山东
青岛的改善市场彻底被点燃！青岛市区规模最大的低密洋房别墅区，来了！
近日，海创惠水路LC0302-33地块规划公示，由龙湖代建，共26栋楼，7栋别墅+19栋洋房，总计472套，容积率只有1.25。
▲现场的挖掘机已经开始挥舞
据房产君得到的消息，11F的洋房主力户型锁定在128平、158平、190平三个面积段，5F的叠拼别墅，直接干到了200平以上，据说一楼带院、零公摊这些网红卖点全都安排上了。
▲LC0302-33地块效果图
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市区最大低密盘
这次公示的LC0302-33地块，位于李沧区惠水路以南、汉川路以西，是海创置业在去年底，耗资20.18亿拿下的“总价地王”3块地中的西侧地块，整个三宗地加起来，总建面高达19万平，是青岛市区最大低密大盘。
▲LC0302-33地块实景
从效果图看，代建方龙湖，这次搬出了全面对标一线改善的法宝——大面积玻璃幕墙、拐角窗，甚至铝板线条都安排上了。这种透明感十足的现代风，配合一楼带院子的诱惑，简直就是为了终极改善客群定制的。
▲LC0302-33地块效果图
规划里还有社区大堂、架空层、下沉庭院，甚至还带了个2000平的农贸市场和2500平的商业网点。
▲LC0302-33地块总平面图
不知何故，在规划局网站公示的总平面图，是模糊不清的非高清版本，导致一些核心的信息数据无法识别。能看清楚的是，项目西侧，紧邻规划待建的小学和幼儿园。
02
东李新贵的前世今生
这块地的来历，颇有些“大器晚成”的味道。海创其实早在2020年就拿到了这几块地，那时候商业占比高达49%，还有人才公寓的硬指标。结果海创硬是熬了五年没动弹，熬到了规划调整，土地全变成了住宅，容积率也降到了让人羡慕的1.25。
▲LC0302-33地块实景
既然是最高级的“卷”低密，环境自然是最大的底气，项目优点显而易见：南边挨着老鸦岭（双峰山公园），北边临着李村河，妥妥的“依山傍河”，这里距离崂山，也就是一脚油的事儿，这地段对崂山上班的人来说，诱惑力拉满。
▲LC0302-33地块南侧目前是菜地
但是，这个项目的缺点也很明显：
“倒坡”的玄学挑战
这是该项目最大的槽点是，倒坡地块——南高北低。在很多人的观念里，背山面水是福地，但这块地恰恰反过来了，它是“背水面山”。这种地势，即便后期施工做抬地设计处理，那种“往山坡下走”的感觉还是很难消除。
▲LC0302-33地块倒坡明显
▲LC0302-33地块效果图
配套的“真空带”
这地块位置确实有点偏。最近的地铁站在2公里开外，短期内指望不上，即便远期有15号线规划，那也得等。周边的商业、三甲医院、学校目前基本是“空白”状态。
代建的磨合期
李沧国企平台海创拿地，龙湖提供品牌代建，听起来是强强联手，但双方在话语权、定价策略、营销节奏上的磨合，往往是此类项目的隐形风险。从拿地到现在已经半年时间，地块状态基本没有什么太大变化。如果决策效率慢了，面对瞬息万变的市场，很容易错过最佳的窗口期。
▲LC0302-33地块总包为中建八局
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价格博弈震动东李
什么样的客户，才会为这1.25的容积率买单？业内预测，洋房单价可能会在2.3万到2.4万左右，而叠拼单价预计会冲过3万大关。
▲LC0302-33地块效果图
这个盘一出，最难受的可能不是金茂璞逸，而是青特璟逸。虽然客群定位略有差异，但这种容积率的优势是实打实的。龙湖作为曾经的“别墅专家”，如果真的在产品力上卷出新高度，再开出一个诚意十足的价格，改善天平很可能会发生倾斜。
这个项目的入市，对青岛楼市的影响是深远的，标志着青岛楼市正式进入了低密时代。目前工地已经动工，按照这个进度，预计今年下半年就能开盘。对于等待低密产品的改善族来说，这无疑是个好消息。
▲LC0302-33地块实景
当然，这个地块体量巨大，后面还有两块地等着开发，乐观估计，整个销售周期可能要拉长到三四年。在当前的市场环境下，能不能在倒坡和缺配套的劣势中，靠低密和产品力杀出血路，对龙湖来说是一次大考。
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