北京
从我参与市场这么多年的经验，来分享下我对当下市场的感觉。
1，这些年北京的刚需购房主力，多集中在80-95年区间，确切说更集中在1985-1995年这个年龄段，年纪大约在30-40岁左右，放到五年前，差不多是35岁之前的这部分群体。
在楼市最猛的那个阶段，刚需买房年轻化，基本上20多岁就开始考虑加杠杆买房了，因为总怕错失房价上涨的机会。
但这些刚需群体的购买力真的很强吗？当然不是。过去这些年，我们的客户里买400-800万总价区间的这部分人，全款买的比例极低，基本都有200-300万的贷款，有的甚至更多一些，前些年主要是买公房或新房可以高贷款。
而前些年买的房子，房价普遍跌了30-40%，有些跌幅会更大。我们按一套500万的房子来看，当年如果贷款200万，这个房子目前的市值差不多是300-350万，首付已经亏了一大半，在这种情况下，每个月还有一万元左右的贷款。
这是至少近五年的现状。实际上，根据当下市场来看，几乎所有在2016年下半年之后买房的，首付都亏了很多，运气好的，通过自己的收入可以把贷款还清，普通收入的家庭，应该都还背着负债。在高点买房的这部分群体，损失会更大一些。
另外，北京的成交主力多集中在800万以下，前些年如此，现在还是如此，如果按房价走势来看，之前800万的房子现在跌到了600万以下，目前600万以下的房子同样占了成交的绝大多数。
2，什么是北京的实际购买力？实际购买力就是去实际市场中去看买家的经济实力。前些年北京的购买力强，靠的是很多人有主动加杠杆的意愿，有对房价上涨的预期，但这种预期实际上就是一个心理泡沫，当这个破掉之后，再看北京的购买力真的有那么强吗？并没有。
当下的购买力，北京300万以下总价的房源成交占了55-60%，而买这些房子的买家，多是在贷款买，跟之前的刚需没有本质的区别，区别在于，贷款的总额度变低了一些，毕竟一套200多万的房子，最多也就贷款170万。
如果从近两年的情况来看，2024-2026年，很多杠杆比例太高的买家，比如前年30%首付买房，现在的首付已经亏得差不多了。
实际的刚需市场就是这种情况。少数的全款买家，有些是老人买房置换，不再考虑贷款，有很小一部分是确实有点实力，可以不加杠杆或少量杠杆，不在乎涨跌。
这种现状代表了什么？代表市场中的泡沫依然存在，刚需的这部分泡沫会随着时间慢慢被挤掉很大一部分，表现出来的就是价格会继续下行。（大概率）
合理的均衡的价格，一定是购买力和价格相对匹配，掏空钱包+杠杆的这种购买力，对应到现在的价格，肯定还是不平衡的。
当然，这是我的经验，也仅供参考。
3，目前北京楼市还处于去泡沫阶段（其它地方也一样）。
有人可能不理解到底什么是泡沫，泡沫和人们的预期有关，不同的人对楼市的理解不一样，对于很多刚需来说，手里拿着50万现金，觉得可以在北京买一套房子了，买了房子就算是在北京扎了根，很有面子，这种就属于预期的泡沫，为了买而买，等到半年或一年后，如果50万首付亏掉了，他其实是承受不住的。
市场里的这种买家比例高，就很容易形成预期泡沫，这种泡沫早晚是会破掉的。
“买房预期偏离，买房动作就容易变形，最终就很容易被市场淘汰掉。”
北京楼市在调整过程中，就是一轮一轮挤掉泡沫的过程，这个过程会让市场变得越来越健康，大家对买房的预期也越来越现实。随着市场越来越健康，那个时候的购买力才是真正的购买力。
4，综合以上，实际上我觉得目前的市场，对于很多卖家来说，是去杠杆的一个过程，为自己的错误认知买单，让自己的家庭财务变得健康；对于很多买家来说，是需要看清自己的经济实力，把观念调整成买自己买得起的东西，买房要有下跌预期的过程。当然很多买家可能还是需要亏一些钱才能理解。
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