广东
北京、上海楼市拐点进一步确认，两地房价企稳后有望年内转涨。
以上内容是中金公司最近研报的观点。
关于北京、上海，再加上深圳，关于这几个城市的楼市，我之前的观点一直也是比较明确的，这几个超级大城市的楼市止跌回涨是迟早的事情，且今年这种反转的迹象更为明显。
为何会如此认为？
首先，从更为宏观层面上来看，这几个大城市无论是在城市硬实力（经济、产业等），还是软实力（公共配套、公共服务等），在国内都是处于断崖式领先水平的。
这就会导致这几个大城市对年轻人具有很强的吸引力，就能保持人口净流入或是高密度的人口状态，像深圳去年人口又增加了25.9万人，2025年末常住人口达到了1824.85万人，人口增量位居全国首位。。2025年末，上海常住人口为2485.41万人，较上年增加了5.15万人。2025年末，北京常住人口2180.0万人，比上年末减少3.2万人；北京人口微减，这与北京城市发展战略有关系，北京本身对年轻人的吸引力毋庸置疑。
总之，这三个超级大城市，去年无论是人口大增，还是微涨、或是微减，都是处于高密度的人口状态。人口多了就意味着住房需求也多了，但城市的发展是有边界的，住房供应却不可能一直在增加。因此对于这类超级大城市，楼市几乎不存在绝对上的供大于求，中长期来看，其房价也是具有比较强的支撑的。
接着从市场的层面来看看，过去几年，这几个城市的楼市也经历较为激烈的下行调整，房价下跌的幅度也不算小。这在一定程度上也算是消化了过去高房价可能引发的风险。市场的潜在风险被逐渐出清了了，市场自身也会进行调整，再加上政策的支持，市场也就会慢慢探底回升。
进入2026年以来，这几个城市的楼市表现就相当程度上可以说明市场有触底反弹的迹象，且今年这波回升行情与过去还是很不一样的，今年的行情已经从3月份延续到5月份，且房价、库存这几个指标也发生了积极的变化。
北京、上海、深圳的楼市成交量在今年3-5月均较去年同期有所增加，且有些还是大幅增加。而目前公布的3月和4月份的房价变动数据也显示，四大一线城市的二手房房价已经连续2个月实现了环比上涨。
与此同时，楼市库存数据也在好转。从整体层面来看，4月末，商品房待售面积同比下降0.5%；待售3年以下面积57903万平方米，下降2.6%。这也是自3月份以来，楼市整体库存数据二连降。具体到这几个城市来看，由于口径的问题，据可以查询到的数据，4月末，上海二手房挂牌量约18.1万套，自2025年四季度持续下降。3月末，深圳二手房挂牌量同比减少1%，近年来首次同比减少 。
从今年的各项数据表现来看，今年这几个大城市楼市的回暖与过去的“以价换量”还是有一定区别的，多项指标都指向市场正在止跌回稳，拐点正在接近。但是不是今年内就一定能转涨，我们拭目以待吧！
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