北京
文/广州进深 严明会
最近，广州不少楼盘都在调规，且大多都是已入市项目。
比如，我们昨天刚刚写过的增城城投·云栖江麓（回顾：），都开盘半年了，又对规划图进行了大刀阔斧地改革。
很多楼盘调规，都离不开一个原因：
卖得不好。
所以要进行“自我升级”。
但昨天，进深君收到消息，越秀地产在天河的热销盘——越秀阅璟台，竟然也要调规了。
要知道，越秀阅璟台自开盘以来，卖得那叫一个火爆，尤其板楼大户型备受欢迎。
今年3月20日项目首开时，板楼户型几乎“摇号秒空”，由于太过抢手，越秀地产在一个小时内紧急加推了两次。
最终首开战绩9.8亿元，板楼全部售罄，塔楼去化8成。
后来看到越秀阅璟台的网签，进深君当时还说，“不知道越秀有没有后悔没做纯板楼产品。”
没想到，还真被说中了。
此次，越秀地产调规，就是要把越秀阅璟台西地块还没开发的三栋塔楼，全部改成板楼。
虽然具体公示还没挂网，但八九不离十了，并且据说早在一个月前这个想法就已确认落地。
越秀阅璟台整个项目，总建面约11.2万方，分为两个东、西两个小地块开发建设，一共规划15栋板楼和6栋塔楼。
其中，东地块有14栋住宅，包括3栋塔楼、11栋板楼；
西地块有7栋住宅，包括3栋塔楼、4栋板楼。
目前，项目在卖的主要是东地块，其中已推出8栋板楼、2栋塔楼。
板楼中，有一半已经基本清栋；
塔楼中，一栋尾货在售，一栋在“五一”假期加推，目前网签十几套。
也就是说，如果西地块三栋塔楼全改板楼的话，项目全盘未售的塔楼仅剩下一栋。
此外，进深君还打听到，西地块可能会有更大的户型产品出现。
目前，越秀阅璟台东地块板楼主力户型为建面约114-135㎡，而西地块预计会有建面约160㎡产品。
不得不感叹，天河的购买力真是太猛了。
越秀地产此举，也让进深君想到前不久风靡南沙的一个豪宅盘——开建·南沙壹号。
开建·南沙壹号今年4月入市，就在开盘前夕，项目调规，将全部塔楼改成了板楼。
与越秀阅璟台不同，开建·南沙壹号是一个定位高端改善的豪宅盘。
按照原本规划，它总共建设十七栋住宅楼。
其中，前排两宗地块，共九栋住宅，都是板楼，一层两户。
后排两宗地块，共八栋住宅，为高层和超高层塔楼，一层三户、四户设计。
但3月份调规后，八栋塔楼全部砍掉，变成了九栋板楼，原来的一层三户、四户，调为一层两户。
经此一改，总楼栋数也从十七栋，变成了十八栋。
之前，我们分析过开建·南沙壹号如此调整的目的：
若按原来的高密度塔楼多户设计，部分房源难免有不通透、江景被遮挡等落差，对豪宅盘的定位显然有一定影响。
同时，也更容易混入刚改或投资客，导致圈层纯度不足。
而规划调整之后，全盘纯板楼+低密+江景，居住更加纯粹，直接与竞品拉开不止一个档次。
但越秀阅璟台来说，它本身就是一个刚改盘，东地块已售塔楼最小户型建面约90㎡三房。
即使西地块再调规，也改变不了它全盘塔楼与板楼混杂的属性。
所以，越秀地产的主要目的并不是为了提升项目定位。
而是就俩字：好卖。
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