【普法课堂】事关房东、租客、二房东……一文说清房屋租赁责任如何划分！

对于在城市打拼的年轻人而言

租房，往往是生活的开篇

一个能遮风挡雨的小窝

安放着大大小小的梦想

然而，现实中常常伴随着意想不到的波折

漏水无人维修、二房东转租跑路……

租房生活一不小心就变成了“烦心事”

怎样才能避免“租”来的烦恼？

近日，山西省阳泉市中级人民法院审理了一起因房屋漏水引发的邻里纠纷案。楼下住户王某认为家中顶灯因楼上漏水受损，将楼上房东曹某与租客冯某一并诉至法院，要求共同赔偿。三方各执一词，案件历经二审。

法院经审理认为，现有证据无法证实租客在使用过程中存在过错，最终经调解，由房屋所有权人即房东承担全部赔偿责任，租客无需赔付。

一起小小的漏水纠纷，折射出租赁关系中最核心的问题：房东与租客之间，责任到底如何划分？日常生活中如何规避“租赁坑”？

一、先分清：谁该修？谁该赔？

（一）出租人：租赁物的“第一责任人”

出租人对房屋及设施负有基本的维修、保养义务，保证租赁物能够正常使用。租赁物自身老化、瑕疵、非人为原因损坏，原则上由出租人负责维修；

承租人提出合理维修请求后，出租人应在限期内处理；

出租人未在合理期限内履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修影响正常居住使用的，可以要求减免租金或延长租期。

简单说，租赁物自身损坏，大多由出租人负责。

（二）承租人：合理使用，不担“冤枉责”

承租人的核心义务，是按照约定或租赁物性质正常使用租赁物。即按合同用途使用，不擅自改变房屋结构、不违规使用设施设备；因自身使用不当、疏忽大意、擅自改造造成损坏的，应当承担赔偿责任；正常使用产生的自然损耗，如墙面轻微泛黄、家具正常磨损等，无需赔偿。

简单说，只要正常使用、未违规损坏，就不用为损耗买单。

二、再深究：字里行间的“文字游戏”

（一）合同中的“预制菜”，小心藏着“添加剂”

在租房时，房东或中介常以“统一模板”“行业惯例”“大家都这么签”为由，让承租人签下预先拟好的合同。承租人往往图省事大笔一挥，等到退租时，对方却翻出条款要求按新品原价赔偿装修或家具，甚至赔得比买新的还贵，这才惊觉吃了“哑巴亏”。

根据民法典第四百九十六条，这类预先拟定、没跟承租人商量的条款，叫“格式条款”。提供方负有“提示说明义务”——凡是加重承租人责任、限制承租人主要权利的条款（如“任何损坏按原价赔偿”），必须用加粗、标红等方式让承租人明确知晓。若提供方未尽到提示说明义务，且导致承租人没有注意或理解该条款的，承租人可主张该条款不成为合同内容。

另外，即便合同提供方履行了提示说明义务，也不代表该条款就一定有效。

如果条款内容本身不合理地免除出租人责任、加重承租人的责任或排除承租人的主要权利，俗称“霸王条款”，法律上自始无效。

（二）约定不清，极易变成“使用糊涂账”

在租房过程中，不少房东与租客仅简单约定即签约，对房屋内设施的使用范围、使用方式、维护责任等内容含糊带过，看似省事，实则埋下纠纷隐患。

民法典第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当根据租赁物的性质使用。只要承租人在“物品性质”允许的范围内使用，法律则认定承租人没有违约。

但现实难点在于：在没有约定清楚的前提下，“正常使用”和“过度使用”的界限是模糊的。虽然法律给出了“按租赁物性质使用”的底线规则，但具体到每一处房屋设施、每一种生活场景，双方的理解可能完全不同，极易产生争议。所以，最好在签约时就明确约定屋内设施的使用范围、使用方式及禁止行为等。如果无约定，则需要结合房屋的性质、日常使用习惯、损耗程度等因素来综合判断。

三、须警惕：租房中的“隐形”风险

生活中，很多租客都以为是在和房东本人签约，但对方可能只是“中间商”，俗称二房东。哪天二房东卷款跑路，才发现——真房东不认账，假房东找不到。

首先，了解二房东转租中的法律关系：

出租人——即原房东

承租人——即二房东（与原房东有租赁合同）

次承租人——即实际住房的租客（与二房东有租赁合同）

其次，二房东转租可能带来四大风险：

1.无权转租：根据民法典，承租人转租须经出租人同意。未经同意，出租人可解除合同，但有个前提：出租人必须在知道或应当知道转租后的6个月内提出反对。超过6个月未表态，视为默认同意，不能再以“无权转租”为由解除合同。

2.租约终止：承租人与出租人的租约到期或解除，次承租人的居住权随之丧失，超出租期的转租部分对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。

3.拖欠租金：承租人无正当理由不向出租人支付租金或延迟支付的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此时，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金（但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外），次承租人直接向出租人支付的部分，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出部分，次承租人可以向承租人追偿。

4.违规改造：隔断房、群租房等随时可能被行政部门处罚。

四、不被动：承租人，这些权利你说了算

（一）优先购买权：房子可以卖，但不能偷偷卖

民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

行使条件：出租人确有出卖房屋的行为；“同等条件”以出租人与第三人约定的价格和支付方式为主要标准。

权利顺位：房屋按份共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

特别注意：出租人将房屋卖给近亲属的，承租人无优先购买权。出租人通知后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃。

（二）优先承租权：租约到期，有“续租优先权”

民法典第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

房屋承租人在行使优先承租权时，需满足以下条件：

1.租赁物必须是房屋。其他动产如汽车、机械等，优先承租权视实际情况依合同及司法解释认定；

2.出租人愿意继续出租且房屋能够继续出租。如果出租人明确说不租了，或者房屋被查封、拍卖，优先承租权无从谈起。

3.承租人需及时明确提出续租申请，不可消极等待；

4.须符合“同等条件”，包含租金、租期、支付方式、押金、用途等。即在别人出同样条件时，承租人有优先权。

五、早预防：从源头避免租房纠纷

（一）签约前：多问一句，多看两眼

签约前做足“功课”。查看房东的身份证和不动产权证（房产证），确认对方是真正的房屋所有权人；如果是二房东，务必要求其出示与原房东的租赁合同，确认其中是否有“允许转租”的明确约定。同时，仔细检查房屋的实际情况——下水道堵不堵、空调制冷制热是否正常、墙面有无渗水痕迹等。一旦发现问题，最好当场拍照留存，并在合同中备注清楚。

（二）签约时：白纸黑字，胜过口头承诺

凡是重要事项，一定要写进合同：维修责任如何划分、押金退还的具体条件和期限、提前退租的违约责任、家具家电的清单及新旧程度。对于合同中的格式条款，尤其是加粗、标红的部分，要逐条看清楚，不明白的就问，不接受的就谈，别因为“大家都这么签”而妥协。

（三）租住中：留好证据，有备无患

入住时，对房屋的每个角落、每件家具家电进行拍照或录像，形成一份“入住状态档案”，双方确认后留存。租住期间，凡是向房东或中介提出的维修请求，尽量使用微信文字、短信或邮件等可留存证据的方式进行，并保留好沟通记录。遇到紧急维修需要自己先行处理的，务必保留好发票或收据，以便后续向房东主张费用。

（四）退租时：当面交接，书面确认

退租时，尽量与房东共同到场，对房屋及设施进行当面检查和交接。对于正常使用产生的自然损耗，据理力争，不要轻易答应赔偿要求。双方达成一致后，最好签订书面的“退租确认书”或“交接单”，明确押金退还金额及时间，避免事后翻旧账。

租房，租的是一处安身的空间

更是一份安心的生活。

签约前、租住中、退租时

每一处细节都牵动着租赁关系的走向

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