细则落地，广州“站岗”多年的开发商，松了一口气

盘活存量，广州松绑了。

最近，广州连续发文提及自持住宅和商办物业，可以通过补缴土地金的方式，转向市场化销售，并明确了相关细则。

最初，是在2025年9月的《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》中提到“对以往为调控房地产过热而采取“限地价、竟自持”竟价规则产生的自持商品住房，这次还包括了出让文件中规定要自持的面积。

尤其是后者，对于白鹅潭、金融城、番禺广场等一批商业地块是一次很重要的改变，有了更加明确可取的退出变现路径，鼓励自持商办招商入市，但依旧禁止开发“类住宅”。

想要自持住宅转入市，有几个前提：

·地块所在行政区和板块的去化周期在18个月警戒线以下；

·允许企业分3批次将自持住房转为可售，首批不低于20%；

·额度下放到各区，可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，报请市土地管理委员会同意后实施。

·补缴土地出让金，按照‌原出让时点‌和‌现调整受理时点‌价高者缴纳；

·需要提前确定拟转可销售商品住房的功能、面积、部位等；

综合了各个平台的去化周期，相对符合规定的是海珠、天河、白云。

真正适配新政的开发商是市中心区域，为了拿地而拼了命的开发商，由租转售缓解资金压力。

同时，一些自持地块一直没动的开发商，也有动力重新开发了。

符合自持转销售条件的项目，可由房企向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请，后者会同发改、投促等部门联合审查后拟定转售方案，报区政府（管委会）审核。

郊区和市区有区别：

黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区→区政府（管委会）审核→土地管理委员会审批；

其余项目转售方案→区政府（管委会）审核→征求市规划和自然资源部门同意后→市土地管理委员会审批。

2017年，面对空前高涨的房地产热度，广州在“限地价”之外，提出了“竞配建、竞自持”的土地拍卖方式，核心是为了控制土地市场过热。

不少大家耳熟能详的地块，卖到20万+的金融城豪宅合景臻澄·名铸，白云新城改善盘中海麓府都是竞自持。

灵山岛更是一门三至尊，成了热度最高的板块，越秀、佳兆业、金茂都曾在南沙疯狂抢地。

此前，房企要消化这部分房源没有太好的办法，要么做长租，要么就先搁置。

数年间蓬勃发展的长租公寓就是一个例子，万科城市森林的泊寓，是万科早些年的标杆长租公寓项目。

值得注意的是，杭州土地市场更变态，4年出了200+的自持地块。

开发商早些年之所以强势推进长租公寓，除了所谓第二赛道考量之外，还有就是能帮忙拿地，能够消化一下不好消化的面积，也实际上推动了从“被动自持”→“主动运营”。

去年，广州做了一个新的尝试，安居集团从房企手中收购自持房源改做配售型保障房，提供了另一种可能性，先在白云试点了。

中海麓府旁的望庐花园小区，只有一栋楼，单价基准2.28万，65-79平的2-3房，总价不到150万就能上车，而板块新房售价高达4.5-5.5万/平。

我们也去现场看了，只有97套，准现房交付，要人才摇号，正常15%首付，做公积金、商贷；

封闭期3年，不能溢价出售，只能原价转让给符合条件的人才，或是申请折价卖给安居集团（一年折让1%作为租金）。

这也延伸出另一个问题，不少房企在拿地之时对于“自持房源”就做了相对明确的规划，是一个独立楼栋，与商品房有着严格的交标、等级划分。

例如黄埔的万科元培里，高层自持房源30-65平的小面积，和旁边的墅级产品根本就是两个世界。

除了产品因素外，补地价的价格也是很关键的一点，按出让点和现时点中的价高者缴纳。

然而，这批房企本来就是在站岗高峰期拿的地...

长岭居的万科元培里，成交楼面价1.9万-自持价格之后要补的价格也不会太低。要想万科去砸钱推动项目转销售，成本和收益的账是算不过来的。

总的来说，房企积极去推动缴纳土地出让金，盘活存量市场，除非给到一个相对友好的市场价，不然房企们动力不会很大。

当然，这轮自持转可售一个更重要的改变在于商办市场。

广州的商办市场形势要比住宅更严峻，2025年写字楼和商业零售物业的供应、存量、空置率纷纷上升，租金在下降，整体去化周期超过200个月。

年初，广州将商办首付的50%调整至30%，而在这份细则落地以后，对商办地块的纾困更是一个迫在眉睫的关键。

核心是招商逻辑从“新增土地供给”转向“存量商办用房盘活”，优化去化周期和空置率。

在补缴土地出让金后，可将自持商办物业转为可售商办用房入市转让，定向引入高成长性、产业链上下游关联企业。

相当于给房企自己“招商引资”的机会，谁能找来接盘的，谁就能解套。

关键点在于，严禁分割散售，不得改为“类住宅”产品。

同时，允许工业区3公里内的自持物业整体转为保障性租赁住房；进一步推动房票全市跨区、跨用途兑换，鼓励优先使用房票安置。