无偿投入上百万！南京超级大盘换物业，碧桂园、金百丰激烈PK

从状告前物业，成功讨回771万公共收益，到启动换物业事宜，吸引来17家物企报名角逐，南京超级大盘翠屏城，这两年频频出圈。

今年3月，翠屏城正式宣布换物业，短短一周时间，中海物业、金地物业、永升物业、弘阳物业等17家物企报名竞选。

经过层层PK，5月中旬，碧桂园生活服务、金百丰物业晋级“五进二”。就在本周末，两家物企将进小区路演，激烈角逐进行时。

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翠屏城位于江宁禄口，这个建筑面积约104万方的超级大盘，由叠加别墅、联排别墅、独栋别墅、小高层、高层等业态组成，住宅总户数超7100户，停车位约7700个。

小区于2013年开始首批交付，2015年起由万园物业提供日常服务，2023年5月正式签约保利物业。

但与保利物业的合作，没能持续太久。今年3月，翠屏城正式启动选聘物业的相关流程。

公告约定了物业费标准（不含公共能耗费）：

多层不高于1.2元/㎡·月；小高层及高层不高于1.3元/㎡·月；叠加别墅不高于1元/㎡·月；联排别墅不高于1.5元/㎡·月；独栋别墅不高于2元/㎡·月。

并明确指出，要将公共收益的分配写进合同，即合理成本+补贴物企的占比30%，其余70%归全体业主所有，按季度结算支付至业委会账户。

公告发布后的短短一周内，吸引来碧桂园生活服务、中电熊猫物业、中海物业、永升物业、招商局物业、金地物业、融创物业、银城物业、金百丰物业等17家物企报名。

随后，包含碧桂园生活服务等在内的10家物企缴纳了竞聘保证金，并进行了商务报价，无偿投资报价最高的是雅生活智慧城市服务，超385万；人员配置最多的是金百丰物业，188人。

4月下旬，经过“多进五”筛选，碧桂园生活服务、德信盛全物业、银城物业、金百丰物业、弘阳物业5家物企入围。

5月10日，这5家物企参与了现场答辩会，最终，得票前两名的碧桂园生活服务、金百丰物业成功晋级“五进二”。

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过关“五进二”，意味着接下来服务翠屏城的物企，将在碧桂园和金百丰之间诞生。

我们知道，超7100户的超级大盘，对追求规模效应的物企而言具备巨大吸引力。

一方面，户数规模决定物业费的稳定基数；另一方面，由社区广告、社区团购等开辟的增值服务，也拥有极大的想象空间。

顺理成章的，碧桂园生活服务和金百丰物业，使出浑身解数拿出诚意满满的服务方案，锐评君为大家拎出了重点。

先看碧桂园生活服务。

与业主们密切相关的物业费报价，碧桂园维持了小区的二费制原价；

与此同时，碧桂园将投入953万元，用于小区服务硬件等的提升。其中，无需返还的投资款总计353万；垫资款600万；物业费收缴超过92%的收入继续投入小区。

这些资金，将用于翠屏城的环境提升、空间改造、设施修缮，比如增加高空抛物及监控盲区摄像头；恢复升级人行出入口及单元门禁；恢复及升级基础景观，并进行河道清淤、造景；修复社区内部道路等。

制定小区品质提升计划前，碧桂园走访了148位业主，并对小区现状做了详细摸底登记。接下来，才是基础服务、服务提升、持续经营等模块的量身定制。

此外，契合不同节日节点的社区文化活动，碧桂园业主专享的户内水电检查、大件搬运、宠物临时看护、四点半课堂等免费服务，也将安排上。

接下来，看看金百丰物业的方案。

金百丰是南京本土的物企，以二手盘的拓展运营为主，插播一句，南京资深物业人李春玲已加入金百丰，担任执行董事兼总经理。

物业费报价，金百丰也维持小区原价。此外，将公共收益分配写进方案。

资金投入上，金百丰承诺无偿投入218万；无息垫付888万。

并对218万的服务升级投资计划，具体到项目类别、计划金额、实施日期。

根据翠屏城的业主数量，金百丰将投入188人服务，并承诺绝不外包。

具体的社区品质提升上，金百丰将维修垫高路面；出新矫正防火门；维修固定天台门、门厅大理石板；修复单元门及门禁系统；改造地下车库照明系统；恢复绿地，提升景观品质等。

锐评君了解到，今年翠屏城的第一次临时业主大会预计于6月3日至7月17日召开，届时业主们将在碧桂园和金百丰之间投票二选一，最终结果预计于7月底公布。

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相较于更换物业，翠屏城的房价走势，更受南京人关注。

2012年6月，翠屏城首次推出小高层新房，当时的折后均价约6400元/㎡。2019年的收官战中，项目的712套房吸引来超8100组买房人报名争抢。

赶上楼市行情无差别火热，2018年至2020年，是翠屏城次新房的高光时刻：

68㎡小户型离2万/㎡就差临门一脚，88㎡三房也能近1.9万/㎡成交。用中介的话来说：“成交都是按天算，楼层好的房源基本上一挂出来就被秒了。”

2020年底，小区一套110㎡四房以243万总价成交，单价超2.2万/㎡，点燃了不少业主的信心。

但随后，翠屏城的房价一路下行。2022年，出现跌破万元成交的房源；2024年，成交单价普遍在6000多元至8000多元。

今年3月，一套85㎡三房以总价32万成交，单价创下小区新低，说房价鹤岗化也不为过。

今年再度更换物业，能否稳住翠屏城的房价？

在我们看来，翠屏城是典型的远郊地段+配套匮乏，规划过度透支和配套滞后共同作用，引发信任危机，进而出现踩踏式抛售的情况。

新的物企进场，对房价的乐观作用还有待市场验证，但面临的挑战已经摆在眼前：

比如超大体量，意味着管理难度的直线上升；普通高层+别墅的配置，意味着管理服务要进一步细分；交付已有年头，设施设备老化、隐性故障增多，意味着工程修缮和公区翻新压力不小。

基于此，接手翠屏城，是对物企的一场综合实力的全方位考验。最终花落谁家，我们将持续关注。