没想到当下租赁的变化远超预期

谁会想到，租赁业务

如今迎来了颠覆性改变

毫不夸张地说

它是当下房地产行业最值得我们静下心来关注的新变量

一个最直观的转变

市场格局正在重塑，同时在TOB、TOC，甚至是城市端口三个维度形成深度的联动共振

在客户端，一线城市租房人口占比，已经逼近50%，按行业测算整个租赁市场规模，很快将触及4万亿

另一方面，越来越多企业也开始重新押注租赁

前段时间我们写过二手房买卖平台，今年非房产交易类业务占比有大幅提升，赛道重心转移趋势十分明显

甚至

在更宏大的城市发展维度

保租房体系也在全速铺开，从供应格局来看，上海、武汉、厦门等十一城保租房与集中式比例超45%

你会发现

无论是用户还是企业甚至是政府端口

这背后，本质是整个行业对租赁市场价值的集体看好与认可

但我们说也因为伴随租赁蛋糕越做越大

租赁行业的下一个突破口到底在哪？

是继续选择扩张做规模，还是延续曾经传统住宅一样比拼性价比

最近，自如研究院刚刚发布了《2026长租市场发展蓝皮书》，通过这份来自扎根长租行业十四年的头部运营机构的研判

让我笃定一个结论：

未来租赁市场真正的核心机遇，绝对不在粗放的规模扩张之上

终将落在产品端

01

今天整个租赁行业，最突出的现状就是越来越明显的：产品代差

我们日常单盘主义工作室常年会去到全国各地看盘，一年要看300多个楼盘

切身感受下来，过去几年住宅新房市场已经完成一轮彻底的产品迭代升级，无论是塔尖类广州鹏瑞1号、保利玥玺湾，还是南京改善人居北谷映秦淮

无一不在印证，产品力已然成为楼盘的核心决胜力，优质项目也正凭借过硬产品稳稳占据市场主动权，拿到好结果

这必然是时代的趋势

但反观租赁市场

第一，需求已然发生——

家庭改善类租赁需求，正在前所未有地增长

以上海为代表的一线城市

30岁以上租客占比已经接近五成，甚至还有50岁，以及50岁以上

2025年长租用户年龄数据分布图

这一类熟龄租住群体，在居住诉求和生活结构上，和年轻租客完全是两个逻辑

年轻人租房核心诉求是一人独居、性价比优先，想要一个不被打扰、能够放松的私密空间

但随着人生阶段变化

以伴侣、家人共同生活的居住形态增多

不管是喜欢养宠物的年轻夫妻，还是刚添了宝宝、需要长辈或阿姨同住带娃的三口之家

他们对于空间尺度、社区环境、居住品质的要求，都已经越来越接近改善住宅

也正是在这样的需求驱动下

整租两居室以及上户型需求占比超60%

30岁以上年龄段户型偏好分析图

改善型租赁，正在快速成为市场主流

与此同时

第二，供给端存量增加，房源却仍以老旧资产为主

首先体现在房龄上

目前租赁市场上，全国重点40城租赁房源供应中，房龄超过20年的房源占比高达39.2%

一线城市15年以上的老旧房源占比更达到68.2%

30岁以上年龄段户型偏好分析图

更何况居住体感上

当下市面上大量存量房源，既跟不上年轻租客居住审美，也满足不了改善型家庭的租住诉求

甚至大量房源还长期面临着，水电管线常年无人使用、老化失修等基础硬伤

所以本质上今天租赁市场真正的行业症结

早已经不是有没有房可租

而是

有没有真正匹配当下生活方式的租赁产品

02

这也是这次自如蓝皮书发布想要表明的核心：

要知道像日本、美国这类租赁行业起步更早的国家，机构化率早已分别达到80%和50%

反观国内，目前租赁房源总量约9100万套，个人房源占比仍超过八成

优化的空间依然巨大

自如介入租赁的底层逻辑

也不仅仅只是作为一个平台或者机构，单纯追求市场规模与份额的占比

其实是带领国内租赁市场提前进入：

产品化运营时代

自如资产管理全品类体系总览图

就像商品住宅会根据不同客群需求，做分层定位、打磨差异化的产品

自如通过资产管理的思维

将租住生活拆解成了三大维度的产品闭环

第一

针对个人分散式房源，按照不同品类做租赁产品

面对个人业主手中千差万别的房源，自如会像产品设计师，优先判断：到底是适合全屋翻新，还是局部焕新

心舍3.0更多针对需要全屋翻新的房屋资产

本身基础条件尚可的优质房源，则会采用“速优家”模式做局部精细优化

而面对稀缺地段的优质房产，类似北、上、深核心地段的稀缺楼盘，则依托自如主打高端租住的“曼舍”体系打造

其改造逻辑，则始终坚持：先尊重建筑原有肌理与历史底色，再去适配当代居住习惯

从而让历史资产重新获得溢价

如今，不管是北京的芍药居北里，还是上海的中远两湾城，亦或是南京的绿地理想名苑，各地的房子，因为自如品质得到了统一

第二，是对集中式资产的场景重新定义

图片来源：自如寓公区实景图

上海杨浦区原老旧商场改造自如寓产品

就是重点发力公区改造与智能升级，在一层保留商业空间的同时，升级了公区软装

3个月内出租率直接飙升95%以上

再比如服务

如今我们看到各类顶级住宅都在讲究服务提升，这一点成都蔚蓝卡地亚天际，包括嘉佰道的交付验收都属于行业前列

但很多人都容易忽略一点：

租赁，同样可以把隐形服务做成显性产品

租客在租赁过程中对运营服务的需求在不断攀升

除了基础的日常保洁、维修维保这类常规服务外，还有针对养宠人群推出上门喂宠等细分服务

本质上，都是在把过去粗放式租赁，重新做成一套完整生活服务体系

市场也正在给出反馈

数据显示，一线城市精装租赁产品与普通老旧房源之间

租金差最高已经超过30%

这就是把租赁作为产品兑现的力量

03

但今天我们面临的不是一两套房源的优化

租赁行业天然是一个高度非标的行业

面对一个即将触及4万亿、拥有3.7亿套存量住房的庞大基数

每一套房源的房龄、地段、装修现状，甚至房东的复杂诉求都是完全碎片化的

这也是为什么

很多房东宁愿让房子空置，也不敢轻易出租，因为管理一套房的边际成本，有时甚至高过了租金收益

所以将租赁产品化也才刚迈出第一步

将产品规模化更重要，也更难

这也是体现自如能力的地方

就是凭借规模化、体系化的运营方式，提供一整套系统化解决方案

自如心舍3.0房源委托运营流程

整体流程涵盖：前期实地勘房 → 诉求沟通→ 定制方案→ 美化交付→ 严选租客→ 收益保障，甚至还有租后运营服务，以及后续长期资产维护

背后是一整套完整链路的协同能力

但更重要的，当房源规模越来越大之后

如何确保流程执行落地

目前和自如合作的供应商已经超过2000家

每年经自如翻新改造、重新流入租赁市场的存量房源，更是突破60000套

自如规模化定制采集数据图

比如供应链管控上

1、需要先完成严密的产品设计，把各类物料的品质标准与需求维度全部敲定，才正式启动供应商寻源与入围筛选

2、筛选环节不只看基础综合资质，要考量的是后续售后服务能力与项目落地交付实力

3、在供应商入围之后，自如采购端还会对供货材料开展常态化抽检

背后都是为了同一件事：尽可能保证租赁产品在规模化扩张过程中，依然维持稳定品质

也让每一套存量房源，都释放出本该有的资产价值

所以你会发现

自如真正解决的，其实从来不只是某一方的问题

对于租客它解决的是居住品质与生活体验，对于房东而言，它解决的是资产收益与长期运营效率

像北京青年汇佳园、上海宝华城市花园等这样的老旧小区，自如凭借实打实的口碑沉淀，批量承接到数百套个人房源

而对于城市而言

规模化也是作为城市更新的一环

我们说以前介入城市更新更多的只有开发商

但是一座城市不可能永远依赖于土地推翻重建

今年2月上海也开始明确提出收购二手房用于保障性住房，而租赁盘活老旧房源的本质

某种程度上也是一种柔性更新

以上海普陀区自如友寓为例作为首批保租房标杆项目，同时也是普陀区重点民生工程

作为年轻人来到一座陌生城市的第一站

一套好的租赁租房，本质上也能为这座城市带来人才的留存

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所以站在当下，我们该如何重新读懂租赁市场？

我们说今天的租房

既承载着普通人的资产保值诉求，也扛起了城市居住生态完善、存量资源激活的现实任务

租赁，注定会成为中国存量时代不可或缺的底层基础设施

今天我们所看到的蓝皮书也好，自如模式也好

本质上并不是横空出世的创新

事实上，这个行业走到今天，也已经很难再突然冒出什么颠覆性的创新

但那些还能在周期内继续创造增量的

依赖的正是更长期的产品能力，更系统的运营能力，以及一次次将用户需求真实兑现

这也就是自如的阳谋

让每一次被看见的代价，都变成价值

而当这种代价转化为产品力，被消费者认可、感知，并愿意持续为之付费时

它才会形成真正长期的价值溢价

从而真正意义上完成个人资产、生活理想与城市愿景的那场

自如今天所做的

也不过是比时代提前一小步，看见了趋势