独家盘点！广州试点收购二手住宅，2万户家庭翘首以待

5月26日上午，广州市人民政府新闻办公室召开了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会。会上，广州安居集团宣布将启动支持居民"卖旧买新"试点工作，市场化收购二手住宅，试行期至2026年底。

收购条件：总价300万以内、70㎡以下、环城高速内、楼龄不限，须产权清晰、无抵押查封及安全隐患。

具体收购细则可看公告链接：

那么，随之而来的一个关心话题是：在环城高速内，符合安居集团收购条件的二手房房源量有多少呢？

来自第三方专业机构普睿广佛区域的渠道监测数据显示，截至4月末，广州全市的二手住宅挂牌量约13.8万套，其中位于环城高速以内，总价300万元以内、70㎡以下的房源占比约14.8%，总量为20437套。

在这大约2万套房源之中，约76%的在售房源楼龄在25年以上，以老城区（荔湾、越秀、珠海）的房改房、老旧小区为主，平均挂牌周期基本在两年左右，流通性较弱。值得一提的是，5年以内的新房套均挂牌周期最短，次新房流通效率明显更高。

来源：普睿广佛区域监测数据，非完全数据仅供参考，下同

从户型结构看，50㎡以上的户型占比约46%，大多是二房一厅的格局，适合新婚小家庭作为过渡性住房；30-50㎡基本为单间或一室一厅的户型，占比约37%，适合独居人士或新广作为短暂住所；30㎡以下户型占比17%，这批房源居住舒适度欠佳，挂牌周期最长（约700天）。值得注意的是，越秀区规定“2016年4月15日后购入30㎡以下且非唯一居住地的房产，适龄儿童将统筹安排学位”。

来源：普睿广佛区域监测数据

从房源挂牌总价看，各总价段挂牌套数呈倒U型分布，总价100-150和100-200万元的房源占比分别为27%和26%，然后向两端逐渐递减。除50万元以下的房源挂牌周期较长外，其余总价段房源套均挂牌周期在600天左右。

来源：普睿广佛区域监测数据

从区域分布看，符合条件的房源主要集中在主城天河、越秀、海珠和荔湾，白云区仅部分项目在环城高速内。其中海珠区有6521套房源符合申请条件，排名首位，挂牌均价约3万元/㎡；其次是越秀区，占比25%，挂牌均价居全市之首，为38451元/㎡；荔湾和天河约有4千套房源符合申请条件，占比约20%，天河区挂牌均价约3.5万元/㎡，次于越秀。

表：房源区域分布

来源：普睿广佛区域监测数据

具体到挂牌小区，在符合申请条件的前二十个项目之中，有15个项目挂牌均价在2-3万元/㎡之间，占比高达75%。其中，天河区的棠德花苑以219套房源居首，套均挂牌总价为142万元；海珠区项目占了十席，主要分布在工业大道和江南西板块，都是海珠传统的老居民区，侧面反映了为何近年海珠的在地置换改善需求如此旺盛；此外，荔湾和越秀分别有5个和3个项目入榜，得益于优质学位房的优势，最高挂牌价近8万元/㎡。

表：符合申请条件的项目情况（按套数排名）

来源：普睿广佛区域监测数据

综上所述，根据普睿广佛区域的监测，按照安居集团的收购标准，广州符合本次收购条件的二手房房源大约有2万套之多，占到全市挂牌量的1/7左右，其中有约76%的房源楼龄在25年以上，平均挂牌周期在2年左右。对于这些市场流通性严重不足的房源来说，此次安居集团计划出手收购，无疑为这一类有意置换的家庭带来了改善居住的政策曙光。

当然，对于很多有意申请收购的家庭而言，由于安居集团的收购细则刚刚出台，尚未公布明确的收购总量和收购金额，包括收购价和市场价的一致性也有待实操检验，因此最终能有多少户家庭能从中受惠还不确定，也是市场期待可以尽快拨云见日的信息。

普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示：本次广州安居集团的收购行为，直指当前一二手置换“卖房难”的核心痛点，精准着力，不仅为符合条件的置换家庭提供了高效的解决方案，释放住房需求动能，促进“卖旧买新”，更有力释放了国企出场托底楼市、稳定市场房价预期的信号。

根据公告，本次安居集团收购后的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。肖文晓认为，对于安居集团而言，一方面，安居集团本身就有储备房源的需求，此次等于新增了收购二手房的房源渠道，首当其冲的考验在于相比原来整体运营的其它项目，二手房源散售的性质注定了运营模式要随之调整，而如何在有限的财政补贴下平衡收购和运营的经济账、并设计科学合理的退出机制，将是决定安居集团收购行为能否持续的核心课题；另一方面，近年随着市场的深入调整，目前二手房价已经回到了一个较低估值的区间，根据普睿广佛区域在2025年末对广州100个二手房样本小区的市场调研，平均出租回报率已经升高至1.8%左右，收益已经明显高于现时的银行定期存款利率和国债利率，而如果从个体标的来看，由于老旧房源近年的估值下降更快，小户型的租金单价也相对更高，预计这一类符合安居集团收购标准的房源租金回报率还会更高一些，这也为安居集团出手收购提供了市场契机。