国常会再强调城市更新，住建部：先体检后更新

新一轮城市更新来了。

5月15日，国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，强调要把城市更新摆在突出位置。

这是继2025年5月中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》、2025年底中央经济工作会议强调“高质量推进城市更新”之后，官方最高层再次强调城市更新。

同日，住建部召开了2026年城市体检工作部署视频会，坚持“先体检后更新、无体检不更新”的原则。

官方密集强调城市更新，城市发展将从“增量扩张”转向“存量提质”的新阶段。

新一轮城市更新，会迎来又一轮拆迁潮吗？

是否会重演2016年的全国普涨？

01

国务院：把城市更新摆在突出位置

5月15日，国务院常务会议召开，听取贯彻落实中央城市工作会议部署和实施城市更新进展情况汇报，审议通过《城市更新“十五五”规划》等。

会议指出，当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。要把城市更新摆在突出位置，坚持远近结合、突出重点，有力有序推进各项工作，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。要落实好城市更新重点任务，培育壮大城市发展新动能，营造高品质城市生活空间，增强城市安全韧性，提升城市治理能力水平。要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式。

会议审议通过的《城市更新“十五五”规划》指出今后五年城市更新的重点任务，包括地下管网建设改造、宜居安居水平提升、老旧街区厂区改造等。

其中，在宜居安居水平提升方面，要以国有土地上C、D级危险住房等为重点，改造城镇危旧房约50万套（间）。改造老旧小区约11.5万个。

02

建设部：先体检后更新

与国常会同日，住建部召开2026年城市体检工作部署视频会。深入学习贯彻党的二十届四中全会和中央城市工作会议精神，认真落实党中央、国务院关于扎实推进城市更新的决策部署和全国住建工作会议部署安排等。

会议表示，2025年全国297个地级及以上城市和152个县级市开展了城市体检工作。

2026年要继续深入开展城市体检工作。会议强调，设市城市全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度体检全覆盖。要一体化推进城市体检与城市更新，坚持先体检后更新、无体检不更新，加强城市体检结果应用与城市更新规划实施体系衔接，结合城市更新重点任务因地制宜开展专项体检，健全发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作机制。

03

新一轮城市更新，全国会普涨吗？

2026年，官方再次把城市更新摆在突出位置，会迎来又一轮拆迁潮吗？是否会重演2016年的全国普涨？

2015年面临重大股灾和房地产的巨量库存，央行连续5次降息降准，并在年底提出“去库存”。在此背景下，2016年全国拉开了大规模棚改的大幕，特别是棚改货币化安置涨价“去库存”，此后进入了一轮房价大幅上涨的周期。

与2016年相比，现在的房地产市场面临的境况已经发生翻天覆地的变化。

1、城市化进程放缓，人口红利逐渐消失。2016年末全国城镇化率约57.4%，人口持续增长；2025年末全国城镇化率已上升至68%，逼近70%的国际拐点，且全国总人口连续三年负增长。

2、外部环境更加错综复杂。2016年全球货币政策整体呈‌极度宽松‌态势，而当前世界政治经济形势错综复杂，影响房地产市场的因素更多并不来自房地产本身。

3、几乎没有加杠杆空间。2016年居民部门债务增长23%，居民杠杆率约45%；2025年居民部门债务增速仅为0.5%，居民杠杆率从2024年末的61.4%回落至2025年末的59.4%，但仍在高位。

4、居民收入增长放缓。2016年全国居民人均可支配收入比上年增长8.4%，人均居民收入增速跑赢人均GDP增速；2025年全国居民人均可支配收入增速降至5.0%，略低于人均GDP增速。

新一轮城市更新，将是未来房地产市场发展的重要推动力。既为了稳定楼市，也为了财政转型，同时也为了拉动内需

国家统计局昨天公布了4月经济数据，社会消费品零售总额增长仅为0.2%，是近些年来除疫情特殊时期以外最低的增长率。

城市更新虽然不能直接创造如同土地出让金的财政收入，但可以拉动居民家庭消费，提升城市质量和居民居住质量，稳定居民家庭资产价格。

实施新一轮城市更新，各城市既无能力也无可能再用2016年大跃进式的货币化安置，而几乎都会采用原拆原建房票安置，循序渐进的去商品房库存。

因此，指望再次出现如同2016年那样大拆大补、巨额天量的货币化安置以及大量拆迁户一夜暴富的情形，几乎绝无可能。