深圳城中村改造：这307栋楼最快今年开拆，却有业主想转自筹自建？

2024年5月， 深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，意味着由政府主导的城中村改造模式正式推行。至今，10多个城中村改造项目陆续公布，基本每个区都有试点项目。

但两年时间过去了，除了大鹏白石岗项目进入到实际开发建设节点、并有明确竣工时间表外，大部分项目都还在前期阶段。

近日，网传龙岗布吉南门墩城中村改造项目业主因不满项目前期服务单位天健提出的赔偿方案，正在推进业主自筹资金自建的意愿征集方案。

这能行吗？

不满城中村改造赔偿方案

业主想转为自筹自建？

布吉南门墩城中村改造项目，是继原恒大白石岗项目后，第二个从城市更新转向城中村改造模式的项目，去年5月，天健中标该项目意愿征集阶段服务单位。

▲南门墩片区城市更新项目范围 |@深圳买房计划 2025年4月拍摄

不过近期，网传 由于天健给出的赔偿方案遭到村民反对，项目推进陷入僵局，部分业主在政府部门及社区的支持下组织 “筹资自建”，我们针对此消息向街道办进行核实，截至发稿前暂未获得回复。

相关筹资自改意愿征集的宣传图片也流传出来，落款除了南门墩城市更新业主筹资自建工作小组外，还有“中逸（深圳）置业有限公司”。如果消息为实，这个模式更像村民业主和开发商合作开发。

▲图源@幸福布吉

据了解，南门墩部分业主之所以考虑自筹自改，是因为天健提出的赔偿方案远低于业主预期。

据@幸福布吉援引知情网友透露，赔偿方案是每平方米赔偿1万多元，每户最多只给几百平方米的回迁房，超出面积只能按1万多元一平米货币补偿，并不能按1:1同等面积赔付房产。

对于很多拥有一栋楼十多层的村民而言，其拥有的总面积超过上千平方，若按此方案，大部分面积只能拿到低价现金，而早年分层购买这些自建房的小业主甚至可能拿不到任何回迁房。

南门墩城中村改造的相关工作推进似乎一直不太顺利，去年有网友透露很多业主联系不上导致难以推进，若8月底意愿征集期截止前达不到一定比例，这个项目可能要黄，当时已有部分业主对赔偿方案表示不满意。后续我们联系街道办，对方表示，日期截止也可以继续进行意愿征集。

而城中村自筹自建这条路走得通吗？

根据此前项目的招标文件，南门墩项目总占地面积约 12.12 万㎡，建筑面积合计约 35.48 万㎡（住宅），共涉及 2360 户权利人。

权利主体越多，要达成自掏腰包共识的难度就越大。

深圳首个探索业主自主更新的旧住宅小区红岗花园，最初是1-7栋共538户启动意愿征集，后扩散到小区其他楼栋，但即使首轮签约超过90%，后续进度也十分缓慢。

▲ 红岗花园意愿征集阶段仅用28天达成超90%的签约率

目前深圳多个老旧小区内部都有业主在奔走宣传自主更新相关内容，但多数业主对自己掏钱建房的接受度并不高。只有几百户的老旧小区都如此，涉及2000多户的城中村项目要推进自改，难度可能 更大。

如果是“村民+开发商合作开发”模式，还要算一笔经济账。当前新批复的住宅项目必须满足限高、限容要求。同属城中村改造模式的螺岭片区项目，近期公布的规划草案中，容积率已从一年前方案的6.0-8.17骤降至3.0-3.1，基本腰斩。这种情况下，开发商很难算得过账。

事实上，随着深圳城市更新进入深水区，很多由市场主导的城中村旧改近几年进度缓慢甚至不了了之，而深圳城中村改造新政下的项目，由政府主导推进，搬迁补偿协议不再是跟开发商签，而是跟各区政府签订；搬迁补偿费也是自物业权利人搬离并交付房屋之日起由区政府支付。

相比市场化运作为主的城市更新类项目，合一城市更新集团董事总经理罗宇曾指出，“政策一旦落地，按新政实施的城中村改造项目推进相对会更快。”

一方面，城中村改造项目有政府背书，不用担心会暴雷，但另一方面，村民对于拆赔比的预期要往下走，以前市场化运作的村改项目，拆赔曾有的超过1.3、甚至1.5，现在都不太可能了。

这个项目公示最新规划

将拆307栋楼，最快今年动工

在已有推进成果的城中村改造项目中，白石岗的进度最快，配套学校已于去年封顶，传办学主体引进百合教育集团。（具体信息以教育局公布为准）

项目以住宅+商业+幼儿园为主，项目总用地面积约为4.2万㎡，建筑面积约为25万㎡，其中住宅约21.21万㎡，案名为鹏投泰润学府，预计2028年竣工。

▲鹏投泰润学府效果图 | 图源：大鹏投控

其次是罗湖螺岭片区项目，根据此前招标文件，该项目改造范围涵盖东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村、黎明小区、东郊街、翠园路、物资大院、赛龙大院、龙飞大楼、名阳阁、竹边新村等连片区域，约12.06㎡，涉及307栋建筑、2355套房屋。

▲项目改造范围

去年4月，项目先后发布拆迁补偿方案和规划草案。

▲螺岭片区改造项目搬迁补偿方案（征求意见稿）主要条款

4月28日深圳规自局罗湖管理局发布《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》。

与上一版规划草案相比，主要变化有3点：

1、规划容积建面从约42.28万㎡→约37.69万㎡，其中住宅建面从约38.19万㎡→约32.87万㎡。

2、通过缩减教育设施用地和公园绿地，增加居住用地面积。

3、住宅容积率从最高8.17降至最高3.1，对齐当下建筑新规。

▲2025年第一版规划草案

▲2026年第二版规划草案

螺岭片区也是今年罗湖要重点推进的项目，在政府工作报告、罗湖住建局工作计划中多次提及，今年要“开工螺岭城中村改造项目”。

也就意味着，307栋楼，最快今年开拆，等着这个片区改造多年的业主们，也算等到了。