月这波大促中，百城二手住宅均价环比还是跌了0.46%，同比更惨，跌幅高达8.34%。

改善型的大户型和高端盘确实有点止跌迹象，但你去看刚需盘和刚改盘，导购的话术都是：“哥，我们有特价房。”“姐，今天有一口价优惠，错过就没了。”

北京龙湖·观萃、梧桐星宸、保利朝观天珺，都在疯狂上架一口价房源、老带新福利和专属折扣。龙湖直接甩出了9.5折清盘特惠。开发商为什么这么着急出货？背后是二手房继续下跌的预期，牵着新房的定价跟着一起走。这叫“胜利大逃亡”，不叫牛市启动。

上海的数据也挺有意思。五一前四天二手房成交924套，同比增长13.8%，4月上海全市二手房成交量2.87万套，创了近10年同期最高。但成交量的主力是谁？是刚需和首次置业的人。

安居客研究院的张波说得很直白，从线上咨询量和实际成交来看，“低总价的房源量占绝对主力”。4月上海房价虽然微涨了0.4%，但中介直接跟我交底——这个涨幅更多是靠结构性变化撑着脸面，不是普涨。真正入市的，全是拿着300万以下预算的年轻人，来淘“性价比”的。

全款多、杠杆少、单价低，这就是最核心的楼市动因。

所以兄弟们，清醒了吧？

十一郎总结一句话：这轮五一高潮，本质是“政策情绪杀”而已。

大家不是突然看好房价未来能涨到天上去，而是经过两年的阴跌，觉得心仪的房源现在跌到了自己能承受的“心理底价”，再加上发令枪一响（深圳松绑、广州补贴、公积金加码），绷了太久的刚需和置换群体就憋不住集体进场了。

03

DICHAN SHIYIYYAN

但这个势头能持续多久？这个还真不好说。

现在的市场是个“堰塞湖”。刚需进场买房了，但他们买的很多是老破小。老破小的原房主是拿钱落袋为安，还是加入置换改善的大军？这就好比一个水塔只开了最低的泄洪口，中高层的改善房源库存不仅没降，反而在继续攀升。

成交量看似很肥，但全是低卡路里刚需，想驱动整个大盘良性轮动，需要老破小业主和高端改善盘形成共振效应。现在这个闭环还没打通，哪有那么容易？

我知道没买房的兄弟姐妹现在心里五味杂陈。想劝你们两句：

第一，不要妄想抄在“最底部”。

市场涨跌是由无数变量构成的，靠数据预测最低点那是神仙做的事。从趋势看，下半年优质资产的价格支撑会更强，但局部区域的小幅反复横跳是常态。如果你看到一套符合心理价位的房子，考虑的不是“它还能跌多少”，而是“万一它被别人抢走了，我后不后悔”，那就值得你出手。

第二，认准“性价比”，而不是“价低就是值”。

现在的市场已经两极分化了，强者恒强，核心区位资源强的项目价值在凸显。有些区域跌跌不休，跟无底洞一样谁也说不清楚底在哪里。

第三，优先看“现房”和“准现房”。

开发商的寒冬能不能熬过去，谁都不敢打包票。别再把血汗钱赌在期房的沙盘上。

第四，盯住“政策+利率”双保险。

只要低利率环境还在，政策还在托底，市场的“制度底”就非常清晰，不用过于焦虑恐慌。

量涨价稳，分化轮动，这应该就是2026年未来半年的关键词。

五一这波行情，像是一锅冒泡泡的火锅。辣椒油全漂在上头挺唬人，但锅底连火候都还没到位。你总不能光看着冒烟就往里跳吧？

收收心，该看房看房，别焦虑，别上头。

十一郎建了一个北京买房群，在群里会发布一些楼市政策分析、新盘的信息节点、二手房的数据分析，以及一些优质法拍房的信息，感兴趣的伙伴可私信我进群。

加好友时，请注明预算与区域