商业不动产REITs系列｜NOI驱动时代：资管能力成REITs核心竞争力

自中国公募REITs市场去年底向商业不动产扩容以来，截至2026年5月8日，全市场已受理商业不动产REITs项目20只、规模超过700亿元，超过去年全年REITs发行总量。基于现金流证券化这一REITs的最本质特征，在市场快速扩容的背景下，从申报、发行到后续扩募与退出，资产能否通过监管审核上市，发行估值以及二级市场价格水平如何的核心逻辑始终围绕资产能否持续、稳定、透明地创造净运营收入（NOI）。

因此，一个商业地产项目是否是适用于REITs的资产，其关键不仅在于资产本身，更在于其运营与管理能力。尤其在当前项目整体收益承压的背景下，如何通过专业资管优化提升NOI的稳定性与可预测性，正成为商业不动产价值管理的重要课题。从REITs申报前的资产培育，到发行阶段的现金流模型搭建，再到上市后的持续运营管理，专业资产管理能力实际上贯穿REITs底层资产项目的全生命周期，而科学有效的运营支出、资本性支出和收入提升管理，也正是赋能资产长期现金流表现的三大核心抓手。

在REITs框架下，收入端的核心不仅是租金水平，更是整体现金流的实现能力与稳定性。除了传统租赁收入，广告位、停车、社区活动及多种经营等非租收益，正在成为提升NOI的重要补充。

围绕这一问题，仲量联行能够通过“招商+租务+社区运营”一体化资管服务提升收入质量。

仲量联行一方面通过大量研究及数据分析，为北京金融街区域某重点项目提供未来金融产业趋势展望，奠定招商基础；另一方面则全面推进至尊物业服务，摘得北京市优秀示范项目五星、LEED CS级别认证等荣誉，从而在10个月内完成了100%的出租率。

针对丽泽区域某重点项目，仲量联行在租赁市场调整期内提前预租拉长期外装修期配合意向客户进场，入市3个月便实现28.5%的去化率，租金更较比周边楼宇平均水平高出25%，受到业主充分肯定。

目前，对商业不动产项目而言，能耗、人工、设备维保等刚性成本持续高企，而传统物业管理又普遍存在标准不统一、数据透明度不足的问题，不仅影响运营效率和NOI稳定性，也难以满足REITs对于持续信息披露与现金流可预测性的要求。因此，对运营支出进行优化管理的关键在于通过数字化、标准化与智能化运营，提升资产整体运营效率与现金流质量。

仲量联行在服务某总部楼宇项目过程中，通过调整照明灯具位置合理调整控制，优化公共区域照明时间等措施，整体用电节约5.2%，年度能源费用同比节约3.8%。

与此同时，智慧化改造也正在成为OpEx优化的重要抓手。 “智慧卫生间”可基于空间使用频率动态分配清洁任务，减少无效人工投入；配电室无人值守智能机房则能够通过自动化运维降低人力与能耗成本。

根据项目实践经验，相关改造通常可实现项目运营成本在前两年下降约20%至30%，第三年起整体运营成本降幅进一步超过30%，为现金流的稳定持续增长赢得更大空间和可能性。

尽管资本性支出（CapEx）管理贯穿REITs资产筛选、培育、发行以及后续扩募的全阶段，但许多项目在CapEx管理中仍面临缺乏长期规划的问题，容易出现“过度投入”或“维护不足”的情况，导致改造节奏与未来现金流目标脱节。对于以发行REITs为目标的资产来说，核心并不只是“投入多少”，而是“是否能够形成长期可持续的收益回报”。

市场逐步进入存量运营时代后，越来越多原始权益人开始提前进行资产培育与升级改造，通过标准化运营、绿色低碳升级以及设备系统优化，在提升空间品质、运行效率与租户体验的同时，谋求资产未来现金流的确定性、成长性并增强资产长期竞争力。

围绕这一目标，仲量联行仅耗时一年半，即为北京长安街沿线某重点项目提供了消防系统改造、制冷机组改造、全楼CCTV信号改造和BA系统（楼宇自动化）改造等服务。从项目立项前评估、图纸审核、供应商招投标，到施工过程中的进度、质量、安全与成本控制，仲量联行都从物业管理视角助力资本性改造的全过程管控。改造后，消防系统的监控灵敏性和CCTV系统监控精度及范围不但大大提升，制冷机组在全年一个制冷季可以节约能源费用超过150万元，有效延长了资产生命周期，进而奠定具备长期成长性的现金流基础。

结语

面对“募投管退”的闭环体系，在商业不动产REITs时代里，“优质资产”的定义正在发生根本变化——不再只是地段、规模或硬件条件，而更取决于可验证的历史现金流、可预测的未来NOI，以及贯穿资产全生命周期的专业资产管理能力。在这一逻辑下，唯有通过持续优化收入端的结构、OpEx的精细化管控、和CapEx的战略性投入，方能提升资产在资本市场中的长期竞争力与价值表达。