南京河西知名地标，流拍！

评估总价约28.11亿，打7折约19.68亿拍卖，却无人问津！

刚刚，备受关注的南京奥体苏宁广场司法拍卖结果出炉，因无人出价而流拍，令人唏嘘。

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奥体苏宁广场，与华采天地、河西中央公园、南京国金中心一起，占据河西元通商圈的四大象限。

拿地近18年，南京人没能等来超400米摩天地标建成，却等来这座城市综合体的拍卖公告。

今年4月，京东资产交易平台上架了奥体苏宁广场的拍卖公告，标的物名称为“南京市建邺区会展中心东北角，北至河西大街，南至白龙江西街，西至现状，东至江东南路不动产”。

根据标的物调查情况表，奥体苏宁广场的独用土地为32993.11平方米，用地性质为城镇混合住宅用地，容积率11.3。

截至2025年9月（第三方机构估价日期），剩余使用年限为住宅53.48年，商业、办公、商务金融、其他商务23.48年。

地块出让时，曾明确必须建设国际品牌的四星级、五星级酒店各一座，客房数不得少于300间。

需要注意两点情况：

项目的建设方南京卓域房地产开发有限公司，早在2023年8月30日与南京市建邺区城市管理局签订协议，约定由南京市建邺区城市管理局无偿使用奥体苏宁广场三年。按照约定，协议将在今年8月底到期；

拍卖范围包含奥体苏宁广场的基坑工程，基坑现状为已回填，拍品评估价约28.113亿，具体为土地评估价23.087亿+基坑基准价5.026亿。

关于奥体苏宁广场的时间线，锐评君此前精简梳理过：

2008年9月，苏宁置业与嘉里建设激烈PK，最终以4.29亿拿下项目所在地块（NO.2008G27）。

2011年5月，奥体苏宁广场正式开工奠基。在当时，这座城市综合体的“壮志雄心”是凭借高达400米的主体结构，刷新南京摩天大楼高度，成为“江苏第一楼”。

2017年9月，苏宁置业牵手恒大，确定共同开发奥体苏宁广场。

2018年4月，项目开发主体生变，苏宁置业与南京卓域房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权转让合同》。

天眼查显示，该公司的股东为持股80%的深圳市景昕锐桀实业有限公司、持股20%的苏宁置业集团有限公司，深圳市景昕锐桀实业有限公司，则由中信信托100%持股。

2018年8月，在回复网友咨询项目进度的帖子中，河西管委会网络发言人明确：“奥体苏宁广场预计2018年12月开工，合作商是恒大，恒大建设商办和酒店式公寓，苏宁建设商业和酒店。”

2019年1月，奥体苏宁广场最新规划设计方案出炉，报审总面积约50.6万平方米，容积率11.3；绿地率≥20％；建筑密度≤40％；地上总建筑高度419.8米，地上99层地下5层；功能主要包括商业、办公、酒店、酒店式公寓和配套地下停车场等。

当时，有消息称项目将由国际大师墨菲扬担纲设计，整个大楼设计为“陆地之舰”的形态，未来可能会引进JW万豪酒店，并配置5A级甲级写字楼与重奢购物中心。

2020年10月，中建一局集团第三建筑有限公司官微发文称：南京奥体CBD苏宁恒大中心项目正式动工，已进入深基坑作业环节，完成第二道支撑施工和第二层土方开挖。

随后的几年，虽然屡屡上榜南京经济社会发展重大项目计划，甚至一度框定建设起止年限为2021年至2026年，可奥体苏宁广场，终究是按下了暂停键。

2022年8月，有消息称奥体苏宁广场将被政府回收，建设单位组织了回填工作。

2023年10月，锐评君实探发现奥体苏宁广场的基坑回填工作已完成，规划的超400米摩天地标“摇身变成”街角公园。

这是今年4月的实拍图，奥体苏宁广场仍然保持着街角公园的状态。

如今，这座蹉跎近18年的城市综合体惨遭流拍，接下来会进入怎样的流程？“欠”南京的超400米地标，还有机会兑现吗？

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事实上，除了奥体苏宁广场，南京还有不少高开低走、最终搁浅的城市综合体，令人“意难平”。

宝能金融中心

位于燕子矶的宝能金融中心，于2024年5月进行了两次拍卖，均无人竞价而流拍。

项目位于燕子矶滨江商务带中轴上，总占地约156亩，总建面约60万㎡。分为A、B、C、D四个分区，规划住宅、总部办公、滨水商业、公寓四大业态。

被拍卖的C、D分区为商办混合用地，规划有酒店式公寓、大中型商场、商务办公等业态。最振奋人心的，当属一栋刷新城北天际线、约338米的总部办公大楼（规划）。

2021年5月，宝能金融中心C、D地块拿到施工许可证并正式开工。按照原先节点，预计于2022年中实现正负零、2024年竣工。

当时，宝能计划引入宝能华东投资总部、金融总部和科技总部三大总部，预计年产值达到350亿；滨江商业则从生活社交、儿童社交等方面出发，以约30%的宝能自有商业品牌、120多个战略合作的品牌商家，为燕子矶带来全新商业消费场景。

然而，理想很丰满，现实却很骨感。

2021年8月起，理财产品违约、多地房产遭查封等事件频出，渐渐让宝能集团的流动性危机浮出水面。

不久之后，包括重庆信托、民生信托、中铁信托等在内的多家信托公司“踩雷”宝能，出现近200亿的违约缺口，宝能的危机进一步发酵。南京燕子矶宝能金融中心的拍卖，是必然命运。

启迪国际冰雪科技城

位于江核的启迪国际冰雪科技城，于2024年8月至2024年12月，经过两次拍卖、一次变卖，但都没有买家出手，以流拍告终。

被拍卖地块分为两个分区，其中：

B分区为商业混合用地，用地面积约85598.46㎡，最后一次变卖的起拍价约2.28亿；A分区为科研用地，用地面积约85481.54㎡，变卖的起拍价约1.25亿。

拍摄时间：2022年9月

简单回顾下启迪国际冰雪科技城的时间线：

2011年6月，北京乔波冰雪世界体育发展有限公司与南京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得项目（NO.2011G15地块）的土地使用权。

2016年，项目售楼处建成，但搁置了许久。

2019年，江北新区官方表示项目将重新启动，预计2020年6月左右开始施工，工期3年。同年，地块出让合同受让方由北京乔波冰雪世界体育发展有限公司变更为南京启迪智能科技城投资建设有限公司。

2020年9月，启迪国际冰雪科技城规划设计方案出炉，很快，住宅组团启迪水木滨江率先开盘，上演千人摇号的盛况。

整个综合体，最受关注的当属B分区的商业配套。

根据规划，地块内可配建酒店式公寓，另有一座建筑面积不小于5万方、滑雪长度不小于500米的室内滑雪滑冰馆；一座建筑面积不小于5万方的星级酒店。

效果图如下，建筑造型颇为炫酷。

2022年，有网友咨询启迪国际冰雪科技城的建设进展，得到官方回复：

前期启迪因为资金困难向管委会申请收回项目的商业部分土地，但考虑到项目开发的整体性以及该部分商业配套的必要性，管委会决策要求企业继续按照出让合同要求建设。

2024年拍卖、变卖未果后，启迪国际冰雪科技城于2025年迎来新的转机。

在回复启迪水木滨江业主询问项目相关配套还建不建时，江北新区管委会表示：启迪冰雪世界已启动2025年前期筹备工作。项目团队正积极推进方案深化设计、市场定位研究等基础工作，推进复工进场准备工作。

但截至目前，尚未有关于项目实质性复工的消息传来。

奥体苏宁广场、宝能金融中心、启迪国际冰雪科技城等的搁浅，都源于母公司的系统性财务崩溃。

在我们看来，当前，南京商业地产风险出清进行时。虽然短期内，不少被拍卖的城市综合体无人接手，可将时间线拉长到中长期，这是对前期投机者的洗牌淘汰，为拥有核心运营能力的玩家腾出空间。

未来，行业将转向运营为王的时代，谁能提供优质的增值服务、创造真实的用户价值，方能穿越周期，成为城市真正的“新地标”。