上海内环第一房价洼地，捡漏去？

　　提起内环洼地，公认的是中远两湾城或者塘桥。

　　现在它们已经不是了，更低的区域来了。

　　中远两湾城确实不贵，最近成交6.4万左右，好户型还能到7万。

　　塘桥同房龄的东方城市花园也不贵了，内环小三房只要834万。

　　你别嫌便宜，还有更便宜的，杨东2003年的电梯板楼单价只要5万多！

　　内环内，5万多单价，780万买大三房，730万买小三房。

　　这可不是什么老破小或者老大楼，是有小区环境的品质商品房。

　　爱家亚洲花园小区环境

　　前几年外环很多小三房都要730万，现在可以买内环内了。

　　哪怕房价大跌后，莘庄2003年的房子也要6万多，比杨东还贵。

　　杨东到底是个什么奇葩区域，内环卖出了外环价？

　　这是不是一个捡漏机会？

　　很多区域现在的问题，都可以在历史上找到答案。

　　杨东也不例外。

　　官方并没有杨东的定义，这片区域统统归花木街道。

　　看名字也知道，这里之前都是种花种草的地方。

　　浦东大开发后划了国际社区，要跟花木分开提升地段价值，取名联洋。

　　跟洋人联系的地方，名字没取错。

　　花木老镇附近本来就有不少老房子，又建了一些动迁房，跟联洋的品质比不了，尤其是白杨路以西。

　　后来要开发老破小西边那边空地，要建商品房，说这里是花木不好宣传。

　　花木给人的印象是乡下或者老镇。

　　所以又发明了杨东概念，杨高南路以东。

　　刚开始也是定位高端住区，香梅花园叫嚣对标世茂滨江花园，借助着名人效应打出浦东豪宅标杆的名号。

　　绿城项目直接叫上海绿城，可见对这里的重视。

　　陆家嘴集团建的锦绣系列不少专门租给陆家嘴白领，还有曾专门租赁给日本人的东和公寓。

　　当时洋人在的地方就是好地段。

　　唯一的遗憾是，上面这些都是民间自发行为，缺少了zf统一规划。

　　开发商的唯一诉求是尽快把房子卖掉，后面哪怕洪水滔天。

　　直接导致杨东出现了资源真空。

　　由于杨东只是一个开发商营销概念，这里的优势就只有两个：

　　地处内环、社区环境不错。

　　内环是天注定，环境不错是因为楼盘定位不低。

　　杨东社区环境

　　香梅花园三房要190平，四房要250平，20年前是豪宅户型了。

　　可惜的是跟联洋、碧云同期开发，资源被虹吸。

　　联洋是国际社区，统一操盘，资源应给尽给。

　　东方幼儿园、进才9年制学区、地铁9号线、大拇指广场、联洋广场、丁香国际商业中心。

　　现在看商业也就那样，在当时是顶配。

　　碧云更不得了，冰厂田幼儿园、上海市实验学校东校、平和双语学校、德威英国国际学校、协和国际学校……

　　杨东有外籍住，建了一个上海耀中国际学校、一个日本人学校，其他资源完全真空。

　　没地铁、没大商业、没优质公办学区、没医院，连底商都很少。

　　十几年前很多地方都缺配套，大家也忍了。

　　现在到处是地铁、商业、好学校，杨东地位就不断下滑。

　　环线不少客户看过杨东房子，最后宁愿选择更远的大华锦绣华城11街区。

　　看起来远了2公里，其实开车感受不到区域。

　　坐地铁反而是大华方便，就在地铁口。

　　杨东这里只能坐公交换乘地铁，体验很差。

　　大华11街区出门就是巴黎春天，别管是不是老、是不是压抑，至少是综合性商场，日常生活能满足。

　　大华这里现在也很成熟，不像乡下，何必死守内环？

　　只讲配套，御桥、三林都比杨东强，地铁、商业、学区都配齐，三林还有东方医院。

　　浦东人民不认环线，上班方便就行。

　　未来杨东还会下滑，大家买房越来越理性。

　　60后、70后尤其是本地人，不想出内环，甚至不想过川杨河。

　　我们遇到一些江浙中年客户也要地段，要买上海徐汇、黄浦，要买上海内环。

　　这样在老家讲起来有面子，给孩子在上海内环买房了。

　　邻居一听竖起大拇指。

　　甚至还有人觉得内环保值，毕竟是稀缺地段。

　　现在这些东西被95后解构了，他们才不管你什么环线，他们更关心生活是不是舒适。

　　要地段认同，要自我实现，至少得拿出3000万预算。

　　1000万以下预算，很多人都放弃了地段情节。

　　刚入行时中介喜欢讲某某明星住哪个小区，甚至郊区中介都要讲，讲陆毅住在金地佘山天境。

　　那个项目在青浦赵巷，离外环线都有十几公里。

　　中介不傻，他们选择那样讲是因为有效，能打动客户。

　　现在讲这些的越来越少了，说明话术效果衰退，很多人已经不关心这些概念。

　　上海发生的另一个大变化是，扩张的太大了。

　　地段对每个人的意义不一样，内环对很多人没有吸引力。

　　因为很多人做不到跨区选房。

　　买房不是开上帝视角，看看上海哪里性价比最高。

　　而是只能在自己通勤半径、生活半径内选择。

　　一个莘庄工业区上班的家庭，六七百万预算，买房时就看看附近的吴泾、颛桥、莘庄。

　　你告诉他买浦东杨东啊，那里是内环，放着内环不选去买外环莘庄，你傻啊。

　　他只能无奈的笑一笑。

　　只要抛弃掉地段情结，他们选莘庄住的可能比杨东更舒服。

　　同预算买了名都新城三期，门口就是两个商场、1号线、公园，步行解决大部分生活需求。

　　买了杨东，做什么都得开车。

　　当然杨东开车去陆家嘴方便，去新天地方便。

　　一个普通家庭，天天去陆家嘴、新天地做什么？

　　而且还得开车，市区都不好停车。

　　当然陆家嘴上班的杨东方便，陆家嘴购买力也很强。

　　这是过去联洋、花木、杨东都很贵的根源。

　　尤其是2021年之前金融行业还不错，金融精英们财大气粗，买空联洋买花木，买空花木买杨东。

　　联洋不再是“联系洋人”，而是“连续阳线”，住在联洋股票天天大阳线。

　　后来金融行业严厉打压，各种限薪，陆家嘴的购买力实在支撑不起那么多小区。

　　爱家亚洲花园这样的小区，浦东内环至少有180个，按每个小区800户计算，共计144000套。

　　正常小区换手率3%左右，意味着浦东内环每年有4320套类似房源出售。

　　每套卖1000万，也得需要400亿资金。

　　今年第一季度，上海一共才新增房贷400亿元。

　　更可怕的是浦东有个恶邻，杨浦滨江。

　　近几年拼命的卖新房，抢夺陆家嘴客户。

　　2020-2025年杨浦滨江连续上市新楼盘34个，个个盯着陆家嘴。

　　哪怕最远的中海云邸玖章，上班到陆家嘴也比杨东方便。

　　开车时间差不多，坐地铁比你方便。

　　爱家亚洲花园品质还可以，但房龄也要20年。

　　外立面老化、公区老化、停车困难。

　　爱家亚洲花园小区环境

　　看完杨东再去看杨浦滨江3.5代住宅，根本走不动道。

　　原来八九百万买杨东三房的，也想咬咬牙，加100万直接去买新房。

　　1000万以上客户，不可能流入爱家亚洲花园。

　　有这个帽子盖着，杨东未来非常困难。

　　联洋也被分流，但还是能卖到1000万以上，联洋的资源还是留住了不少客户。

　　金融精英都是高学历，重视学区，那只能选联洋、源深，杨浦的新房没学区。

　　不要学区的客户也有一些选了联洋，毕竟生活比杨浦滨江方便。

　　杨东没学区，没资源，面对杨浦新房毫无招架之力。

　　其实不光杨浦，静安、虹口都能来抢客户，誉静安到陆家嘴都比杨东方便。

　　因为大家买房越来越理性，杨东内环的优势缩水，配套的劣势放大。

　　因为上海太大，很多人做不到跨区选房，莘庄、七宝再贵，杨东也不能去抢客户。

　　因为陆家嘴购买力缩水，杨浦、虹口、静安新房分流，杨东客户减少。

　　杨东房价已经跌落谷底。

　　很多人开始怀疑杨东是不是被低估了，800多万抄底个三房，等杨东价值被发现怎么样？

　　在信息高度透明的当下，不存在任何一个区域被低估。

　　建议大家放弃抄底想法。

　　抄底是凭借认知优势、信息优势，高维入场，在他人身上获利。

　　作为一个普通购房者，你吃不到这种红利，你是红利本身。

　　现在不是杨东便宜，是内环整体性的衰退。

　　隔壁的塘桥单价贵1万，不是房价泡沫，是塘桥实打实的资源。

　　东方城市花园贵1万，这1万买的是仁济医院、巴黎春天、两条地铁。

　　尤其是4号线，直接连通浦西核心区，不仅够得到陆家嘴客户，也能从浦西分羹。

　　中远两湾城略贵，各方面也比杨东爱家亚洲花园强。

　　写到这开始堵车了，爱家亚洲花园到陆家嘴30分钟。

　　中远两湾城恰好也是30分钟。

　　普陀内环地段比浦东内环好得多，去浦西核心区更方便，配套更成熟。

　　中远两湾城这里，地铁3、4号线双轨交，烟火气更浓厚。

　　缺点是小区太大，管理差些。换万科物业后大堂整体翻新，管理更严格，居住体验也不差了。

　　要在加点预算买长寿路、武宁其他小区，完胜浦东内环。

　　比如逸流公寓，地铁到陆家嘴只要30分钟，比杨东强多了。

　　到市区其他核心地段，那更比不了。

　　跟这些同级地段比，杨东并不算被低估。

　　之前杨东比中远两湾城贵，是因为陆家嘴购买力太强，大家习惯买浦东内环。

　　陆家嘴这个bug消失后，杨东比普陀内环便宜是应该的。

　　未来地段进一步分化，内环更多的是情怀溢价。

　　这些生活不方便的假内环，会进一步下滑。

　　为情怀买单的普通人，越来越少。

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