深圳楼市，真正的分水岭

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳楼市未来几年的供应量，完全管够。

但未来几年市场的分水岭，也就画下了明确的界线。

源源不断的新房

相信接下来，光明、坪山是最不缺住宅的区域了。

4月底，深圳一口气通过工业用地对光明区公明北、公明田寮—玉律、公明中心调出二十多块住宅用地，同时也在坪山中心片区西南部一次性调出14宗住宅用地，累计调整规模超过百万平的住宅建筑面积。

其中，光明公民中心北40个地块调出8宗二类居住用地，留用土地面积27.4万平，规划容积115.4万平，其中住宅建面约93.39万平，全部住宅用地部分容积率在3.1以内，未来可以形成连片的住宅区。

公明田寮—玉律集中调出16宗居住用地，住宅用地容积率全部都在3.1以内，最低去到2.1，住宅部分累计约140万平，同步配套建设学校、医院、养老院等。

同样将会形成大片集中式住宅区域。

然后就是公民中心，一宗商业用地调整为商住混合用地加教育用地，住宅用地部分容积率2.6，规划容积60085平方米，周边配套成熟度也更高。

坪山区域则集中在坪山中心区的西南部调出14宗住宅用地，容积率也都在3.1以内，住宅建面达到约197万平。

而光明在公明北、公明田寮—玉律、公明中心调出二十多宗住宅用地前，今年2月围绕光明新城公园附近也拿出5宗优质居住用地。

具体位置就在曾经市场热捧的龙光玖龙台、金融街、电建洺悦府附近。

除了这两个区域，龙岗调出2宗住宅用地，宝安区域也调出4宗住宅用地，住宅部分的建面体量加起来都不小，达到了六七十万平，容积率同样在3.1以内。

这么大规模的土地用途调整，不是小打小闹，背后是对市场的一次重构。

如今的新房市场，处于新规新国标住宅更新迭代的周期，新国标住宅是大趋势。

各项目之间都在卷新的标准，卷交标，卷配置，卷公区装修等，近期光明以及其他区域开盘的新房就是很好的例子，有的将公区标准建设得更加高点，甚至直追豪宅标准的公区。

这就意味着，未来扎堆用地调整及供应的地方，会诞生一大批标准品质颜值都更高的替代产品，替代率会是最明显的区域。

而光明区域的市场接下来会出现新格局，也是市场分化最明显的区域——新规与旧规之间的碰撞，核心区与外围地段之间的新房碰撞。

用地规划及调整，背后是至深至远的大棋。

每一宗用地的出让，都是一次蝴蝶振翅，对市场整体格局的影响有一定的滞后性。

过去几年，深圳的楼市格局发生翻天覆地的变化。

如龙华梅林关板块，过去深圳北站范围内缺少住宅供应，在近几年的用地调整后，诞生了一大批住宅，改写了梅林关与红山板块之间的格局。

再如前海妈湾板块，三年前调规新增14块住宅用地，调规后出让了一宗用地T102-0478，即湾啟紫荆府，是妈湾片区这些年开盘备案价格相对较贵的项目。

而用地出让，一两年内可能还看不出什么，时间至少拉长到5年，才能看出市场整体的格局。

最明显的，2013年—2018年居住用地供应，2013年仅3宗，2014年仅1宗，2015年仅4宗，2016年仅4宗，2017年仅1宗但只租不售，2018年有所增加也仅成交10宗，其中还有5宗居住用地为只租不售安居房。

这5年期间，不包含不可售的保障性租赁住房的部分，累计出让住宅用地面积560658平米。

而这五十多万平用地，除了三四块纯商品房居住用地，其余均需要配置人才房，回迁房。

实际的普通商品住房供应体量，仅约一两个大型社区的规模。

这也导致深圳诞生了一批以稀缺作为概念销售的新房，间接推动了2014年—2021年阶段深圳商品住宅出现选房热潮及价格走高。

所以，用地作为市场先行指标，对市场的滞后性影响，往往是后几年才能真正体现。

调规背后一笔账

地块集中调规，背后是城市发展及一盘账的问题。

一方面，去年9月深圳印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》在严控商办增量，鼓励“商业改住宅”及“工改保”等，意在加快构建房地产发展新模式，解决城市超高层、超容积率、商办超配等问题。

另一方面，过去工业、产业是税收的源头。

只要工业、产业发展，就能吸引更多的人口，发展周边消费和业态，增加城市税收。

在实际的用地出让中，也对工业或者产业属性用地也一定的倾斜及支持，通过低价出让，吸引更多的企业入驻和落地，为后期运营和培育带来更大的回报，锚定长周期。

而眼下这条路径已经带来一些错配，工业、产业、写字楼等供过于求，空置明显，但住宅方面，还远远不够。

根据《2026年深圳市政府工作报告》，深圳累计建成“工业上楼”高标准厂房面积超400万平方米。

根据世邦魏理仕《中国房地产市场报告 2026年第一季度》数据，深圳仓储物流空置率去年四季度还不到25%，到了今年一季度已经接近30%。同时一线城市中，全国物流租金指数处于继续下探的趋势中。

而根据第一太平戴维斯数据，2026年一季度深圳甲级写字楼空置率连续两季环比回落，环比下降1.2个百分点、 同比下降0.7个百分点，但季末全市平均空置率依旧站在30.1%。

同时，深圳甲级写字楼总存量为1,280.6万平方米，环比收缩 0.3%，同比上升9.4%；全市平均租金录得人民币每平方米每 月131.1元，租金指数环比下降1.1%、同比下 降8.8%。

购物中心方面，相对好一些。

根据第一太平戴维斯数据，全市平均空置率录得6.7%，环比微升0.1 个百分点、同比微降0.1个百分点。季末，首层平均租金录得人民币每平方米 每月520.4元，租金指数环比微升0.3%、同比微升0.8%。

这就导致了这几年开发商对商业用地和工业用地的账根本算不过来，即使有地，也拿得比较谨慎。

另外，这些年深圳工改商及总部经济扩张，一些企业寻求成本低租金，部分工业用地被闲置，人口流入导致人口与住房不匹配。

那么，也就需要重新分配，将地块分配到效率和账本更好的部分。

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