新地标与天街相继落子，番禺楼市真实表现大起底

日前，关于番禺洛溪将新建超百米商业地标并引入香港企业总部的规划浮出水面，位于洛溪岛的新地广场升级改造，计划建设超高层商业地标，将引入健康和体育两大产业，并把位于香港的两个企业总部迁至番禺，该信息为沉寂已久的洛溪板块注入一剂强心针。

不约而同的是，几天之前，龙湖商业正式宣布获取广州番禺丽江明珠酒店（俗称“白宫”）项目经营权，将以轻资产模式打造粤港澳大湾区首座“天街”系商业体。

连续两则新闻，再次把大家的目光聚拢到番禺。回到楼市，番禺区今年以来的市场表现又如何呢？普睿广佛区域统计显示，截至5月24日，今年1-5月番禺全区商品住宅累计网签面积‌37.97万㎡‌，较去年同期微降3%，均价为35087元/㎡，同比下降3%。按照市占率来看，番禺商品住宅成交面积的全市占比为14%，位列增城、黄埔之后居全市第三。

值得注意的是，3月小阳春以来番禺市场情绪出现积极变化。从月度走势看，春节月过后，阳春3、4月网签量均超9万㎡，较去年全年月均约8万㎡网签量有15%增长，对比年初低位有明显抬升，而5月未过，截至24日已网签超10万㎡，网签量继续增长。这预示着，以地缘及主城外溢需求为主力的番禺市场，正在跟随中心区的回暖节奏，进入一个结构性的企稳阶段。

然而虽复苏已显，但‌区域库存依然高企‌。截至4月底，番禺区狭义商品住宅库存为203万㎡‌，去化周期高达25.4个月，较去年末延长了0.3个月‌。这意味着，尽管暖风已至，但市场的全面回暖仍需时间与更多需求的支撑，‌去库存仍是当前市场的核心任务之一‌。

以下将对番禺的板块市场供求分布、板块库存情况、热销项目、主力产品、接下来土地端供应等方面进行全维度剖析，为你呈现最真实市场环境。

‌板块格局

汉溪万博一骑绝尘，市场热度高度集中

番禺内部各板块分化极为明显。汉溪万博板块表现最为抢眼，不仅以‌今年累计7.88万㎡‌的网签量领跑，还以高达5.6万/㎡‌的均价支撑着番禺楼市价格“天花板”，是全区均价的1.6倍。

洛溪大石、石碁、大学城和南站板块则构成了成交量第二梯队。其中，洛溪大石和大学城板块均价3.2-3.8万/㎡，是除了汉溪万博之外番禺刚改/改善主要集中地；石碁以及南站板块均价2.3-2.8万/㎡，更多接纳区域偏刚需的置业需求。

其余如市桥、华南等传统板块，虽有一定成交量，但热度远不及头部板块。化龙、市桥南、祈福等板块成交量则持续低位徘徊。

库存结构

压力不均，祈福板块滞销

高企的库存并非均匀分布在所有板块，其结构性特点明显。其中洛溪大石板块存量高达49.1万㎡，去化周期33.0个月，主要为星河湾海怡半岛（库存25.2万㎡）、南天名苑（库存6.2万㎡）等较多大面积陈旧库存堆积。而祈福板块虽存量18.7万㎡仅为各板块中等水平，但板块市场活跃度低，整体去化周期长达53.0个月，其中老盘祈福新邨存量即高达10.3万㎡。

‌其余多个板块去化周期约在21-27个月间，仅南站及大学城板块去化周期分别为13.1个月和19.2个月，市场运行相对健康，两板块均以去库存为主，今年仅大学城板块有不足2万㎡新增供应。

‌‌热销榜单

头部项目抢占六成市场

在市场筑底回暖阶段，热销项目的“标杆效应”与“虹吸效应”愈发凸显。从今年1-5月的金额以及套数双榜来看，Top10项目合计网签金额（85亿，占63%）/网签套数（2080套，占62%）均占区域总量超六成，市场集中度极高，其中有7个项目同列双榜。

‌高业绩项目主要集中于汉溪万博、洛溪大石、等更靠近广州市区的番禺北部板块，其中CBD万博双盘均以超10亿金额领跑业绩榜；流量项目则相对分散，以套均总价250万内的偏刚需型项目为主，Top 10门槛137套，月均约30套网签量。

客群画像

价格敏感度提升，中端市场成主流

从2026年的成交结构数据中，可以清晰勾勒出当下番禺主流购房群体的画像：

• 面积结构：‌主力成交面积段高度集中在‌80-120㎡‌的区间，其合计网签占比高达65%‌（其中80-100㎡占比34%，100-120㎡占比31%）。这说明当前的番禺市场，是一个以‌三房及紧凑四房‌为主导的刚需和初级改善市场。140-160㎡、160-200㎡以及200㎡以上户型分别有3.6%、3.0%及3.6%市场份额，高端改善与豪宅及真正顶豪市场相对独立。

• 总价承受力：‌从总价段分析，市场购买力呈现中心聚集。‌200-400万元‌是绝对主流总价段，占区域近六成‌。其中，‌200-300万元‌占‌41%‌，‌300-400万元‌占17%‌‌。

• 而通过面积-总价的交叉分析更可以清晰发现，80-120㎡、200-400万刚需刚改产品高度集中，120-140㎡偏改善四房产品则更多集中于400-800万总价，改善成本相对刚需刚改置业成本有较明显跃升，面积160㎡以上、总价800万以上产品成交量则呈断崖式减少，是豪宅与普通改善的分水岭。

土地前瞻

存量博弈下的“点状”聚焦

从一级市场涉宅地供求情况来看，番禺近四年涉宅地供求有明显收缩趋势，其中去年至今全区仅9宗合计47万㎡涉宅地成交，主要分布于华南、洛溪大石等五大板块，其中市桥两宗体量不达2万㎡的精品地块均有较高溢价。

根据月初发布的供地计划，番禺有6宗合计38万㎡涉宅地待入市，其中华南板块仍为供应主力，在洛溪大石板块中，距未来商业地标约1公里位置亦有一宗体量约5.5万㎡宅地待供应，该地块所在洛浦岛多年断供，周边社区老旧，置换需求大，未来入市或能吸引较多地缘客群置业。

总而言之，番禺正逐步从早期华南“八大金刚”以及广州亚运城等“大盘造城”的模式，转向聚焦‌核心成熟区域、核心城市资源（如万博CBD、南站）‌的精细化开发。这种土地出让思路，也在引导番禺楼市向高质量发展转型。