浙江
在房地产交易领域，经济适用房、安置房等政策保障性住房因其产权性质特殊，易引发交易纠纷。实践中，买卖双方常因房屋上市前需补缴的“土地收益等价款”（俗称“差价”）承担问题产生争议，导致交易停滞。本文结合江西一起典型案例，对相关法律问题进行梳理与解析。
以案释法554期，经济适用房交易谁来补差价？
在房地产交易领域，经济适用房、安置房等政策保障性住房因其产权性质特殊，易引发交易纠纷。实践中，买卖双方常因房屋上市前需补缴的“土地收益等价款”（俗称“差价”）承担问题产生争议，导致交易停滞。本文结合江西一起典型案例，对相关法律问题进行梳理与解析。
一、基本案情：
李某早年购买了一套经济适用房（安置房），已取得不动产权证，后将房屋售卖给邓某。双方签订《房屋买卖合同》，邓某支付购房款并实际入住。
但在办过户时，双方发现该房屋属经济适用房，上市交易前须补缴一笔土地收益等价款，以将房屋从“有限产权”转为“完全产权”。该笔费用未在合同中明确约定由谁承担。李某认为，合同中约定邓某承担“其他过户费”，差价应包含在内；邓某则认为，李某应交付具有完整所有权的房屋，补差价款理应由其承担。双方争执不下，邓某遂诉至法/院，要求李某承担差价并协助过户。
二、裁判观点与法理分析：
法/院支持了邓某的诉讼请求，判决李某承担补缴差价的义务，并在付清后协助办过户。裁判理由如下：
1.补缴差价具有人身专属性，是卖方必须履行的法定义务：经济适用房是国家为保障特定群体居住权而设的政策性住房，其产权为“有限产权”。根据国发〔2007〕24号规定，此类住房上市交易时，原购房人须补缴土地收益等价款，以取得完全产权。这一义务具有人身专属性，旨在平衡政策优惠与市场公平，其主体是原始购房人，不能通过普通合同约定随意转嫁；
2.消除权利瑕疵是卖方的基本合同责任：卖方负有向买方转移完整所有权的义务（民法典第六百一十二条）。经济适用房的“有限产权”状态构成法律上的交易限制，卖方必须先行消除该限制，房屋才能合法上市交易。补缴差价正是消除这一权利瑕疵的必要步骤，属于卖方为实现合同根本目的必须履行的前置义务，不属于一般过户过程中的杂费；
3.“补差价”与“其他过户费”性质不同，不可混淆：补差价是使房屋从“限制交易状态”转变为“可交易状态”的关键环节，发生在过户登记之前；而“其他过户费”通常指房屋已具备完全产权后，在转移登记过程中产生的税费、工本费等。将补差价解释为“其他过户费”，模糊了根本义务与次要费用的界限，违背合同目的与公平原则。
三、案例启示：
1.卖方要认清自身主体责任：出/售政策保障性住房前，应主动核实房屋上市条件，尤其是补缴差价的具体政策与金额。补差价款是卖方取得完整处分权的前提，试图通过模糊条款转嫁该费用，法律风险极高；
2.买方要尽到审慎核查义务：购房时应重点核查不动产权证上的“房屋性质”“土地性质”等栏目（如“经济适用住房”“划拨土地”）。签约前应要求卖方提供是否需补差价、补缴金额等书面说明，并在合同中明确各项费用的承担主体。
3.中介机构要强化专业提示责任：中介机构在居间服务中，应对政策保障性住房的性质、交易限制、补差价流程等向双方（特别是买方）进行充分、明确的书面提示。未尽告知义务导致纠纷的，可能承担相应法律责任。
四．法律依据
本案裁判主要依据以下规定：
《民法典》第511条：合同约定不明确时的履行规则；
《民法典》第612条：出卖人的权利瑕疵担保义务；
《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）第11条：经济适用房上市交易补缴土地收益等价款的规定。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
