海开豪宅违规？真相来了

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

一眨眼，七个工作日就过去了。

今天，5月18日，北京海淀上地0702街区18、24、23地块报规图公示的最后一天。

在过去的一周里，这个海开控股旗下的豪宅，遭遇了一场舆情风暴。

有人给0702未来的业主写信，有人给有关部门举报0702报规图违规。

针对一张报规图，公众出现如此激烈的反弹，实属罕见。

真真假假，虚虚实实，如同雾里看花。

有传闻称，海开0702项目延期了。事主海开控股方面，沉静如水，一直保持缄默。

综合社交平台信息，对0702项目意见颇大的，是功德寺业主——和樾望云和和樾望云。（详见功德寺豪宅，业主们揪心了）

他们担心遭遇海开双子的背刺。

在好房子时代，后浪海开双子，在层高、阳台、架空层、得房率等方面，有一定的优势。

当然了，功德寺业主也不能见风就是雨，内心应强大一点，不后悔自己当初的选择。

花姐拿到一份《关于海淀区上地0702街区项目严重违反规划规范的说明》（以下简称“举报说明”），网传版本，里面提及六点内容。

有的很专业，直指关键所在；有的观点偏激，甚至是泄愤。

化板为塔，曲线达标楼间距系数

海开双子诟病最多的，是楼间距问题。

“在报规中刻意将板式住宅楼拆分为两个独立单元，人为割裂建筑形态，虚假按“塔式住宅”申报，以达到降低楼间距系数”，那份说明称。

化板为塔，这是建筑设计的常规技巧。

在顺义龙湖宸翰、通州宋庄北投6002项目等，包括海淀的海宸元境，都有类似的做法。从建筑设计规范的角度上看，它们都没有违规。（详见《通州这个楼盘，藏着两大阳谋》）

但，像海开绝大部分楼栋都采取塔群设计，是十分罕见，“非常没品了”

来看看海开双子18号（北区）和24号地（南区），它们分别组建了7个和5个群塔。

每个群塔之间，留了1.66米至3.31米的东西楼间距，这是一个关键点。

拿北区的7#和8#来举例。

它们的建筑高度都是29.7米，分别都是塔楼，东西间距1.81米。它们组合在一起，遮挡阳台建筑的长高比，控制在1.0~2.0之间。

如此一来，按照1.2倍楼间距系数比计算，它们与后排3#、4#最小的楼间距为35.64米，与后排的7#、8#，间距分别为35.84米和35.68米，

将它们一起比对，楼间距都是达标的。

但是，如果7#和8#合并为一栋楼、且中间没有变形缝，那它铁定是板楼。按照海淀约定俗成的规则，楼间距系数比1.6，最低的楼间距为50.49米。如此一来，它的楼间距是不达标的。

为了节约占地面积，首排楼的退线过小。比如，北区第一排，距离马路仅有2.26米，噪音、尾气大。

由于采取了诸多设计技巧，让海开双子留出空间，可以出现层高3.3米的楼王。

好房子元素拉满，被诉可能封闭

相比功德寺双子，海开双子有许多好房子元素。

这一点，地块的参数写得很清楚：

1、北区总建筑面积约79296.077㎡，地上约49493.467㎡，其中不计容面积约1053.28m²，计容面积约48440.187m²；

2、南区总建筑面积约71697.860㎡，地上约45384.870㎡，其中不计容面积约724.87m²，计容面积约44660.000m²。

两个区的不计容面积约1778.15m²，大致会体现在风雨连廊、10个首层架空层，还有两个大门入口的物业用房。

这些架空层，是符合2024年底出台的《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》政策。“架空层作为居民公共活动、交往空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用”。

那份举报说明称，“架空层违规封闭风险极高”

花姐认为，这是一种假设，至少目前没有封闭。

此外，海开双子的图纸上，在南向出现了南向一步阳台和北向设备平台。

这两类赠送空间，在海淀是有先例的。设一步阳台的，有建发海晏、中海安澜北京、保利熙瑞等，进深约50厘米；带设备平台的，有中建壹品海宸元境。

举报说明的作者，真是手眼通天，竟然知道海开双子的一步阳台，进深做到了70厘米。

它想表达的诉求，就是阻止封闭封闭架空层、设备平台等，不让一步阳台加宽。

不同属性地块，地上地上连通

海开双子的南区，除了24号宅地之外，还有23号其他多功能用地。

这两块属性不同的地，一西一东，中间共用了一条红线。

在土拍文件中，两块地之间并没有要求设置街坊路。这意味着，它们主要满足楼间距系数的条件即可。

举报说明称：“跨用地性质违规连通，模糊边界、侵占公共空间，存在重大安全隐患““切断不同性质地块之间的所有违规连通，严格按用地边界独立建设、独立封闭管理，保障居住区安全与纯粹性。”

从图纸上看，这两宗地的地上和地下空间，皆有连通。

1、地上：在23号地的西面，设置了一套4米宽的消防车道，它和24号地共用，有两条消防通道相连接。

2、地下：24号地与23号地的地下建筑轮廓线，有一处相连，宽约6米。花姐推测，这条通道，大概是为了让24号地的业主们，进出托老所、助残中心等配套设施比较方便。

这两块地的拿地主体，都是海开控股旗下的上宸地产，但它们能否连通呢？

至少在土拍文件里，没有出现有关它们可以连通的表述。

这也是举报说明里，最大的质疑点：违规连通。

花姐点评

有关公众对海开双子的意见，众说纷纭。

花姐小结一下：

1、“化板为塔”的做法，不违规，但大面积采取这种设计手法，不常见，让居住舒适度大打折扣；

2、有关架空层的好房子元素设计，符合新时代的趋势，只须严格执行不封闭即可；

3、两块不同属性地块相连设计，花姐判断它可能参照了有关北京居住公共服务设施配置的25号文规定。连通的，主要是养老、健身和助残配套。

到底海开报规图会不会调整，花姐会一直保持关注。