广西
以“租赁”之名，行“买卖”之实，这样的土地租赁合同可没有法律保障。近日，贵港市覃塘区人民法院依法审理了一起“以租代买”形式变相买卖农村集体土地的合同纠纷案。
Part 1
基本案情
原告马某因建房需求，经人介绍与被告韦某达成土地“租赁”合意，先后按被告指示支付款项，后双方签订《土地租赁合同》，约定以“长久性租赁”的形式转让覃塘区某屯的一处农村集体土地，原告一次性支付 “租金” 205000 元，被告则需迁移土地旁家庙并交付土地。合同签订后，被告迟迟未履行交地义务，原告经与案涉土地周边村民核实，发现案涉土地并非是被告全部所有，遂与被告协商退款，被告出具《还款保证书》却未按约履行。原告多次催收无果后，诉至法院，要求确认解除合同、被告返还所有购房款并支付相应资金占用费。
Part 2
法院审理
法院经审理查明，案涉土地为农村承包地，原告并非该土地所属集体经济组织成员，双方签订的《土地租赁合同》虽以租赁为名，但结合原告的购地意图、一次性支付“租金”且获得土地“支配权和使用权”的约定，以及家庙迁移后可自主建房等履行情况，双方真实意思表示为转移土地使用权并用于非农业建设，实则是变相买卖农村集体土地使用权，且约定将土地用于建房，改变了土地的农业用途，该行为违反法律、行政法规的强制性规定。同时，该合同是以虚假的租赁意思表示掩盖买卖集体土地的真实目的，依法应认定为无效。
关于原告的诉讼请求，法院认为，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，故被告应向原告返还收取的 205000 元。但原告作为完全民事行为能力人，亦应知悉农村土地买卖或变相买卖的禁止性规定，未尽到审慎注意义务，对合同无效亦存在过错，故对其主张的资金占用费诉请不予支持。最终，法院依法判决被告韦某向原告马某返还 205000 元，驳回原告的其他诉讼请求。
Part 3
法官释法
农村集体土地的所有权和使用权受法律严格保护，《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规明确规定，农村土地承包经营权流转不得改变土地所有权性质及农业用途，不得向本集体经济组织以外的单位或个人变相转让。实践中，部分当事人为规避法律规定，以“以租代买”“长期租赁” 等形式变相买卖农村集体土地，此类行为不仅违背农村土地管理的立法初衷，损害集体经济组织和集体成员的合法权益，相关合同也会因违反法律强制性规定被认定为无效。
法官提醒
农村集体所有土地不能自由交易，其所有权禁止买卖，使用权的流转受到严格的法律限制，切勿为谋取私利或满足个人需求，通过“以租代买”等方式进行非法交易，否则不仅会导致合同无效，还可能面临财产损失的风险。在进行土地相关交易时，应严格遵守土地管理相关法律规定，查验土地权属证明，审慎签订合同，确认交易行为的合法性，维护自身合法权益。
转载自“广西高院”公众号
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